一、房地產(chǎn)業(yè)是新一輪我國經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量

　　2003年以后，我國經(jīng)濟(jì)的新一輪增長主要有三個(gè)驅(qū)動(dòng)因素：一是加入WTO后，對(duì)外開放力度加大，出口快速增長；二是城市化快速發(fā)展導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快；三是國家改革住房制度釋放了房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資，推動(dòng)了投資增長，這幾年我國房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重在15％～20%。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還帶動(dòng)了建材、家電、汽車等商品消費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)是新一輪我國經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。

　　自2007年第三季度開始，我國經(jīng)濟(jì)增速開始放緩，主要是由于房地產(chǎn)投資增速下降。2008年國際金融危機(jī)的爆發(fā)又導(dǎo)致我國出口出現(xiàn)負(fù)增長，外需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用下降。這兩個(gè)因素疊加，是去年以來我國經(jīng)濟(jì)增速大幅下降的主要原因。房地產(chǎn)業(yè)的回調(diào)，主要是由于國內(nèi)市場力量的自發(fā)作用，是對(duì)資產(chǎn)泡沫的一種自發(fā)修正，與國際金融危機(jī)無關(guān)。2003年～2007年，我國房價(jià)收入比連連上升，而且中低收入群體和高收入群體的房價(jià)收入比差距急劇擴(kuò)大，房價(jià)大大高于大多數(shù)居民的購買能力，已脫離供求基本面，泡沫日益嚴(yán)重，出現(xiàn)調(diào)整是必然的。也只有充分調(diào)整，回歸理性，符合國情，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。

　　同時(shí)，由于地方政府缺乏主體稅種、土地和房屋是不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)諸多環(huán)節(jié)都涉及政府掌控的資源和權(quán)力，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也導(dǎo)致了政商關(guān)系扭曲。不僅地方政府和房地產(chǎn)商的利益息息相關(guān)，不少政府官員與房地產(chǎn)商的利益也息息相關(guān)，社會(huì)上始終存在一種反對(duì)、阻礙房地產(chǎn)市場調(diào)整的力量，而且還很強(qiáng)烈。隨著國際金融危機(jī)的爆發(fā)，出于保增長、保收入的需要，在一些利益集團(tuán)的強(qiáng)力影響下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整匆匆結(jié)束，價(jià)格快速反彈，又走向一個(gè)十字路口。

　　二、房地產(chǎn)主要指標(biāo)均快速反彈

　　2009年上半年，受國家宏觀調(diào)控政策和市場預(yù)期好轉(zhuǎn)的影響，房地產(chǎn)市場加快復(fù)蘇進(jìn)程，一些主要的市場指標(biāo)，如價(jià)格、交易量等較第一季度都有大幅提升。

　　1.房地產(chǎn)投資增速提高。上半年房地產(chǎn)投資增速雖然較去年同期有所下降，但降幅逐漸收窄，從1月～2月的下降31.9個(gè)百分點(diǎn)到1月～6月的下降23.6個(gè)百分點(diǎn)。尤其是第二季度房地產(chǎn)投資增長勢(shì)頭比較明顯，開始展現(xiàn)出穩(wěn)定增長的勢(shì)頭。

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格明顯反彈。2008年1月～2009年6月，我國房價(jià)同比漲幅呈先下降后上升趨勢(shì)。特別是2009年6月份，市場價(jià)格普遍反彈，有個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格甚至超過了國際金融危機(jī)之前。6月份房地產(chǎn)價(jià)格同比增長0.2%，雖然同比漲幅不大，但卻是5個(gè)月以來首次出現(xiàn)正值。其中，新建住房銷售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月縮小0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格同比上漲0.9%，環(huán)比上漲1.0%。

　　3.市場成交量回暖。在沉寂了將近半年之后，從3月份開始，全國主要城市的房地產(chǎn)交易量都開始有所回升，部分地區(qū)和樓盤還出現(xiàn)了“哄搶”局面。特別是進(jìn)入5月份以來，全國商品房銷售量大增，其較去年銷售情況也大幅上升。6月份，商品住宅銷售面積增長33.4%，辦公樓銷售面積增長7.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.4%。1月～6月，商品房銷售額1.58萬億元，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售額增長57.1%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長19.9%和30.2%。

　　三、政策調(diào)整是房地產(chǎn)主要指標(biāo)反彈的主要原因

　　房地產(chǎn)主要指標(biāo)的反彈，是國家實(shí)施寬松貨幣政策和積極財(cái)政政策的結(jié)果。

　　第一，國家增加了對(duì)開發(fā)商的貸款，并適當(dāng)放松了對(duì)二套房貸的限制，刺激了投資和需求。1月～6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內(nèi)貸款5381億元，增長32.6%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長63.1%。5月、6月，全國主要城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新一輪熱潮，地王頻現(xiàn)、豪宅銷售回暖、部分房地產(chǎn)企業(yè)待價(jià)而沽的情況再次出現(xiàn)。另外，上半年我國新增貸款接近5萬億元，有一部分貸款變相進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。

　　第二，國家下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例刺激了投資增長。5月27日，國務(wù)院調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年水平。根據(jù)國家規(guī)定，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)�？梢哉f，降低資本金比例就是降低了融資門檻。因此，此舉有利于房產(chǎn)企業(yè)渡過資金難關(guān)。對(duì)現(xiàn)金流緊張的開發(fā)企業(yè)來說，能夠有更多的現(xiàn)金支付能力，提高投資能力。同時(shí)，新政策也鼓勵(lì)新樓盤開工，讓更多房源參與市場競爭。

　　第三，市場本身的力量在發(fā)揮作用。去年第四季度到今年第一季度，全國房價(jià)都有不同程度回調(diào)，使得部分剛性需求得到滿足。由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)屬性，各種合法和不合法措施導(dǎo)致的房價(jià)反彈，也誘導(dǎo)一部分人買漲不買落。

　　第四，一些地方推出了購房落戶、購房獎(jiǎng)勵(lì)等政策，也在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格、交易量等指標(biāo)的反彈。

　　四、房地產(chǎn)市場和政策仍具有較大的不確定性

　　住房是居民的基本權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，還是一個(gè)社會(huì)問題，一個(gè)政治問題，住房和房地產(chǎn)政策從來都是各國社會(huì)各利益群體博弈最激烈的領(lǐng)域。對(duì)于今后我國房地產(chǎn)業(yè)的政策取向，目前存在兩種截然對(duì)立的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，沒有房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇就不會(huì)有宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，因此一定要實(shí)施更激進(jìn)的刺激政策，在當(dāng)前情況下房價(jià)上漲不會(huì)產(chǎn)生泡沫。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不等于要保高房價(jià)，要真正發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)作用，就必須引導(dǎo)房價(jià)回歸真實(shí)供求水平，避免人為延緩房地產(chǎn)市場的調(diào)整，不僅不能制造新的泡沫，還要將沒有擠出的泡沫擠出來。

　　可以看出，這兩種觀點(diǎn)都認(rèn)為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵，但對(duì)于如何促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇則有著根本的分歧。而從國家有關(guān)部門近期發(fā)出的信號(hào)來看，下半年的政策取向可能是上述兩種觀點(diǎn)的折中：綜合運(yùn)用多種宏觀調(diào)控政策，一方面刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)投資，另一方面擠出泡沫，讓市場恢復(fù)理性，實(shí)現(xiàn)保障居住、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇這三大目標(biāo)。

　　第一，房市升溫還將繼續(xù)，但過熱預(yù)警信號(hào)會(huì)增強(qiáng)，回暖速度將會(huì)適度控制。進(jìn)入今年5月份以來，盡管貨幣當(dāng)局一再表態(tài)將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，但在面對(duì)市場中空前的信貸數(shù)字的時(shí)候，顯得格外謹(jǐn)慎小心。銀監(jiān)會(huì)辦公廳已于6月22日正式向各地銀監(jiān)和各銀行總行印發(fā)了名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。通知要求各銀行嚴(yán)格把關(guān)二套房按揭貸款的審查和發(fā)放，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。這是銀監(jiān)會(huì)自國務(wù)院辦公廳去年底下發(fā)國辦131號(hào)文件之后，第一次明確要求商業(yè)銀行參照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行二套房貸。目前，杭州等城市已開始收緊二套房貸。

　　第二，房地產(chǎn)需求是調(diào)控的關(guān)鍵，未來政策調(diào)整很可能從信貸收縮和開征物業(yè)稅開始。銀行的信貸政策是調(diào)控需求的源頭，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，銀行首付款比例每提高10％，剛性房地產(chǎn)需求將降低20%。所以，提高首付款比例及利率，可能再次成為政府抑制房市過快升溫的主要措施。同時(shí)，醞釀已久的物業(yè)稅可能開征，并可能根據(jù)面積大小實(shí)行差別稅率。但由于房地產(chǎn)市場回升基礎(chǔ)尚不牢固，調(diào)控緩沖期預(yù)計(jì)較長，緊縮性政策出臺(tái)尚需時(shí)日。即使實(shí)行，也會(huì)是有保有壓，在抑制投機(jī)性購房的同時(shí)，還會(huì)繼續(xù)對(duì)首次購房、小戶型給予一定的鼓勵(lì)。

　　第三，繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)。國家擴(kuò)大政府投資的舉措中把增加保障性住房投資放在首位，但由于地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴程度很高，而保障性住房投資無法增加地方財(cái)政收入，地方政府的積極性不高。因此，有機(jī)構(gòu)建議中央財(cái)政設(shè)立住房保障專項(xiàng)基金，對(duì)地方政府投資保障性住房給予貼息或轉(zhuǎn)移支付的支持。同時(shí)，政府還可能采取逆向拍賣的方式購買存量商品住房。即政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)價(jià)，讓開發(fā)商參與競拍，低價(jià)者中標(biāo)，由政府自己購買，將其用于保障性住房，賣給或租給中低收入群體。這樣既可以減少政府建房的時(shí)間和人力成本，還可以消化房地產(chǎn)庫存。

　　但由于房地產(chǎn)市場高度敏感和復(fù)雜，市場走向和政策取向未來何去何從，仍具有很大不確定性。在很大程度上，這取決于市場各方博弈力量的大小。