在邏輯上，基于“投資-消費(fèi)”二分法分析居民購(gòu)買自住房行為的性質(zhì)存在明顯的局限性。事實(shí)上，消費(fèi)與投資并不是非此即彼的關(guān)系，而是可以基于各自不同的分析視角共存于自住房的購(gòu)買行為之中，真正需要分析的是我們?cè)诤握咭饬x上言說(shuō)消費(fèi)和投資，以及從何者意義上考察自住房的購(gòu)買行為更有利于具體問(wèn)題的深入分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),自住房,消費(fèi),投資

　　一、引言

　　伴隨我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)交易已經(jīng)成為我國(guó)當(dāng)前配置房地產(chǎn)資源的主要方式。對(duì)于市場(chǎng)交易來(lái)說(shuō)，購(gòu)買與出售是一枚硬幣的兩個(gè)方面，那么對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，購(gòu)買房地產(chǎn)的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)還是投資活動(dòng)呢?

　　如果我們將房地產(chǎn)區(qū)分為住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn)(包括工業(yè)、商業(yè)、辦公和其他非住宅房地產(chǎn))兩大類，那么購(gòu)買非住宅房地產(chǎn)的目的往往是為了將其作為生產(chǎn)資料，投入生產(chǎn)過(guò)程，產(chǎn)出商品或服務(wù)，并將其出售以獲得利潤(rùn)；或者將非住宅房地產(chǎn)作為資產(chǎn)持有，待其價(jià)格上漲，將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲得利潤(rùn)。可見(jiàn)，無(wú)論采用上述哪一種途徑，購(gòu)買非住宅房地產(chǎn)的目的歸根結(jié)底是為了獲取利潤(rùn)，這種購(gòu)買行為無(wú)疑屬于投資活動(dòng)。那么購(gòu)買住宅房地產(chǎn)的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)還是投資活動(dòng)呢?

　　我們將住宅房地產(chǎn)區(qū)分為自住住宅房地產(chǎn)和非自住住宅房地產(chǎn)(為行文方便，以下將其簡(jiǎn)稱為自住房和非自住房)，前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地產(chǎn)，后者是指并非用于自己家庭居住的住宅房地產(chǎn)。購(gòu)買非自住房的目的往往是為了出租，以期獲得租金；或者等待價(jià)格高漲，將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲得利潤(rùn)?？梢?jiàn)，購(gòu)買非自住房與購(gòu)買非住宅房地產(chǎn)的性質(zhì)并無(wú)區(qū)別，都屬于投資活動(dòng)。那么，居民購(gòu)買自住房行為屬于消費(fèi)活動(dòng)還是投資活動(dòng)?這便是本文研究的核心問(wèn)題。和其他與此相關(guān)的研究相比，本研究具有基礎(chǔ)性。那是因?yàn)閷?duì)該問(wèn)題的不同回答會(huì)深刻地影響到與此相關(guān)的其他經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究，不僅如此，它還會(huì)影響到宏觀調(diào)控政策的實(shí)施、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)計(jì)、社會(huì)保障制度的建立乃至相關(guān)法律法規(guī)的制定。

　　二、投資說(shuō)：內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　(一)投資說(shuō)的內(nèi)容

　　顧名思義，投資說(shuō)認(rèn)為居民購(gòu)買自住房行為屬于投資活動(dòng)，而非消費(fèi)活動(dòng)，因而被購(gòu)買的自住房屬于投資品，而非消費(fèi)品。持有投資說(shuō)的學(xué)者或者直截了當(dāng)?shù)卣J(rèn)為居民購(gòu)買自住房行為就是投資活動(dòng)，或者間接地通過(guò)論證商品住宅，無(wú)論是自住房還是非自住房，都越來(lái)越明顯地具有虛擬資產(chǎn)屬性這樣一個(gè)事實(shí)來(lái)得出居民購(gòu)買自住房行為帶有投資活動(dòng)屬性的結(jié)論。

　　1 投資說(shuō)的表現(xiàn)形式之一

　　幾乎所有西方主流經(jīng)濟(jì)理論都堅(jiān)持這樣一種觀點(diǎn)：在新房市場(chǎng)上，無(wú)論是自住房的購(gòu)買，還是非自住房的購(gòu)買都屬于投資活動(dòng)。正如曼昆所言：居住投資包括那些計(jì)劃自己居住的人和計(jì)劃向其他人出租住房的房東對(duì)新房的購(gòu)買，居住投資與企業(yè)固定投資、存貨投資具有相同性質(zhì)，他們一起構(gòu)成了全部投資活動(dòng)。住房一般具有較長(zhǎng)使用壽命，因而能夠提供持續(xù)的服務(wù)流，這個(gè)服務(wù)流被稱為住房服務(wù)。租賃者要為獲得住房服務(wù)向房東支付房租，自住房居民也同樣要為獲得這一住房服務(wù)支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，雖然房主實(shí)際上并不向自己支付這種租金，但是統(tǒng)計(jì)部門要估計(jì)如果把這所房子出租會(huì)有多少市場(chǎng)租金，并把估算的租金計(jì)入房主的消費(fèi)支出中，就像把租賃者支付給房東的房租計(jì)入租賃者的消費(fèi)支出中一樣?？梢?jiàn)，在新房市場(chǎng)上購(gòu)買住宅，無(wú)論是自住房還是非自住房，都屬于投資活動(dòng)，被購(gòu)買的住宅屬于投資品。而享受住宅提供的住房服務(wù)，并為此支付房租的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，被購(gòu)買的住房服務(wù)屬于消費(fèi)品。

　　2 投資說(shuō)的表現(xiàn)形式之二

　　從1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)以后開(kāi)始，我國(guó)部分學(xué)者開(kāi)始研究虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這一研究很快得到了社會(huì)的承認(rèn)，2002年10月，“虛擬經(jīng)濟(jì)”一詞被寫入了中共十六大報(bào)告序言。虛擬經(jīng)濟(jì)研究對(duì)于深化包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識(shí)意義重大。雖然對(duì)于什么是虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資產(chǎn)尚未達(dá)成一致的定義，但是人們基本認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn)，即虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的概念，虛擬資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)以及具有類同金融資產(chǎn)屬性的其他資產(chǎn)形式，而房地產(chǎn)就是除了金融資產(chǎn)之外的最主要的虛擬資產(chǎn)形式。由于房地產(chǎn)具有虛擬性，所以它有別于普通資產(chǎn)，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。購(gòu)買房地產(chǎn)的行為帶有投資活動(dòng)性質(zhì)，房地產(chǎn)(當(dāng)然包含自住房)具有投資品屬性。

　　(二)投資說(shuō)的依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　在居民購(gòu)買自住房行為的性質(zhì)上，雖然很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都持有投資說(shuō)，但是他們選取的分析視角和理論依據(jù)有所不同。與上述投資說(shuō)的兩種表現(xiàn)形式相對(duì)應(yīng)，前者的理論依據(jù)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(sNA)，后者的理論依據(jù)是虛擬經(jīng)濟(jì)理論。

　　1 來(lái)自國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(sNA)是當(dāng)代主要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的核算是SNA最主要的內(nèi)容之一。在SNA中，GDP被分為四部分：消費(fèi)、投資、政府支出和凈出口。無(wú)論是自住房還是非自住房，所有新房的購(gòu)買支出都被計(jì)入投資部分。SNA之所以如此設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)口徑是基于商品住宅的特殊屬性。GDP是用來(lái)衡量給定時(shí)期內(nèi)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于普通消費(fèi)品而言，人們會(huì)在一個(gè)給定時(shí)期內(nèi)購(gòu)買它，并在該時(shí)期或比該時(shí)期稍長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期里消費(fèi)掉它，因而購(gòu)買這些商品的支出被歸為當(dāng)期消費(fèi)。但住宅與普通商品大不相同，它是最為典型的耐用品，使用壽命長(zhǎng)久，可以在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里為消費(fèi)者提供住房服務(wù)，雖然住房服務(wù)的消費(fèi)可以綿延很久，但對(duì)住宅的購(gòu)買支付卻是在某個(gè)相對(duì)短的時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的。住宅的購(gòu)買行為和消費(fèi)行為在時(shí)間跨度方面存在極大的背離。對(duì)于GDP及組成GDP的消費(fèi)、投資等流量指標(biāo)來(lái)說(shuō)，這種背離會(huì)給統(tǒng)計(jì)工作帶來(lái)困難。如果將購(gòu)買住宅的支出計(jì)入當(dāng)期消費(fèi)，無(wú)疑極大高估了當(dāng)期的消費(fèi)支出。于是在SNA中，僅僅將住房服務(wù)視作消費(fèi)品，將租金計(jì)入消費(fèi)；而被購(gòu)買的新房卻被視為投資品，購(gòu)房支出計(jì)入投資。在詳盡論述持有投資說(shuō)的那些學(xué)者的理論依據(jù)——SNA之后，我們將對(duì)這一依據(jù)做出如下兩方面評(píng)價(jià)。

　　第一，SNA是一種國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系，在指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑的設(shè)計(jì)上，既要考慮科學(xué)性，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)可操作性，于是就需要設(shè)計(jì)者在科學(xué)性和可操作性兩個(gè)方面做出權(quán)衡，最大程度地兼顧二者?？刹僮餍酝且粋€(gè)基本的要求，因?yàn)樵倏茖W(xué)的指標(biāo)設(shè)計(jì)如果在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中無(wú)法實(shí)施統(tǒng)計(jì)，那么從建立國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系的目的而言，這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)是無(wú)效的。從科學(xué)性角度而言，SNA中的指標(biāo)界定遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有一些理論研究中相應(yīng)概念界定的那么精確。例如，購(gòu)買新商品住宅被納入投資的理由同樣適用于其他耐用品，比如汽車、家具等等，而事實(shí)上這些耐用品的購(gòu)買支出統(tǒng)統(tǒng)被納入消費(fèi)，唯獨(dú)住宅是個(gè)例外。曼昆解釋說(shuō)：對(duì)于許多耐用品，如汽車、割草機(jī)、珠寶等的購(gòu)買支出在原則上都應(yīng)該按照處理新商品住宅的方式予以處理，但是這樣做將會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)際上辦不到。所以，從可操作性方面考慮，SNA并未將住宅之外的其他耐用消費(fèi)品納入投資。

　　第二，SNA中的投資概念具有獨(dú)特的內(nèi)涵與外延，與我們平時(shí)使用的投資概念大相徑庭。作為SNA的重要內(nèi)容，GDP是一個(gè)流量概念，它只衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值，非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)或日二手貨的購(gòu)買并不計(jì)入當(dāng)期GDP，那是因?yàn)槎重浀慕灰追从沉艘环N資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并不是經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增加，因此二手貨的交易并不包括在當(dāng)期GDP中。作為GDP的組成部分，投資是指GDP中用于新資本創(chuàng)造的部分，并不包括僅僅在不同個(gè)人之間重新配置資產(chǎn)的購(gòu)買。這就解釋了為什么我們?cè)谏衔闹蟹磸?fù)強(qiáng)調(diào)新房市場(chǎng)上的購(gòu)買行為才屬于投資活動(dòng)。由此可見(jiàn)，SNA中的投資概念與日常理解的投資概念在內(nèi)涵和外延上都顯著不同。

　　在SNA中，由于新房購(gòu)買被視為投資，所以在計(jì)算居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)時(shí)并不考慮房?jī)r(jià)的變動(dòng)。而住宅提供的住房服務(wù)被視為消費(fèi)品，所以為獲得此種服務(wù)的支付被視為消費(fèi)。因而，CPI雖然不考慮房?jī)r(jià)，但是把房租、物業(yè)管理費(fèi)、住房維修費(fèi)等消費(fèi)支出的價(jià)格變動(dòng)計(jì)算在內(nèi)。這種計(jì)算完全符合SNA的基本精神。近年來(lái)，中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)毓嫉腃PI，于是居民質(zhì)疑CPI是否能夠有效顯示消費(fèi)物價(jià)的變動(dòng)，更對(duì)房?jī)r(jià)未被列入CPI的計(jì)算范圍持有強(qiáng)烈異議。而統(tǒng)計(jì)部門對(duì)此所做出的解釋也未能完全消除這種理解上的偏差。追根究底，居民與統(tǒng)計(jì)部門在該問(wèn)題上的認(rèn)識(shí)差異完全來(lái)自于他們是在根本不同的涵義上使用消費(fèi)和投資這兩個(gè)概念，于是他們只能“你說(shuō)你的，我說(shuō)我的”，如同兩條平行的直線，延伸得再長(zhǎng)，也不會(huì)也一個(gè)交點(diǎn)。

　　2 來(lái)自虛擬經(jīng)濟(jì)理論的依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　虛擬經(jīng)濟(jì)理論研究表明，虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)模式，是與虛擬資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)區(qū)別在于其遵循完全不同的運(yùn)行模式。在成思?？磥?lái)這種不同表現(xiàn)為：在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，資本必須通過(guò)與實(shí)物形態(tài)之間的相互轉(zhuǎn)換，經(jīng)過(guò)交換——生產(chǎn)——流通——交換這一循環(huán)后才能產(chǎn)生利潤(rùn)，但是，在虛擬經(jīng)濟(jì)中，資本卻不需要通過(guò)這一循環(huán)就可以產(chǎn)生利潤(rùn)，通俗地講，就是直接以錢生錢。由于虛擬經(jīng)濟(jì)中不包括物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，故其本身并不能創(chuàng)造財(cái)富，但卻能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的財(cái)富進(jìn)行再分配，因此能夠不通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)而取得直接以錢生錢的效果。而劉駿民把虛擬經(jīng)濟(jì)看作是虛擬價(jià)值系統(tǒng)，虛擬價(jià)值系統(tǒng)與實(shí)體價(jià)值系統(tǒng)具有本質(zhì)區(qū)別，它與人們的心理密切相關(guān)。雖然研究者基于不同的分析視角得出了不同的理論觀點(diǎn)，但是有一點(diǎn)是共同的，那便是：虛擬經(jīng)濟(jì)具有自己獨(dú)特的載體——虛擬資產(chǎn)，與普通資產(chǎn)不同，虛擬資產(chǎn)具有獨(dú)特的價(jià)格形成與波動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)波動(dòng)性是其價(jià)格的基本特征。而房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)、郵票、古玩字畫等資產(chǎn)都具有這一特征，因而都被納入了虛擬資產(chǎn)的范疇。由于虛擬資產(chǎn)往往是投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對(duì)象，所以其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性；或者反過(guò)來(lái)說(shuō)，虛擬資產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性進(jìn)一步使其成為投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對(duì)象。于是，投資或投機(jī)活動(dòng)和價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性之間具有緊密的相關(guān)關(guān)系。虛擬經(jīng)濟(jì)理論正是從價(jià)格形成與波動(dòng)的特征——強(qiáng)波動(dòng)性的分析角度出發(fā)，得出購(gòu)買房地產(chǎn)的行為具有投資活動(dòng)的性質(zhì)，房地產(chǎn)具有投資品屬性的結(jié)論。正如郭金興所言：房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性表明房地產(chǎn)不僅僅是一般消費(fèi)品或耐用消費(fèi)品，而更多地成為一種投資工具，從而決定房地產(chǎn)價(jià)格的不只是由建筑及土地成本決定的供給和消費(fèi)者效用決定的需求，更重要的是投資于房地產(chǎn)所能帶來(lái)的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力，這正體現(xiàn)了房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特性。

　　在詳盡論述持有投資說(shuō)的那些學(xué)者的理論依據(jù)——虛擬經(jīng)濟(jì)理論之后，我們將對(duì)這一依據(jù)做出如下評(píng)價(jià)。虛擬經(jīng)濟(jì)理論得出房地產(chǎn)具有投資工具屬性、購(gòu)買房地產(chǎn)的行為帶有投資活動(dòng)性質(zhì)的結(jié)論是基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論選定的一個(gè)特殊的研究視角，即資產(chǎn)價(jià)格形成與波動(dòng)機(jī)制的分析視角?；蛘吒用鞔_地說(shuō)，是基于資產(chǎn)價(jià)格是否具有強(qiáng)波動(dòng)性這樣一個(gè)分析視角來(lái)得出的結(jié)論，超越這樣一個(gè)特殊的分析視角，其結(jié)論便不再成立。

　　 三、消費(fèi)說(shuō)：內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　顧名思義，消費(fèi)說(shuō)認(rèn)為居民購(gòu)買自住房行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，而非投資活動(dòng)，因而被購(gòu)買的自住房屬于消費(fèi)品，而非投資品。與投資說(shuō)相比，消費(fèi)說(shuō)擁有更多的支持者。消費(fèi)說(shuō)具有不同的表現(xiàn)形式，每種表現(xiàn)形式都建立在相應(yīng)的理論依據(jù)之上。

　　(一)基于需求目的分析視角下的消費(fèi)說(shuō)——內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　許多持有消費(fèi)說(shuō)的學(xué)者基于需求目的分析視角得出消費(fèi)說(shuō)的結(jié)論。他們認(rèn)為吃、穿、住、行是人的基本消費(fèi)集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。而滿足居住需求的方式有兩種，一種是租住他人住宅，一種是購(gòu)買自住房。由于居住需求是人類的基本消費(fèi)需求，而購(gòu)買自住房是提供這種基本消費(fèi)需求的一種方式，于是一些學(xué)者就得出這樣的結(jié)論：“居民購(gòu)買自住房行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，而被購(gòu)買的自住房屬于消費(fèi)品”?；谛枨竽康姆治鲆暯窍碌南M(fèi)說(shuō)本質(zhì)上是通過(guò)分析商品的用途來(lái)判斷其被購(gòu)買的行為屬于投資活動(dòng)還是消費(fèi)活動(dòng)。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得了研究者廣泛的認(rèn)同，以商品用途來(lái)區(qū)分投資品和消費(fèi)品不僅在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種普遍方法來(lái)分析商品住宅及其購(gòu)買行為的性質(zhì)時(shí)，研究者必須考慮到商品住宅有別于普通消費(fèi)品的特殊性。如果忽略了這些特殊性，那么對(duì)于與之相關(guān)的具體問(wèn)題的分析便會(huì)失之毫厘，謬以千里。

　　第一，許多持有消費(fèi)說(shuō)的學(xué)者把自住房看作是消費(fèi)品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費(fèi)品的特殊性，而試圖用研究普通商品價(jià)格形成與波動(dòng)的方法來(lái)研究商品住宅的價(jià)格形成與波動(dòng)，即試圖僅僅使用實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收入水平、就業(yè)率等指標(biāo)來(lái)解釋和預(yù)測(cè)住宅價(jià)格的周期性波動(dòng)，這就忽略了房地產(chǎn)具有的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測(cè)往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點(diǎn)，他使用1986—1994年美國(guó)41個(gè)大城市截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開(kāi)工數(shù)量、空置率等實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量及房地產(chǎn)價(jià)格滯后變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行回歸分析。結(jié)果表明，“這些解釋變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測(cè)價(jià)格變動(dòng)的拐點(diǎn)，即使是預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的模型錯(cuò)誤率也高達(dá)52.73％”。這是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng)，其價(jià)格波動(dòng)越來(lái)越受到貨幣和資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在逐步減弱。事實(shí)上，馬克思早在19世紀(jì)下半葉就認(rèn)識(shí)到了房?jī)r(jià)的特殊性，他指出房?jī)r(jià)“只由購(gòu)買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無(wú)關(guān)。

　　第二，通貨膨脹會(huì)影響居民的消費(fèi)能力和福利水平，于是有些持有消費(fèi)說(shuō)的學(xué)者將CPI與住宅價(jià)格指數(shù)的經(jīng)濟(jì)意義等量齊觀，他們認(rèn)為與CPI的上升一樣，住宅價(jià)格指數(shù)的提高會(huì)增加居民的住宅消費(fèi)壓力，降低居民的消費(fèi)能力和福利水平。于是相對(duì)于居民收入水平的住宅價(jià)格，即房?jī)r(jià)收入比成了分析居民住房消費(fèi)壓力的核心指標(biāo)。按照這一邏輯，居民會(huì)像厭惡通貨膨脹一樣厭惡房?jī)r(jià)的上漲，但是徐滇慶卻指出了相反現(xiàn)象的存在，“買房子的人嘴上抱怨房?jī)r(jià)太高，實(shí)際上他們內(nèi)心希望在購(gòu)房之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。作為需求方的購(gòu)買者非但不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)起到遏制作用，反而會(huì)推波助瀾”。而擁有住宅的人會(huì)更加希望房?jī)r(jià)的上漲，因?yàn)?ldquo;住房是一般人的核心資產(chǎn)，在固定資產(chǎn)中占有相當(dāng)大的比重。越是窮人，房地產(chǎn)在他們的資產(chǎn)中占的比重越大。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，人們會(huì)感到他們的資產(chǎn)總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房?jī)r(jià)上升過(guò)程中他們會(huì)享受到財(cái)富增值的愉快”。住宅價(jià)格的上漲不僅不會(huì)像CPI上升那樣抑制居民的消費(fèi)能力，相反可能會(huì)提高居民的消費(fèi)能力。

　　第三，對(duì)于中國(guó)住房保障體制來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房政策是其中最主要的、也是引起爭(zhēng)議最大的住房保障方式之一。而經(jīng)濟(jì)適用房政策的理論依據(jù)之一便是居民購(gòu)買自住房的消費(fèi)說(shuō)。因?yàn)榘凑胀顿Y說(shuō)，自住房屬于投資品，購(gòu)買自住房的行為屬于投資活動(dòng)，而社會(huì)保障制度保障的對(duì)象是人的基本消費(fèi)需求，而不是投資活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國(guó)家計(jì)劃安排建設(shè)的政策性住宅。經(jīng)濟(jì)適用房政策引起極大爭(zhēng)議的原因在于政策的制定者沒(méi)有清晰地認(rèn)識(shí)到住宅與普通消費(fèi)品具有顯著的區(qū)別。對(duì)于食品、衣物等普通消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，他們?cè)谳^短的時(shí)間內(nèi)就會(huì)被徹底消費(fèi)掉，因而社會(huì)保障往往直接將這些普通消費(fèi)品分發(fā)給需要接受保障的居民，居民擁有并消費(fèi)這些產(chǎn)品，以滿足自己的基本消費(fèi)需求。而住宅是最為典型的耐用品，居民一旦擁有了它，往往可以持續(xù)使用長(zhǎng)達(dá)50年以上，而在如此漫長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，原來(lái)需要接受住房保障的居民可能因?yàn)樽陨砭秤龅母淖兌辉傩枰》勘Ｕ?，而原?lái)不需要住房保障的居民現(xiàn)在卻很可能需要住房保障。這就會(huì)導(dǎo)致居民對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的占有以及住宅的耐久性與居民接受住房保障資格的變遷不相適應(yīng)。另外，與普通消費(fèi)品不同，從長(zhǎng)期來(lái)看，住宅價(jià)格具有持續(xù)上漲的趨勢(shì)，擁有了經(jīng)濟(jì)適用房，不僅僅滿足了被保障者的居住需求，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，房主還能從住宅價(jià)格的上漲中賺取差價(jià)。與接受廉租房保障的居民相比，經(jīng)濟(jì)適用房政策必然會(huì)拉大貧富差距。住房保障最應(yīng)該保障的是居住權(quán)，而不是“擁產(chǎn)權(quán)”?？梢?jiàn)，住宅的特殊性要求住宅保障體制的設(shè)計(jì)有別于其他社會(huì)保障體制。

　　綜上所述，雖然我們可以基于需求目的分析視角合邏輯地得出消費(fèi)說(shuō)的結(jié)論，但是該結(jié)論僅僅在這一獨(dú)特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍內(nèi)，這一結(jié)論便失去了合理性。

　　(二)基于需求管理分析視角下的消費(fèi)說(shuō)——內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià)

　　基于需求管理分析視角下的消費(fèi)說(shuō)與基于需求目的分析視角下的消費(fèi)說(shuō)形似而神非，后者以凱恩斯創(chuàng)立的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)為理論依據(jù)。凱恩斯革命推翻了“供給創(chuàng)造需求”的薩伊定律，提出了與此相反的理論，即在短期內(nèi)，由于價(jià)格剛性的存在，不是供給決定需求，而是相反。在短期內(nèi)由于總供給不變，而總需求可以改變，當(dāng)總需求等于總供給時(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)短期均衡，當(dāng)總需求大于或小于總供給時(shí)，經(jīng)濟(jì)陷入過(guò)熱或蕭條。政府的宏觀調(diào)控政策目的便是調(diào)控總需求，使其與總供給相等以實(shí)現(xiàn)短期經(jīng)濟(jì)均衡，因而宏觀調(diào)控亦被稱為需求管理。需求管理若要取得成功，就需要研究者對(duì)不同類型需求的特征有一個(gè)很好地把握。

　　與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)相似，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，也存在宏觀調(diào)控或日需求管理問(wèn)題。以住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家將住宅需求按照各自不同的特征區(qū)分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。其中，消費(fèi)需求是指居民用于自住的住宅需求，由于消費(fèi)需求主要由實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素，如城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)居民收入、就業(yè)率等實(shí)際因素決定，所以消費(fèi)需求又被稱為真實(shí)需求。而投機(jī)和投資之間原本就沒(méi)有清晰的界定，而且在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。投資需求和投機(jī)需求是指需求者購(gòu)買住宅是為了出租以獲得租金，或等待住宅價(jià)格上漲以后將其出售以賺取差價(jià)的需求。與消費(fèi)需求相比，投機(jī)需求深受貨幣、資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響。通常人們能夠觀察到的社會(huì)總需求，既包括消費(fèi)需求又包括投資需求和投機(jī)需求。

　　由于消費(fèi)需求與投資需求和投機(jī)需求在需求目的、交易成本以及資金占用時(shí)間等諸多方面的不同決定了消費(fèi)需求往往比較穩(wěn)定，而投資需求和投機(jī)需求波動(dòng)強(qiáng)烈、且具有較強(qiáng)的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。投資需求和投機(jī)需求的強(qiáng)波動(dòng)性往往成為住宅經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或蕭條的引發(fā)因素，因此宏觀調(diào)控往往將住宅投資需求和投機(jī)需求作為調(diào)控住宅市場(chǎng)的主要對(duì)象。由此可見(jiàn)，基于需求管理分析視角下的消費(fèi)說(shuō)是以住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控為著眼點(diǎn)，根據(jù)住宅需求的不同特征對(duì)社會(huì)總需求做出的一種分類。

　　四、結(jié)語(yǔ)：超越“投資－消費(fèi)”二分法

　　通過(guò)上文對(duì)投資說(shuō)和消費(fèi)說(shuō)的詳盡分析，我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論是投資說(shuō)，還是消費(fèi)說(shuō)，其結(jié)論都建立于自己獨(dú)特的分析視角之上，亦即只有基于各自獨(dú)特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。例如，基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的投資說(shuō)是以一種國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系為分析視角；基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的投資說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格形成與波動(dòng)特征為分析視角；基于需求目的的消費(fèi)說(shuō)是以住宅用途為分析視角；基于需求管理的消費(fèi)說(shuō)是以住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控為分析視角。本文著重指出不同學(xué)說(shuō)的分析視角，旨在強(qiáng)調(diào)他們的結(jié)論僅在各自的論域內(nèi)才具有合理性。超越了各自的論域，各種分析結(jié)論便會(huì)失之毫厘、謬以千里。

　　對(duì)于這一問(wèn)題之重要性的一個(gè)有力證據(jù)便是引發(fā)當(dāng)前全球金融危機(jī)的美國(guó)次貸危機(jī)。如果基于需求目的分析視角，居民購(gòu)買自住房屬于消費(fèi)活動(dòng)，購(gòu)買非自住房屬于投資活動(dòng)，無(wú)論是美國(guó)，還是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者和政策制定者往往都認(rèn)為，投資活動(dòng)容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而可能引發(fā)銀行危機(jī)或金融危機(jī)，而住房消費(fèi)似乎具有某種“抗體”。就中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控而言，特別是2005年以來(lái)的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對(duì)二者的區(qū)別對(duì)待。“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國(guó)八條”、“新國(guó)八條”和“國(guó)六條”等為此做了最好的詮釋。同樣是居民購(gòu)房行為，卻因購(gòu)房目的不同而被區(qū)別對(duì)待。消費(fèi)與投資之分，就像中國(guó)歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復(fù)強(qiáng)調(diào)、。住房消費(fèi)如同“華夏”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的支持和鼓勵(lì)，而且在道德層面上也占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位；相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中受到政策的抑制和區(qū)別對(duì)待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一就是：住房投資與銀行危機(jī)，乃至整個(gè)金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)有著某種天然聯(lián)系；而住房消費(fèi)似乎具備某種“抗體”，其引發(fā)銀行危機(jī)，乃至金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)卻很小。但事實(shí)并非如此，正如上文所述，房地產(chǎn)業(yè)之所以總是在銀行危機(jī)或金融危機(jī)中扮演重要角色，是緣于房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)屬性，即價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性。然而，基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論，亦即基于商品價(jià)格形成與波動(dòng)特征的分析視角，無(wú)論是居民購(gòu)買自住房還是非自住房，性質(zhì)都是一樣的，即這些住房都屬于投資品，這些購(gòu)買行為都屬于投資活動(dòng)。因?yàn)閮r(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性已經(jīng)成為房地產(chǎn)的一種基本屬性，并不會(huì)因?yàn)槭亲宰》烤筒痪哂袃r(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性。事實(shí)正是如此，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)就是一起典型的由住房消費(fèi)引起的銀行危機(jī)和金融危機(jī)。次級(jí)住房抵押貸款的借款者絕大多數(shù)是那些少數(shù)族裔和低收入者，這些弱勢(shì)群體通過(guò)次級(jí)住房抵押貸款來(lái)購(gòu)買住房，用于自己居住，而非用于投資。這起危機(jī)從現(xiàn)實(shí)層面沖擊了人們對(duì)于居民購(gòu)房性質(zhì)的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。它再次告訴我們基于不同的分析視角，對(duì)于居民購(gòu)房活動(dòng)的性質(zhì)會(huì)有不同的分類，只有基于各自獨(dú)特的分析視角，才能找到各自結(jié)論的合理性。

　　可見(jiàn)，如果籠統(tǒng)地提出居民的購(gòu)房行為屬于投資活動(dòng)還是消費(fèi)活動(dòng)這樣一個(gè)問(wèn)題，本身便是不智的，或者換句話說(shuō)，給這個(gè)問(wèn)題以一個(gè)籠統(tǒng)的回答注定是失之偏頗的。該問(wèn)題的復(fù)雜性提醒我們不應(yīng)該陷入“投資一消費(fèi)”二元法的邏輯陷阱，即或者站在投資說(shuō)一邊，或者站在消費(fèi)說(shuō)一邊。事實(shí)上，消費(fèi)與投資并不是非此即彼的關(guān)系，而是可以基于各自不同的分析視角共存于自住房的購(gòu)買行為之中，真正需要分析的是我們?cè)诤握咭饬x上言說(shuō)消費(fèi)和投資，以及從何者意義上考察自住房的購(gòu)買行為更有利于具體問(wèn)題的深入分析。