摘要：長期以來，房地產(chǎn)作為高利潤行業(yè)之一，向來都不是十分關(guān)注成本管理，但在當前地產(chǎn)新政的形式下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，尤其在在經(jīng)歷了最近一輪的金融危機洗禮后，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間受到擠壓，企業(yè)不得不考慮加強成本管理。“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前面，誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢！本文從信息化入手論述了POM成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用，強調(diào)其“目標成本+責任成本+項目過程控制”的現(xiàn)代成本管理體系是提升房地產(chǎn)核心競爭能力的重要輔助工具。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本管理；POM成本管理系統(tǒng)

　　引言

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來得到國家的高度重視，因為與百姓生活息息相關(guān)，歷來也是眾人矚目的焦點行業(yè)之一，其中房價的問題又是各方觀點交織的“火力點”，2002年下半年以來，房地產(chǎn)價格，特別是居民住宅價格迅猛上漲，一定程度上成為社會不安定因素，引起各級政府的高度重視，而房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價格，成本不控制，價格就不可能控制，所以成本控制就成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中首先要解決的問題。由于房地產(chǎn)項目周期長、信息化進程薄弱、影響因素多，所以導致房地產(chǎn)成本控制是一個非常復(fù)雜的過程，它所需要控制的范圍相對較廣，包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本、財務(wù)成本等；經(jīng)歷的周期長，短則一兩年，長則數(shù)年；涉及的環(huán)節(jié)多，從立項、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、施工、工程材料及設(shè)備、竣工交付、工程結(jié)算、銷售等一系列環(huán)節(jié)，正是這樣的錯綜復(fù)雜性才決定了房地產(chǎn)企業(yè)借助信息化手段來實施成本管理和控制的迫切性。那POM成本管理系統(tǒng)究竟是如何在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮其不可替代的作用呢？

　　首先我們要了解一般的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過POM成本管理子系統(tǒng)想要達到的目標。無非是想要搭建公司內(nèi)部的成本管理平臺，建立以目標成本為控制上線，以合同管理為核心，全過程、全動態(tài)成本管理。主要體現(xiàn)為：①實現(xiàn)信息在各部門之間共享；②實現(xiàn)對合作伙伴的集中、統(tǒng)一管理；③梳理、固化各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程；④實現(xiàn)對成本業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制；⑤形成知識積累。

　　根據(jù)房地產(chǎn)公司的實際情況，POM成本管理系統(tǒng)根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究與實踐，結(jié)合多家優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面的先進經(jīng)驗，總結(jié)提煉了“成本兩大步7小步管理方法”。下面就這些步驟做詳細的分析：

　　1、實施過程

　　1.1前期準備階段在進行培訓推廣以前，先進行了系統(tǒng)的業(yè)務(wù)調(diào)研工作，集中時間，與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部、工程部、設(shè)計部等多個部門進行了深入溝通，將現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程與POM成本管理系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)流程進行了固化和整合，最終形成了《房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度》，并對此管理制度進行了集中宣講、學習和推廣。

　　1.2培訓考核階段在調(diào)研階段完成后，POM成本管理系統(tǒng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況進行了二次開發(fā)，并最終將產(chǎn)品進行了交付，然后進入培訓考核階段。由于房地產(chǎn)企業(yè)POM成本管理系統(tǒng)是全員參與使用，所以集中的培訓和現(xiàn)場輔助指導大約要進行一周時間，并協(xié)助大家將以前企業(yè)的相關(guān)歷史合同及數(shù)據(jù)進行了補錄，經(jīng)過一周培訓和一周的補錄數(shù)據(jù)，最終達到了培訓的目的，全員通過考核。

　　1.3系統(tǒng)正式上線階段所有的實施工作完成后，按照項目實施計劃，從某個時間點開始，POM成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)正式上線，并且全員應(yīng)用；至此該項目也從實施階段進入了正常的系統(tǒng)維護階段，POM成本管理系統(tǒng)上線應(yīng)用一段時間后就要進行效果分析，看其是否按照房地產(chǎn)企業(yè)要求的目標前進，即進入第二階段應(yīng)用效果分析。

　　2、應(yīng)用效果分析

　　當POM成本管理系統(tǒng)正式運行已近一年半時，客戶的各業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)要全部按照流程規(guī)范通過系統(tǒng)進行處理。具體的應(yīng)用效果如下：

　　2.1將與成本管理相關(guān)的各類信息由對應(yīng)部門分門別類地錄入到系統(tǒng)中，通過系統(tǒng)對所有相關(guān)信息進行統(tǒng)一管理，實現(xiàn)了各部門之間的信息共享。同時對合作伙伴進行了集中、統(tǒng)一的管理。各部門及公司決策層都能夠快速、準確地通過系統(tǒng)了解到各自所需要查看的各類成本相關(guān)信息，全面提高公司整體的工作效率。

　　2.2固化、規(guī)范了各環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)流程，完善管理體系。結(jié)合系統(tǒng)應(yīng)用規(guī)范性和嚴謹性，對客戶的成本管理中的部門分工與崗位設(shè)置、主要業(yè)務(wù)流程進行了重新優(yōu)化或調(diào)整，使企業(yè)的各項主要業(yè)務(wù)流程都能夠通過系統(tǒng)進行有效的管理和監(jiān)控，并通過不斷優(yōu)化改進和完善了企業(yè)的管理體系。

　　2.3強化過程控制，實現(xiàn)了對成本業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制，有效降低成本。對成本管理的主要流程進行了有效的管理和監(jiān)控，通過制定相關(guān)的指標和參數(shù)準確及時地反映出整個成本管理過程中可能存在的問題，將事后控制轉(zhuǎn)變?yōu)檫^程控制，通過強化過程控制能夠使問題及時暴露，使管理層能及時采取相關(guān)措施進行解決，從而有效地降低成本，提高項目利潤率。

　　2.4提供決策支持，增強企業(yè)競爭力。經(jīng)過多個項目成本管理經(jīng)驗的知識積累，比較系統(tǒng)的管理體系和流程，并建立了自己的成本指標庫，能夠在立項階段比較精確地測算出項目的目標成本，并且有能力在項目的實際執(zhí)行過程中通過規(guī)范的管理體系和系統(tǒng)地信息化管理手段將實際成本有效控制在目標成本的水平。在這種情況下，決策層能夠在立項階段準確評估項目的成本狀況，大大提高企業(yè)項目投資決策的成功率，真正提高企業(yè)的整體競爭力。

　　總而言之POM成本管理系統(tǒng)的核心思想是把以“以核算為中心”轉(zhuǎn)向“以控制為中心”，POM成本核算的重點是按項目、分產(chǎn)品進行事前測算、事后核算、橫向?qū)Ρ确治觥⑿纬?ldquo;成本數(shù)據(jù)庫”。并基于合理的成本結(jié)構(gòu)分類科學制定目標成本，以此作為成本控制的上限；通過動態(tài)成本與目標成本的對比，實時反映異常成本狀況，并支持對異常成本產(chǎn)生根源的逐層深化分析；結(jié)合責任成本體系，將各項成本指標落實到崗，通過動態(tài)成本反映相關(guān)成本指標執(zhí)行情況，為成本績效考核提供數(shù)字化依據(jù)。最終為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動、洞悉成本動向、制定資金計劃、掌控投資進度等提供強有力的科學依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機、提升核心競爭能力的重要輔助工具。一位成功的企業(yè)家說過，“下屬不會做你希望他做的事情，但會做你將要檢查的事情”。對于成本管理來說，只有將目標成本按照專業(yè)部門分工進行分解，把成本控制的責任落實到與成本管理相關(guān)的各個業(yè)務(wù)部門、各個崗位，并納入績效考核，則真正的成本管理才能落到實處，但傳統(tǒng)的管理往往由于采集數(shù)據(jù)困難，績效考核更多是看表現(xiàn)，缺乏數(shù)字依據(jù)，最終流于形式。借助明源成本管理軟件，我們可以將項目目標成本細分落實到各部門、甚至各崗位，并明確考核的經(jīng)濟技術(shù)指標，讓大家主動將成本控制與自己每天的工作思維和工作行為緊密結(jié)合起來，并通過階段性的執(zhí)行結(jié)果動態(tài)成本與相對應(yīng)目標成本費項的比對來實施對相關(guān)部門和崗位的考核，真正做到用事實和數(shù)據(jù)來說話，獎優(yōu)罰劣，營造起全員成本的經(jīng)營氛圍！

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