簡介：年期修正系數(shù)是采用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價時經(jīng)常涉及的因素。在無償收回土地使用權(quán)及考慮續(xù)期可能的情況下應(yīng)采用不同的年期修正系數(shù)。

　　一、問題提出

　　采用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地地價時，均伴隨著各種個別因素系數(shù)調(diào)整及容積率和年期修正等系數(shù)調(diào)整問題，本文僅對年期修正系數(shù)的問題進行探討。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和有關(guān)評估資料，年期修正系數(shù)求取公式為：

　　a1=Pn/PN=[（1-（1+r）-n）]/[1-（1+r）-N] 公式（1）

　　a1：有限年期修正系數(shù)

　　Pn：最高出讓年期某級地段某種類型土地使用權(quán)的均值地價（即由政府主管部門定期發(fā)布的基準(zhǔn)地價）

　　Pn：實際使用年期（剩余年限）某級地段某種類型土地使用權(quán)出讓的均值地價（即尚未修正的出讓地價）

　　N：土地使用權(quán)出讓的最高使用年限

　　n：實際出讓年期或剩余年限

　　r：土地還原利率

　　筆者認為上述年期修正公式，是在某土地使用權(quán)出讓時，政府為測算其出讓地價而采用的年期修正公式。由于土地使用權(quán)均有最高年限規(guī)定，出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿，由國家無償收回的條件下，采用上述公式進行調(diào)整是無可非議的。但是，在大量評估實踐中，很多土地使用權(quán)出讓是土地使用者使用一段時間后的轉(zhuǎn)讓行為，是反映土地二級市場（指法人之間對土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為）的公允價值的評估問題，如果仍采用上述年期修正系數(shù)進行調(diào)整，就忽略了另一種可能性，那就是土地使用者經(jīng)過申請，存在著政府同意續(xù)期使用土地、重新簽訂合同并支付土地出讓金、辦理登記的可能性，這種情況的年期修正系數(shù)如何確定，筆者認為以下問題值得研討。

　　1.政府組織出讓某塊土地使用權(quán)，應(yīng)該說是相當(dāng)慎重的，通常是在土地利用總體規(guī)劃框架下、按照批準(zhǔn)的城市建設(shè)總體規(guī)劃進行的。根據(jù)《土地法》第58條規(guī)定：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

　　（1）共利益需要使用土地的；

　?。?）實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

　　（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

　?。?）單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

　?。?）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的

　　根據(jù)上述（1）（2）條情況發(fā)生時，土地使用權(quán)人可以得到拆遷補償安置（貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換），如果是企業(yè)，甚至可以由拆遷人按照原生產(chǎn)規(guī)模、原建筑面積和城市規(guī)劃布局，統(tǒng)一選址，給予建設(shè)。從理論上分析，是按照置換價值等同原則進行安置的，重新安置的土地使用權(quán)到期時，續(xù)期的可能性更大，因此，除非第（3）條這種特殊情況外，一般均存在續(xù)期使用土地的可能。

　　2.土地使用權(quán)到期能否繼續(xù)使用土地的關(guān)鍵，在于城市規(guī)劃的預(yù)見性和科學(xué)性。筆者認為，土地使用權(quán)出讓時間到期，土地使用權(quán)被無償收回的概率，應(yīng)該是比較特殊的情況，大量的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，均存在繼續(xù)使用土地的可能。

　　二、無償收回土地使用權(quán)條件下的年期修正系數(shù)

　　a1=Pn/PN=[（1-（1+r）-n）]/[1-（1+r）-N]

　　PN=A/r×[1-（1+r）-N]=SN

　　PN這個價格實際上是N年平均年純收益A的年金現(xiàn)值，純收益A是土地評價部門，經(jīng)過大量的市場調(diào)查，數(shù)據(jù)采集，求出該地段的平均A值，采用收益現(xiàn)值法或其他方法求得某級地段某種類型土地的平均價格，并由政府作為基準(zhǔn)地價定期發(fā)布，是指導(dǎo)市場的宏觀控制價格。

　　例如：1999年某市一級工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為1324元/平方米，工業(yè)用地法定最高使用年限為50年，土地還原利率r為6.4%，則推算A值等于88.726元/平方米，也就是意味著土地購買者每年的平均純收益必須達到或超過A，才愿意以1324元/平方米的基準(zhǔn)地價（暫不考慮各種因素的調(diào)整）購買這塊土地使用權(quán)。

　　如果某工業(yè)用地已使用了N-n年準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，在到期由國家無償收回的條件下，受讓者只有n年的使用權(quán)，如果剩余年限n只有20年，A及r值不變時，受讓者愿意支付的地價（暫不考慮其他調(diào)整因素）只能是n年內(nèi)A的累計現(xiàn)值985.44元/平方米，由此可推算出，如果我們?nèi)砸?999年政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價1324元/平方米進行評估時，應(yīng)該進行年期修正，此時的年期修正系數(shù)應(yīng)為：

　　a=985.44/1324=0.744139，基準(zhǔn)地價修正為985.44元/平方米。

　　當(dāng)剩余年限只有5年（或國家只出讓5年）進行出讓時，年期調(diào)整系數(shù)只有0.28，也就是說只有5年使用權(quán)的土地的價格（暫不考慮其他調(diào)整因素）只有370.2元/平方米。

　　當(dāng)使用年限已到法定使用年限時，年期修正系數(shù)為0，此時土地使用權(quán)價值為0，理論上分析，這種價格只能體現(xiàn)政府無償收回使用權(quán)的價值，是土地使用者對政府承諾的價值體現(xiàn)。此時的土地使用權(quán)已不具備在二級市場上再轉(zhuǎn)讓條件。如果按上述年期修正系數(shù)評估，必然會給評估機構(gòu)帶來很大的風(fēng)險。由于土地出讓政策是近十幾年開始執(zhí)行的政策，時間較短，在土地轉(zhuǎn)讓的評估業(yè)務(wù)中，幾乎沒有土地使用權(quán)是處在屆滿期進行再轉(zhuǎn)讓的例證，因此，還沒有引起我們對年期修正系數(shù)內(nèi)涵的理解，尚未引起評估人員的足夠重視而已。

　　三、考慮續(xù)期可能的年期修正系數(shù)的探討

　　1.前提條件

　　能否續(xù)期的批準(zhǔn)權(quán)是政府，不是轉(zhuǎn)讓或受讓者。土地使用者經(jīng)申請續(xù)期要求后，在政府未批準(zhǔn)前，交易雙方只能是對續(xù)期可能的一種估計，其概率范圍為0~1之間；

　　如果續(xù)期要求獲得批準(zhǔn)，不應(yīng)理解是得到了無限期使用土地的權(quán)利，而仍然是繼續(xù)按有限使用年限的再出讓的行為，只不過政府不是按宗地地價計費，而是只繳納出讓金即可。但是為法人之間的轉(zhuǎn)讓行為評估時，其評估結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)n+N年土地使用權(quán)的價值（出讓金已包含在評估價值之中），而不是只體現(xiàn)向政府交納的出讓金。

　　為進一步闡述年期修正系數(shù)的變動，仍采取上述同一的基準(zhǔn)地價PN和年平均純收益A，同時仍未包括其他系數(shù)的調(diào)整問題。

　　2.經(jīng)政府批準(zhǔn)同意續(xù)期使用土地的年期修正系數(shù)

　　如果某級、某類型的土地使用N-n年后，已經(jīng)政府批準(zhǔn)同意續(xù)期，購買（受讓）者愿意支付的價格應(yīng)是n+N年的土地純收益，這是因為受讓者同時取得了n+N年的土地使用權(quán)，比向政府要求出讓新的土地使用權(quán)多出了n年純收益現(xiàn)值的使用權(quán)利。從收益現(xiàn)值觀點分析：

　　PN+n=SN×a1+A/r×[1-（1+r）-（n+N）-1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×[1-（1+r）-N]×[（1-（1+r）-n）]/[（1-（1+r）-N）]+A/r×[1-（1+r）-（n+N）]-A/r×[1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×（1-（1+r）-n）+A/r×[1-（1+r）-n]×（1+r）-N]-A/r[1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×[1-（1+r）-n]×（1+r）-N]

　　PN=A/r*[1-（1+r）-N]=SN

　　a2=PN+n/PN=1-（1+r）-n×（1+r）-N/1-（1+r）-N……（2） 3. 續(xù)期可能的年期修正系數(shù)

　　公式（2）是已經(jīng)政府批準(zhǔn)同意續(xù)期使用土地的年期修正系數(shù)，實際運作中，當(dāng)土地使用者使用土地N-n年時，由于各種因素存在，尚無政府同意續(xù)期的確鑿證明，例如：根據(jù)城市規(guī)劃對該宗地雖然沒有拆遷或變更使用功能的規(guī)劃，但由于尚未到達最高使用年限，得不到政府的承諾；尚未繳納續(xù)期使用土地的出讓金；尚未申請、尚未登記；只是口頭承諾等等因素的存在，能否真正得到政府正式批準(zhǔn)同意續(xù)期的合同，僅是一種可能性，如果考慮獲得批準(zhǔn)的概率為f，則到期無償收回土地使用權(quán)的概率為（1-f），這種概率范圍，只能通過向有關(guān)部門咨詢，根據(jù)城市規(guī)劃和廣泛收集有關(guān)資料加以判斷確定，則這種可能概率條件下的年期調(diào)整系數(shù)應(yīng)修正為：

　　a3=a2×f+a1×（1-f）故公式（3）可以理解為批準(zhǔn)概率條件下的年期修正系數(shù)。

　　筆者認為，在二級市場上土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估作業(yè)中，應(yīng)考慮能否續(xù)期的可能性，并以公式（3）對基準(zhǔn)地價進行年期修正是比較合理、公正的。

　　四、實例

　　某市某企業(yè)在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)地段建廠，經(jīng)批準(zhǔn)，得到一塊土地的出讓權(quán)，有權(quán)使用土地面積1000平方米，出讓年限為50年，目前已使用35年，企業(yè)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓委托評估。根據(jù)城市規(guī)劃，該區(qū)段不在舊城改造范圍內(nèi)，是工業(yè)用地規(guī)劃區(qū)段，根據(jù)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，采取在原有用地基礎(chǔ)上逐步向西發(fā)展戰(zhàn)略，目前該地段的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為540元/平方米。在不考慮其他因素修正條件下，本文采取不同續(xù)期可能的條件下計算評估宗地的轉(zhuǎn)讓地價：

　　按照現(xiàn)在政府規(guī)定的出讓地價為1000×540/10000=54萬元，

　　到期無償收回條件下（采用原有年期修正系數(shù)修正）的評估值為：

　　P1=1000×540×0.6346/10000=34.268萬元；

　　已經(jīng)批準(zhǔn)同意續(xù)期（采用公式2調(diào)整）的評估值為：

　　P2=1000×540×1.0266/10000=55.436萬元；

　　批準(zhǔn)概率條件下的評估值為：

　　根據(jù)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)調(diào)查后，該宗地到期后獲得續(xù)期使用土地的可能概率取0.8.　　P3=1000×540×0.9488/10000=51.235萬元。

　　通過上例測算結(jié)果可以看出，如果到期無償收回，其剩余年限的宗地使用權(quán)價值只有34.266萬元，如果按照這個價格轉(zhuǎn)讓，比新出讓的地價下降了36.5%，這種評估價格，除非政府已明確告知該土地使用權(quán)到期必須收回，否則，委托方很難理解，難以接受。如果評估值取公式（2）測算的結(jié)果，雖然比新出讓的地價只高出2.6%，如果委托方和評估方提供不出政府同意續(xù)期的正式憑證，受讓方也會找出許多證據(jù)不足的理由予以反駁，如果評估人根據(jù)已掌握的資料，對續(xù)期可能加以概率分析，用概率計算為51.29萬元，比新出讓地價低了5%，如果選取0.8概率的理由充分，這個結(jié)果就比較客觀、合理，也是容易被交易雙方所接受的價格。