在資本市場發(fā)展的整個鏈條中，不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)是很重要的一環(huán)，但是目前我國尚未發(fā)揮不動產(chǎn)評估業(yè)可以發(fā)揮的重要作用。將不動產(chǎn)評估行業(yè)引入資本市場，最終資本市場可能是最大的受益者；相反，如果不發(fā)揮不動產(chǎn)評估業(yè)的作用，資本市場可能是最大的受害者?？上驳氖牵裉齑蠹医K于有機(jī)會可以就不動產(chǎn)評估業(yè)與資本市場發(fā)展的關(guān)系，以及中國證監(jiān)會對不動產(chǎn)評估業(yè)的期許進(jìn)行探討了。

　　一、不動產(chǎn)評估業(yè)為資本市場服務(wù)的定位

　　國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對于房地產(chǎn)估價(jià)目的羅列了十幾種，比如土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、征地和房屋拆遷、房地產(chǎn)糾紛等等。從估價(jià)結(jié)果的采信主體來劃分，不動產(chǎn)評估的類別可以分為三大類：第一類是為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人一方或雙方服務(wù)，對估價(jià)結(jié)果的采信主體就是房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人，比如，不動產(chǎn)征收涉及的評估、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估等等，這類評估是為不動產(chǎn)交易服務(wù)的，具有咨詢性、參考性。第二類除了包括為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方服務(wù)，還包括為政府（課稅）、司法機(jī)關(guān)（司法鑒定）等第三方服務(wù)，并且對估價(jià)結(jié)果的采信主體往往是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人之外的第三人，比如，不動產(chǎn)估價(jià)司法鑒定是為司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)解決與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的糾紛服務(wù)的，具有鑒證性、證據(jù)性。第三類是資本市場上的不動產(chǎn)評估，比如上市公司的不動產(chǎn)評估，以及房地產(chǎn)信托投資基金涉及的不動產(chǎn)評估等等，這種不動產(chǎn)評估雖然是接受上市公司的委托（監(jiān)事會的委托，或者董事會的委托），但評估報(bào)告的使用者還包括資本市場上的潛在投資者，因此，基于資本市場上評估涉及的資本市場公司真實(shí)價(jià)值的揭示等公共利益，不動產(chǎn)評估師首先是對全社會的投資者和潛在投資者負(fù)責(zé)，而不是僅僅對委托方負(fù)責(zé)。因此，第三類的不動產(chǎn)評估也應(yīng)當(dāng)是鑒證性的。

　　在香港，資本市場（上市、收購及合并）涉及的不動產(chǎn)評估均由注冊產(chǎn)業(yè)測量師完成。香港的公司條例規(guī)定：如入帳之資產(chǎn)為公司在土地或建筑物方面的權(quán)益，而價(jià)值超過公司總資產(chǎn)價(jià)值10％即不少于港幣三百萬，有關(guān)公司必須聘請獨(dú)立估值師作出估值報(bào)告；如公司在發(fā)行招股章程前六個月內(nèi)，已就公司在土地或建筑物方面的任何權(quán)益取得多于一份估值報(bào)告，則必須包括所有其他的此等報(bào)告于招股章程內(nèi)。香港聯(lián)交所的上市公司會計(jì)準(zhǔn)則，對作投資型房地產(chǎn)資產(chǎn)一律以其公開市場價(jià)值列入資產(chǎn)負(fù)債表中，對于已上市企業(yè)及那些未上市但其作投資房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值超過港幣伍千萬元，或者超過集團(tuán)總房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值15％的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不動產(chǎn)評估：（a）每年由持有專業(yè)資格者（香港專業(yè)注冊產(chǎn)業(yè)測量師），并在最近做過該地區(qū)同類房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的人進(jìn)行評估，（b）至少每三年由一名具有（a）中所述資格的獨(dú)立估值師進(jìn)行評估。

　　目前中國大陸的房地產(chǎn)估價(jià)師還沒有在資本市場上發(fā)揮其應(yīng)有的專業(yè)作用，香港的產(chǎn)業(yè)測量師從事的上市公司不動產(chǎn)評估的有關(guān)制度值得大陸借鑒。不動產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)介入資本市場的評估服務(wù)市場，否則，上市公司的資產(chǎn)質(zhì)量和內(nèi)部治理難以有較大作為，中國的資本市場也難以真正成熟和發(fā)展。

　　應(yīng)當(dāng)說，我們房地產(chǎn)估價(jià)師為資本市場服務(wù)是有明確的執(zhí)業(yè)界限的。負(fù)債、流動資產(chǎn)的評估不是我們的強(qiáng)項(xiàng)，注冊會計(jì)師比我們有優(yōu)勢，我們主要是做不動產(chǎn)的評估。我們也不做企業(yè)價(jià)值評估，因?yàn)槿?、?cái)務(wù)顧問比我們更能夠做好。我們目前特別需要靠市場競爭，靠我們自身努力在市場競爭中找到自己在資本市場上的位置，當(dāng)然也要靠證監(jiān)會，但歸根到底還是靠自身努力，取得社會認(rèn)可。

　　二、不動產(chǎn)評估業(yè)在資本市場上取得應(yīng)有地位的具體思路

　?。ㄒ唬┡囵B(yǎng)專業(yè)精神培養(yǎng)專業(yè)精神是不動產(chǎn)評估業(yè)的根本。借用中國證監(jiān)會首席會計(jì)師張為國先生的一句話：“但什么是專業(yè)精神呢？說得通俗點(diǎn)就是當(dāng)官的象官，當(dāng)老師的象老師，做中介人士的象中介人士”。

　?。ǘ┛茖W(xué)劃分房地產(chǎn)估價(jià)師與委托方的責(zé)任視不動產(chǎn)評估質(zhì)量為自身的生命。估價(jià)師要確保評估假設(shè)的真實(shí)性、合法性、合理性。估價(jià)師認(rèn)為提供真實(shí)數(shù)據(jù)是委托方的責(zé)任，如果提供假的數(shù)據(jù)，出了問題，就應(yīng)當(dāng)由委托方負(fù)責(zé)。但估價(jià)師必要的審核義務(wù)是什么？比如，委托方讓估價(jià)師評估上市公司的不動產(chǎn)，如果委托書上注明的建筑面積是5000平方米，而實(shí)際上只有3000平方米，如果委托書承諾該不動產(chǎn)沒有長期租約，而實(shí)際上附有長期租約，那么評估機(jī)構(gòu)是否沒有審核責(zé)任，估價(jià)師適當(dāng)?shù)膶I(yè)關(guān)注（dueprofessionalcare）如何體現(xiàn)？我們估價(jià)師固然應(yīng)當(dāng)盡力說服社會公眾接受估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為不具有免除投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)的作用，但我們估價(jià)師的評估行為應(yīng)當(dāng)能夠減小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，否則社會公眾就認(rèn)為不需要我們的存在了。

　?。ㄈ┛茖W(xué)劃分估價(jià)師與評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)界限在論及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任界限的時候，往往容易將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)股東（合伙人）應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任與房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)責(zé)任相混淆。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可能成為承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任以及刑事責(zé)任的主體。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法處以警告、罰款、沒收違法所得以及沒收非法財(cái)物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證照等。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)刑事責(zé)任的方式，主要表現(xiàn)為被依法判處罰金。