房地產(chǎn)估價(jià)基本原則是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)在操作上的基本要求，它包括估價(jià)人員的行為慣例以及政府或有關(guān)法規(guī)對(duì)估價(jià)活動(dòng)的總體要求?；谖覈默F(xiàn)狀，目前在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，應(yīng)堅(jiān)持如下六項(xiàng)基本原則。

　　一、最有效使用原則

　　所謂最有效使用原則，是指評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)按房地產(chǎn)在最有效使用情況下所應(yīng)具有的最佳效用或所能產(chǎn)生的最高收益，來判定其市場(chǎng)價(jià)格或所要求的其他評(píng)估價(jià)格。

　　在評(píng)估過程中所以要堅(jiān)持最有效使用原則，主要原因有如下四個(gè)：

　　1.同一房地產(chǎn)用途不同，其價(jià)格也不相同。

　　2.即使房地產(chǎn)的既定用途合理，但由于種種原因f其效用或收益也可能沒有充分發(fā)揮出來。這樣，如果按現(xiàn)有的使用情況進(jìn)行評(píng)估，將導(dǎo)致低估其價(jià)格。如某賓館甲，因經(jīng)營管理不善，年純收益為500萬元，而鄰近的且規(guī)模與檔次相同的另一賓館乙，其年純收益則高達(dá) 700萬元。若賓館的資本化率為 10％，則直接按照兩個(gè)賓館的實(shí)際純收益估算其價(jià)格，分別為5000萬元和7000萬元。因此，直接根據(jù)現(xiàn)有的使用情況來評(píng)估賓館甲，將低估其價(jià)格約為2000萬元，這樣的評(píng)估顯然是不合理的，是難以令人信服和接受的。

　　3.當(dāng)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀限制其最有效使用時(shí)，將造成房地產(chǎn)的價(jià)格降低。為了確定其減價(jià)額，也要判定其最有效使用情況并與之進(jìn)行比較。這包括如下兩種主要情形。

　?。?）第一種情形，是土地與建筑物不均衡，造成土地或建筑物價(jià)格降低……

　　（2）第二種情形，是房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，造成減價(jià)。

　　4.因社會(huì)發(fā)展或城市建設(shè)的需要，房地產(chǎn)將會(huì)改變目前的用途。

　　例 l－3：某城市市郊有一塊農(nóng)田，若按農(nóng)田價(jià)格出售則為 100元／m‘，但根據(jù)該城市發(fā)展規(guī)劃，該農(nóng)田 5年后的法定用途將變?yōu)樽≌玫?，其價(jià)格將達(dá)到 1000元／m‘。在這種情況下，該土地目前的市場(chǎng)價(jià)格就不能按農(nóng)田評(píng)估為 100元／m‘，在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮 5年后該土地將按宅地使用這一未來情況。若目前該農(nóng)田的年租金純收入為12元／m‘，當(dāng)貼現(xiàn)率為10％時(shí)，其評(píng)估價(jià)格應(yīng)為：

　　12X〔（l＋10％）‘一13／（l＋10％）’X10％－1000／（l＊10％）‘＝666（元／m’）

　　從以上所列舉的主要情況中可以看出，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須判定其使用情況是否為最有效狀態(tài)及其限制有效利用的程度。衡量房地產(chǎn)的使用現(xiàn)狀是否為最有效利用主要是根據(jù)制約房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、收益遞增遞減法則、適合法則以及變動(dòng)法則等進(jìn)行衡量。對(duì)此，參照前面所列舉的事例便可說明。因此，最有效使用原則是以有關(guān)的價(jià)格法則為基礎(chǔ)的，盡管它也具有一定的客觀性，仍屬于建立在價(jià)格法則基礎(chǔ)之上的評(píng)估要求，屬估價(jià)原則。

　　另外，在此必須強(qiáng)調(diào)指出，房地產(chǎn)的最有效使用并不是隨心所欲的，必須符合相應(yīng)的法律規(guī)定，即在規(guī)劃規(guī)定范圍內(nèi)的最優(yōu)選擇。

　　在估價(jià)實(shí)務(wù)上，堅(jiān)持最有效使用原則，要注意下述五種情況：

　　1.認(rèn)為維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）仍然妥當(dāng)時(shí)，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）進(jìn)行評(píng)估。

　　2.認(rèn)為改變用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用途后的情況進(jìn)行評(píng)估。

　　3.認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造后的情況進(jìn)行評(píng)估。

　　4.認(rèn)為裝修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時(shí)，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進(jìn)行評(píng)估

　　5.認(rèn)為拆除建筑物更為合理時(shí)，應(yīng)按拆除的情形進(jìn)行評(píng)估。

　　上述五種情況實(shí)際上是按照最有效使用原則確定評(píng)估作業(yè)的前提條件。

　　二、相類比較原則

　　在房地產(chǎn)估價(jià)上，無論以何種估價(jià)方法為主，在最終估價(jià)額的決定上，一般都要有相近或類似的市場(chǎng)交易實(shí)例、收益實(shí)例及開發(fā)實(shí)例作為比較參考。這是評(píng)估過程中不可缺少的依據(jù)，此即相關(guān)比較原則，也可稱之為公開市場(chǎng)原則。

　　相關(guān)比較原則是以房地產(chǎn)之間存在著某種程度的替代性為基礎(chǔ)的，如果替代性較強(qiáng)，則該實(shí)例作為評(píng)估依據(jù)的參考價(jià)值就較大。因此，房地產(chǎn)價(jià)格在客觀上所遵循的替代法則是相關(guān)比較原則的基礎(chǔ)，而相關(guān)比較原則則是替代法則在估價(jià)作業(yè)上被普遍遵循的保證。

　　在房地產(chǎn)估價(jià)上，堅(jiān)持相關(guān)比較原則不僅可提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，而且因?yàn)樗o出了現(xiàn)實(shí)依據(jù)，是提高評(píng)估結(jié)果的說服力、可信度和權(quán)威性的有效方式。因此，相關(guān)比較原則是被普遍遵守的估價(jià)原則。在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)比較發(fā)達(dá)的國家及地區(qū)，在城市土地估價(jià)上普遍實(shí)行了標(biāo)準(zhǔn)宗地制度，評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例都與標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行比較，從而有效地控制了在比較過程中因主觀因素所導(dǎo)致的差異，進(jìn)一步提高了評(píng)估的客觀性，同時(shí)也使評(píng)估結(jié)果的公正性在一定程度上有所保證。

　　三、預(yù)測(cè)原則

　　在房地產(chǎn)估價(jià)上，不僅要考慮房地產(chǎn)的過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評(píng)估價(jià)格，此即預(yù)測(cè)原則。預(yù)測(cè)原則以變動(dòng)法則為基礎(chǔ)，是變動(dòng)法則在估價(jià)要求上的體現(xiàn)。

　　在房地產(chǎn)估價(jià)上，必須堅(jiān)持用預(yù)測(cè)原則來分析許多問題及事項(xiàng)。如在進(jìn)行市場(chǎng)分析、評(píng)估對(duì)象所屬區(qū)域分析，以及兩者對(duì)評(píng)估對(duì)象純收益的影響分析等方面，都應(yīng)充分考慮未來的變化。另外，在交易實(shí)例價(jià)格的檢查，資本化率的確定等方面也必須堅(jiān)持預(yù)測(cè)原則。

　　四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　在估價(jià)作業(yè)上，必須假定市場(chǎng)情況停止于某一時(shí)點(diǎn)，所有評(píng)估資料的分析及運(yùn)用均應(yīng)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)。這就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)也被稱為評(píng)估基準(zhǔn)日，它是指決定評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。在房地產(chǎn)估價(jià)上若不以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)日，則因市場(chǎng)的變動(dòng)會(huì)出現(xiàn)很多混亂，如供求狀況分析、價(jià)格影響因素分析、區(qū)域因素分析、個(gè)別因素分析以及對(duì)房地產(chǎn)的用途是否合理的分析和房地產(chǎn)投資或改造的合理性分析等。因此，堅(jiān)持估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則不僅是保證估價(jià)作業(yè)順利進(jìn)行的前提，也是在房地產(chǎn)估價(jià)上遵循房地產(chǎn)價(jià)格的客觀法則，如供求法則、變動(dòng)法則、適合法則和機(jī)會(huì)成本法則的保證之一。

　　在房地產(chǎn)估價(jià)上堅(jiān)持估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，還具有更為重要的意義：

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確了估價(jià)的責(zé)任界限。

　　2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定建筑物折！日、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則與預(yù)測(cè)原則是在不同側(cè)面上對(duì)估價(jià)作業(yè)所提出的要求。兩者的關(guān)系是辯證統(tǒng)一的，兩者都是基于房地產(chǎn)價(jià)格的客觀變化，即變動(dòng)法則。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求對(duì)變動(dòng)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行橫向把握，預(yù)測(cè)原則要求進(jìn)行縱向把握。

　　五、合法原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提，此即合法原則。如在評(píng)估時(shí)涉及到房地產(chǎn)的用途、土地的容積率、覆蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格等，這些都必須符合城市規(guī)劃法、土地管理法、建筑法及稅法等，否則將導(dǎo)致錯(cuò)誤的評(píng)估。

　　六、公平原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于確定一個(gè)客觀合理的價(jià)格，不受被評(píng)估對(duì)象各方當(dāng)事人利益的影響。此即公平原則，或稱之為獨(dú)立性原則。它是由房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的性質(zhì)和意義所決定的。在房地產(chǎn)估價(jià)制度上規(guī)定，其估價(jià)人員與評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系或是有關(guān)當(dāng)事人的近親屬，則應(yīng)實(shí)行回避；自有自估行為不具有法律效力。

　　綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格的形成法則是客觀的，而估價(jià)原則則是主觀的。后者以前者為基礎(chǔ)，但卻是前者在估價(jià)過程中被普遍遵循的保證。因此，我國目前的狀況，應(yīng)該同時(shí)注重兩者在估價(jià)中的作用及意義，不可偏廢。