經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，有的銀行稱為固定資產(chǎn)貸款或資產(chǎn)支持類貸款，是指借款企業(yè)通過(guò)自籌資金和向銀行融資建造或者購(gòu)買房產(chǎn)（一般為商鋪）對(duì)外出租，借款企業(yè)通常以部分該經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為抵押獲得銀行貸款，房產(chǎn)取得的租金收入用于償還此貸款，這種類型的銀行貸款即為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，一般貸款期限較長(zhǎng)，按照規(guī)定，此類貸款總額不得超過(guò)建造或購(gòu)買該房產(chǎn)總投資的70%。

　　我們?cè)趯?duì)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，借款企業(yè)在取得貸款建造或購(gòu)買經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)對(duì)外出租后，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，再將所持有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估價(jià)值往往高出初始持有的價(jià)值，然后根據(jù)評(píng)估的新價(jià)值向銀行追加申請(qǐng)借款或者釋放部分抵押物產(chǎn)權(quán)。例如，某房地產(chǎn)公司2006年開(kāi)發(fā)建造一棟商務(wù)樓用于出租，計(jì)劃投資1億元（假設(shè)實(shí)際造價(jià)也為1億元），自籌3000萬(wàn)元，向銀行借款7000萬(wàn)元，貸款期8年，以該棟大樓1－7層的房產(chǎn)作為抵押（若尚在建造期，抵押物為相應(yīng)房產(chǎn)的在建工程和土地使用權(quán)價(jià)值），以未來(lái)該商務(wù)樓租金收入為還款來(lái)源。2009年，該商務(wù)樓經(jīng)評(píng)估價(jià)值2億元，該房地產(chǎn)公司以此評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)向銀行申請(qǐng)追加經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款7000萬(wàn)元，或者申請(qǐng)釋放一半的原抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，或者申請(qǐng)追加小于7000萬(wàn)元貸款的同時(shí)要求銀行釋放其余對(duì)應(yīng)部分的抵押房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。表面看來(lái)，這種評(píng)估后申請(qǐng)追加貸款或釋放抵押物產(chǎn)權(quán)的要求并不違反銀行對(duì)于房地產(chǎn)類貸款的借款人需投入30％自有資金的規(guī)定，而且各商業(yè)銀行迫于放貸業(yè)績(jī)壓力也十分樂(lè)意為客戶追加這類貸款。

　　然而，細(xì)心的讀者可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，上例中若銀行為該房地產(chǎn)企業(yè)追加7000萬(wàn)元貸款，那么投在這棟商務(wù)樓上的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款不但覆蓋了其最初的造價(jià)1億元，還余出4000萬(wàn)元給該企業(yè)，相當(dāng)于銀行幫助該房地產(chǎn)企業(yè)建造了一棟用以賺取租金的商務(wù)樓、抽逃了3000萬(wàn)元項(xiàng)目資本金，還將4000萬(wàn)元“利潤(rùn)”提前回籠給企業(yè)，銀行得到的抵押物僅是該棟商務(wù)樓1－7層的房產(chǎn)。未來(lái)幾年中，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不利，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，該房地產(chǎn)公司可以申請(qǐng)破產(chǎn)，卷著大把的租金、售房收入和銀行借款一走了之，丟下這棟樓1－7層的貶值房產(chǎn)，將難以出售變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和巨額壞賬的損失統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成銀行風(fēng)險(xiǎn)集聚和實(shí)際資產(chǎn)流失。

　　不難看出，經(jīng)評(píng)估后追加申請(qǐng)貸款或釋放部分抵押房產(chǎn)的做法表面看似合理，實(shí)際上以所抵押房產(chǎn)借到的貸款資金被用于整個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的建造或購(gòu)置，變相地減少了貸款人獲得的抵押資產(chǎn)，相當(dāng)于貸款銀行向借款企業(yè)發(fā)放了無(wú)指定用途的貸款。而所謂房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估通常是以被評(píng)估對(duì)象周圍的同類房產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為參照標(biāo)準(zhǔn)的，并沒(méi)有考量房產(chǎn)本身價(jià)值和宏觀經(jīng)濟(jì)因素，甚至有的評(píng)估公司為迎合客戶貸款需求人為抬高評(píng)估價(jià)值，為借貸雙方不合理的行為披上合理的外衣。

　　此外，我們?cè)趯徲?jì)中還發(fā)現(xiàn)，某些銀行借經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款科目置換借款企業(yè)先前在該行的流動(dòng)資金貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款屬中長(zhǎng)期固定資產(chǎn)貸款，按照規(guī)定，其只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開(kāi)發(fā)貸款，而某些銀行偷換概念，以資產(chǎn)支持類貸款之名發(fā)放實(shí)際用于置換流動(dòng)資金的貸款，為房地產(chǎn)企業(yè)延長(zhǎng)流動(dòng)資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開(kāi)方便之門(mén)。

　　依照上述分析理清的銀行和房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)借貸經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的脈絡(luò)，相應(yīng)的審計(jì)思路如下：首先，要求借款房地產(chǎn)企業(yè)提交貸款涉及的房地產(chǎn)項(xiàng)目建造或購(gòu)置時(shí)的合同和財(cái)務(wù)資料，了解項(xiàng)目初始造價(jià)或購(gòu)置成本，即初始投資總額，以此為依據(jù)確定該項(xiàng)目可向銀行融資的最高限額。第二步，要求借款企業(yè)提交初次借款和歷次后續(xù)追加申請(qǐng)貸款時(shí)的公司會(huì)計(jì)報(bào)表，并要求貸款銀行提供相應(yīng)借款合同，計(jì)算分析銀行實(shí)際貸款總額是否超過(guò)上一步驟中確定的最高限額，檢查企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中所有者權(quán)益科目余額，計(jì)算歷次借款時(shí)企業(yè)自有資金是否達(dá)到項(xiàng)目初始投資總額的30％。第三步，了解所發(fā)放的每筆借款資金的用途，要求企業(yè)提供相關(guān)會(huì)計(jì)憑證，確認(rèn)銀行發(fā)放的該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　當(dāng)然，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的情況，貸款資金在多個(gè)項(xiàng)目上統(tǒng)籌使用。這時(shí)，我們不能用借款時(shí)點(diǎn)的公司所有者權(quán)益來(lái)衡量企業(yè)投入在某個(gè)項(xiàng)目上的自有資金，但我們可以用借款時(shí)點(diǎn)企業(yè)投在該項(xiàng)目上的總投入減去企業(yè)在該項(xiàng)目上的負(fù)債來(lái)確定企業(yè)投入這個(gè)項(xiàng)目的自有資金數(shù)額。

　　回顧上述剖析過(guò)程，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的審計(jì)思路就在于權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等關(guān)系，即：把房產(chǎn)抵押給銀行借來(lái)的錢要用在所抵押的房產(chǎn)投資上，抵押出去的資產(chǎn)和所得借款的使用范圍是對(duì)等的，否則無(wú)異于銀行在業(yè)績(jī)壓力之下睜只眼閉只眼縱容企業(yè)套取信貸資金。