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房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析

2010-03-11 14:49 來源:樊其國

  一般情況下,地下人防設(shè)施在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既無產(chǎn)權(quán)、又無帳面價值,但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其擁有代管權(quán)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將代管的地下人防設(shè)施用作生產(chǎn)、經(jīng)營等用途的,自2006年1月1日起,按照財稅[2005]181號文件的規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

  一、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬介定問題

  第一種情形,停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤,停車場的房屋所有權(quán)(俗稱產(chǎn)權(quán))應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售,此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的,應(yīng)得到法律保護。

  第二情形,如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主,從法律上講,該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有,開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話,應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,在這種情況下,只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)。

  第三種情形,地下停車場是由人防工程改建的,盡管該面積未分攤給全體業(yè)主,開發(fā)商也無權(quán)出售。

  二、銷售地下車庫涉及的稅金

 。ㄒ唬I業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人。因而,個人銷售房產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅,稅率為5%.

 。ǘ┢髽I(yè)所得稅根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定,中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè),應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得,按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。

 。ㄈ土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定,出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)的成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金后的余額為計稅依據(jù),按適用稅率計算繳納土地增值稅。

 。ㄋ模┏鞘芯S護建設(shè)稅根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》及其相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,城市維護建設(shè)稅以實際繳納營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù),按適用稅率計算繳納。

 。ㄎ澹┙逃M附加按實際繳納營業(yè)稅稅額的3%計算繳納。

 。┯』ǘ惛鶕(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及實施細則規(guī)定,所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同,屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅項目,按合同所載金額萬分之五計稅貼花。

  三、出租地下車庫房產(chǎn)稅如何繳納

  根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅[2005]181號)的規(guī)定:

  (一)、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

 。ǘ、自用的地下建筑,按以下方式計稅:

  1.工業(yè)用途房產(chǎn),以房屋原價的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

  應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%]×1.2%.

  2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn),以房屋原價的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

  應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%-30%)]×1.2%房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。

  3.對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

 。ㄈ、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》文件的規(guī)定:第三條房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

  第四條房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)(試行稿)的通知》的規(guī)定:(六)租賃業(yè)租賃業(yè),是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。根據(jù)上述規(guī)定,出租地下停車位應(yīng)按規(guī)定以租金收入為計稅依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。

  四、房產(chǎn)公司出租地下車位一次性收費如何納稅

  根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定,土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標志,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為,因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移,不需要繳納土地增值稅,針對轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)取得的收入,貴公司應(yīng)繳納以下稅款:

  1.營業(yè)稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》(國稅函〔2005〕83號)規(guī)定,對具有明確租賃年限的房屋租賃合同,無論租賃年限為多少年,均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán),應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)———租賃業(yè)”征收營業(yè)稅,營業(yè)稅稅率為5%,計稅依據(jù)為取得的租賃收入。

  2.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》(財稅〔2005〕181號)規(guī)定,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結(jié)構(gòu),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。根據(jù)此規(guī)定,地下車庫屬于房產(chǎn)范疇,應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。對房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。

  3.企業(yè)所得稅。車位租賃收入組成企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。企業(yè)所得稅法實施條例第十九條規(guī)定,企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入,是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。深圳實行過渡期企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率,2010年企業(yè)所得稅稅率為22%.

  4.城鎮(zhèn)土地使用稅。對車位所擁有的土地使用權(quán)面積,應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確定的標準,按期繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

  5.印花稅。房屋租賃合同屬于印花稅征稅范圍,應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。

  五、一次性收取地下車位租金涉稅操作要點

 。ㄒ唬、簽定合同

  1.地下車位只能出租不能出售地下車位經(jīng)核實原屬“人防工程”,但國家有相關(guān)規(guī)定“人防工程”的地下車庫,所有權(quán)歸國家所有,既不計入公用建筑面積,也不得出售產(chǎn)權(quán),但可出租車位,收入歸投資人所有。

  2.租賃期限不得超過20年根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定:“租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。”也就是說,法律只能保護您對這個車庫擁有20年的租賃使用權(quán),超過20年的,法律不予保護。

  3、明確約定租金及其支付方式

  1)乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。收取費用后,不再退費。

  2)乙方承租停車位的租金為每一車位每年人民幣元[車位租賃費一次性收費金額/租賃期限(20年)].

  3)如果業(yè)主不愿意買車位,開發(fā)商也不能隨便將車位出售給小區(qū)以外的車輛,“除非該小區(qū)的地下車庫直接連接小區(qū)外的路面,否則業(yè)主完全有理由不讓小區(qū)以外的車輛駛進小區(qū)的地面道路,因為小區(qū)的地面道路屬于共有部位。”

 。ǘ⑹杖氪_認

  1、營業(yè)稅收入確認舊政:對一次性收取若干年內(nèi)所有租賃費收入的,屬于預(yù)收性質(zhì)。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)的規(guī)定,單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)和商譽時,向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款(包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費用、預(yù)收定金等),其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間以按照財務(wù)會計制度的規(guī)定,該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認為收入的時間為準。而按財務(wù)會計制度的規(guī)定,應(yīng)在整個受益期內(nèi)分期確認收入。

  新政:《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定:“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。企業(yè)在會計核算中,對于采用長期出租一次性收取租金方式的,根據(jù)合同約定的日期和金額確認租金收入,提前收取的在實際收取租金當(dāng)期確認租金收入。

  2、房產(chǎn)稅收入確認對房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納,納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對一次性取得的若干年的租賃收入應(yīng)按在整個受益期內(nèi)分期確認收入,按規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。

  3、企業(yè)所得稅收入確認對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題,由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本,所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計入企業(yè)所得稅收入。

 。ㄈ㈤_具發(fā)票銷售地下停車位開具發(fā)票分兩種情況:

  1、銷售永久使用權(quán)的,視同商品房銷售,應(yīng)開具《商品房銷售(結(jié)算)專用發(fā)票》。

  2、銷售臨時使用權(quán)的,視同服務(wù)業(yè)中租賃行為,應(yīng)開具《服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

  (四)、稅收優(yōu)惠

  按照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條(十九)款規(guī)定;從事物業(yè)管理的單位,以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。

 。ㄎ澹、稅務(wù)溝通

  產(chǎn)權(quán)若不屬于開發(fā)商,稅收政策不夠明確,一般按照實質(zhì)重于形式的原則繳納房產(chǎn)稅。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán),如何確定,貴公司可以與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通。在稅法允許的范圍內(nèi),選擇有利的納稅方式。同時,注意規(guī)避納稅風(fēng)險,以免除不必要的稅務(wù)處罰。

  在實際操作中,對于一次性收取地下車位租金,納稅人應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析,靈活運用稅收政策。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下,合理節(jié)稅,減輕稅收負擔(dān),在維護貴公司正當(dāng)、合法的經(jīng)濟權(quán)益的同時,注意規(guī)避納稅風(fēng)險,實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。

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