地價(jià)體系的建立是土地使用制度改革中最重要的一個(gè)方面，它使我國(guó)的土地使用從無(wú)償、無(wú)限期使用向有償、有限期使用轉(zhuǎn)變，具有重要的歷史意義。但是，由于我國(guó)尚處于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡階段，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度還很不完善；同時(shí)，我國(guó)的土地有償使用制度改革是在經(jīng)歷了30多年的無(wú)償使用階段才進(jìn)行實(shí)踐的，還有不少問(wèn)題處于摸索階段。因此，我國(guó)的地租地價(jià)體系在供給、使用、轉(zhuǎn)讓等方面都存在著諸多問(wèn)題，可以概括為：

　　地價(jià)體系不合理。目前，大部分地方存在雙軌制甚至三軌制地價(jià)，即存在著兩種以上的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，從而引起了新的土地資產(chǎn)的流失，形成了新的不平衡，出現(xiàn)了新的土地實(shí)際問(wèn)題。一些地方采取了單軌制地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但因?yàn)椴扇〔煌某鲎尫绞蕉鴮?dǎo)致地價(jià)水平不一。同一出讓方式的土地價(jià)格，也可能有較大差別，特別是協(xié)議出讓的土地，受人為的因素影響較大，其價(jià)格有較大的波動(dòng)。很多地方的地價(jià)政策幾年來(lái)往往是一成不變，不能真實(shí)反映市場(chǎng)的情況。因此，必須要有新的實(shí)事求是、切實(shí)可行的理論加以引導(dǎo)。

　　地價(jià)評(píng)估的方法尚須完善。地價(jià)評(píng)估的實(shí)際結(jié)果受人為因素影響較大，從而使得地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不合理?？茖W(xué)的宗地標(biāo)定地價(jià)修正體系還未建立，土地用途分類不盡合理，用途分類不細(xì)從而影響操作。如有的地方把辦公和商業(yè)歸為一類，酒店和招待所歸在了一般的商業(yè)用途，這些顯然不盡合理。

　　土地國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，地租地價(jià)體系存在眾多漏洞。特別是現(xiàn)行地租地價(jià)體系對(duì)出讓以外的用地及出讓以外的環(huán)節(jié)幾乎無(wú)能為力?，F(xiàn)行地價(jià)體系沒(méi)有很好地注意到我國(guó)實(shí)行的是土地公有制度，沒(méi)有考慮到我國(guó)存在著大量的行政劃撥用地，存在著各種性質(zhì)的用地，而僅是簡(jiǎn)單地采用地價(jià)系統(tǒng)和土地稅收系統(tǒng)，這是對(duì)外國(guó)土地管理制度的生搬硬套。大部分資本主義國(guó)家實(shí)行的是土地私有制度，地價(jià)、地租由土地私有者自己收取，政府當(dāng)然不必考慮地價(jià)、地租的征收問(wèn)題。在1997年回歸前，香港的土地是英國(guó)皇家所有，但香港卻早就實(shí)行了嚴(yán)格、完善的土地批租制度，不象大陸存在著那么多的行政劃撥用地，也不象大陸存在著各種形式地價(jià)差別懸殊的現(xiàn)象，因此，完全參照香港而不注重土地年地租征收體系顯然也是不妥的?，F(xiàn)行地租地價(jià)體系的最大缺陷就是尚未建立或未全面建立年地租體系。

　　現(xiàn)行地租地價(jià)體系對(duì)許多土地實(shí)際問(wèn)題不能顧及，或者說(shuō)是束手無(wú)策。在我國(guó)，不但存在著市場(chǎng)地價(jià)類用地，而且存在著協(xié)議地價(jià)類用地；不但存在著減免地價(jià)類用地，而且存在著大量的行政劃撥用地。非但如此，大量的擅自改變用地性質(zhì)、用途、增加建筑面積的情況也同時(shí)存在。如何平衡各種性質(zhì)用地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是新的土地問(wèn)題，在企業(yè)改制土地資產(chǎn)重組、打擊非法集資建房、制止擅自改變土地功能、扶持工業(yè)企業(yè)、理順地租稅費(fèi)體系、減少土地收益流失造就公平的市場(chǎng)環(huán)境、盤活存量土地等方面，現(xiàn)行地價(jià)體系已是舉步維艱。

　　現(xiàn)行地價(jià)體系對(duì)工業(yè)、酒店業(yè)等自用土地企業(yè)的生產(chǎn)力發(fā)展有阻礙作用。從事工業(yè)、酒店業(yè)的企業(yè)，要地的目的就是為了自己利用土地，但高昂的地價(jià)往往是一道難跨的門檻，而對(duì)其減免地價(jià)又會(huì)使國(guó)有土地資產(chǎn)流失。對(duì)于這個(gè)矛盾，現(xiàn)行地價(jià)體系沒(méi)有根本的解決辦法。

　　地租費(fèi)稅混亂。

　　1、土地使用方面的地租稅費(fèi)名稱太多，不利于土地收益征收工作的開(kāi)展。

　　2、雖然征收了土地稅，但從全國(guó)范圍來(lái)看，基本上沒(méi)有建立年地租體系即年地租征收系統(tǒng)。當(dāng)前正在流失的各種土地收益都想通過(guò)地價(jià)體系來(lái)控制顯然是不可能的，地價(jià)體系的缺陷應(yīng)由年地租系統(tǒng)來(lái)彌補(bǔ)，地價(jià)體系所引起的新的不平衡也應(yīng)由年地租體系來(lái)調(diào)整，同時(shí)，對(duì)原行政劃撥用地要通過(guò)年地租體系來(lái)將其納入有償使用軌道。

　　3、租稅不分。租稅不分的結(jié)果是土地稅收中包含了大量的地租，且不是名正言順地收取，而應(yīng)該收取的地租卻沒(méi)有征收。另外，租費(fèi)不分、稅費(fèi)不分的現(xiàn)象也同樣存在。

　　4、一些有關(guān)土地的稅種、稅率也不合理。應(yīng)結(jié)合稅制改革，調(diào)整（取消、合并、新設(shè)）現(xiàn)有稅種、稅率。

　　在土地管理上，明租正稅是地租稅費(fèi)體系的條件，也是建立和完善經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)。很明顯，建立完善的年地租體系是建立科學(xué)的地租稅費(fèi)體系的關(guān)鍵。同時(shí)，建立了真正的地租收費(fèi)體系后，土地稅收體系也要作調(diào)整。

　　對(duì)土地使用者及集體土地所有者的權(quán)益提及很少。

　　1、集體土地所有權(quán)權(quán)益不明確。

　　2、對(duì)原行政劃撥用地，多數(shù)地方只知道收取有關(guān)土地收益卻未明確繳納土地收益者的權(quán)益。如深圳對(duì)原行政劃撥用地已全面開(kāi)征了年地租，但只強(qiáng)調(diào)收租，卻不談土地使用者的權(quán)益，不區(qū)分繳納年地租的土地使用權(quán)與純粹的行政劃撥用地的土地使用權(quán)的權(quán)益有何不同。

　　3、土地使用權(quán)權(quán)益的法律地位仍不明確，特別是派生的他項(xiàng)權(quán)利完全沒(méi)有提及，土地他項(xiàng)權(quán)糾紛的處置沒(méi)有一套可行的依據(jù)。由于規(guī)劃的調(diào)整，雖然土地未必被征用，但很多有關(guān)的土地使用權(quán)權(quán)益可能受到侵害，有時(shí)甚至是很嚴(yán)重的侵害。如高架橋開(kāi)到了你的窗前；本來(lái)是看好了這里的規(guī)劃才買其一套房，但沒(méi)想到買后規(guī)劃調(diào)整了，在你住所旁建了一幢高樓等等， 對(duì)此的權(quán)益保護(hù)和賠償問(wèn)題現(xiàn)行法律一直是空白。