近年來，我國的房地產(chǎn)市場一直處在輿論的漩渦下，房價(jià)居高不下的問題飽受詬病，中央政府針對房地產(chǎn)市場實(shí)施的較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，基本控制住了主要一、二線城市房價(jià)的持續(xù)攀升。高房價(jià)扭曲了市場信息，顯示建筑房屋的價(jià)值與價(jià)格的背離，也直接引發(fā)了我國居民，特別是城市居民基本的住房需求與實(shí)際支付能力、支付意愿之間的巨大矛盾�？紤]房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)所占的重要地位，土地財(cái)政改革也面臨較多障礙，如何從源頭上遏制房價(jià)上漲，又能避免對宏觀經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊，就值得理論界和政府有關(guān)主管部門深入研究和探討。下面，筆者就進(jìn)行土地出讓金改革的財(cái)政學(xué)研究分析。

　　一、關(guān)于土地出讓金

　　所謂的土地出讓金就是指伴隨著我國實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略而產(chǎn)生的一種特殊的收益，土地出讓金已經(jīng)成為了國家所有權(quán)性質(zhì)的一種地租，根據(jù)相關(guān)規(guī)定指出，土地出讓金就是指縣級以上的相關(guān)人民政府代表了國家通過土地所有者這一個(gè)身份來把一定年限土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地的使用者，要求土地的使用者按照相關(guān)的規(guī)定和法律來一次性繳納一些費(fèi)用作為土地的價(jià)款。所以，我們可以將土地出讓金看成是在一定年限內(nèi)地租折現(xiàn)的總和以及一定年年限內(nèi)土地的使用權(quán)購買的價(jià)格，將土地國有所有的性質(zhì)進(jìn)行出讓，從根本上說明了土地的出讓金必須要成為政府性的收入，并且具有很明顯的公共性，本來就應(yīng)該被納入到公共財(cái)政管理的范圍里面。

　　二、土地出讓金收入的財(cái)政性質(zhì)

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　　土地出讓金其實(shí)是一種公共收入，這種公共收入是一種非稅性質(zhì)的收入，作為國家的土地所有者所獲取國有資源性的收入，在我國的《憲法》中的第十條已經(jīng)明確規(guī)定，城市土地是歸國家所有的，城市郊區(qū)以及農(nóng)村的土地，除了那些法律法規(guī)中所規(guī)定屬于國家以外的土地，應(yīng)該要屬于集體。自留山、自留地以及宅基地同樣歸屬于集體所有的，如果國家因?yàn)楣�共利益需要，我們可以按照相關(guān)法規(guī)和法律來對土地實(shí)行一定的征用，所以，作為國有資源組成中的一部分，因?yàn)橥恋啬軌虍a(chǎn)生一定的收益，和建國以后所累積起來的非經(jīng)營性、經(jīng)營性國有資產(chǎn)以及自然資源相同，都具有國有資產(chǎn)收益這一種性質(zhì)，必須要被納入政府的公共預(yù)算收支管理這一個(gè)范圍里面，除此之外，土地的出讓金和稅收已經(jīng)成為了兩種性質(zhì)不完全相同公公收入的類別，在現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)制度框架下面，雖然這些都是從屬于公共收入這一種范疇里面，但是，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)是完全不相同的。

　�。ǘ�）土地出讓金功能

　　從土地出讓金收入這一個(gè)方面來說，不管是我國城鎮(zhèn)土地資源重新的配置，還是我國農(nóng)用地向非農(nóng)用地轉(zhuǎn)化資源配置，這兩種情況都是在政府中所進(jìn)行的土地資源配置過程中十分重要的一種手段，目前來看，我國土地轉(zhuǎn)讓金的收入構(gòu)成是十分復(fù)雜的，但是，它主體就是土地使用權(quán)權(quán)益的價(jià)格，相對于過去的國有城鎮(zhèn)土地來說，土地的出讓金是土地的使用權(quán)價(jià)格，能夠從根本上促進(jìn)我國的國有城鎮(zhèn)土地資源進(jìn)行有效的配置，對于我國的農(nóng)用地向非農(nóng)用地配置轉(zhuǎn)換也一直起著調(diào)配的作用，土地出讓金能夠使不同用途、不同地段以及不同地區(qū)土地權(quán)益的供給能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)格化，最終實(shí)現(xiàn)了我國有限土地資源合理的配置。單純的從土地的出讓金的支出來看，土地出讓金一直關(guān)系到了土地出讓金自身在當(dāng)?shù)氐恼�府、用地人員之間的以及被征地農(nóng)民之間的合理安排，最終促使了土地資源以及房地產(chǎn)資源等等資源合理的配置。

　　三、財(cái)政收入體制內(nèi)改革思路探討

　　（一）物業(yè)稅

　　所謂的物業(yè)稅又稱為地產(chǎn)稅或者財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅的對象主要包括房屋以及土地等等不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)稅征收的特點(diǎn)是它要求相關(guān)的承租人或者所有人每一年都必須要進(jìn)行一定稅款的繳納，其繳納物業(yè)稅的稅值隨不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值提升而相應(yīng)增加。例如，某條地鐵或者公路開通以后，地鐵或者公路沿線的房產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值也會(huì)隨之升值，業(yè)主所繳納的物業(yè)稅也相應(yīng)提高。從理論上講，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，主要是針對國民財(cái)產(chǎn)來征收的，法律上客觀要求政府必須要尊重公民的私有財(cái)產(chǎn)，對公民私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)；公民也必須要繳納一定的物業(yè)稅，成為財(cái)政收入，政府支出有一定保障，這個(gè)相互保證的邏輯充分體現(xiàn)了稅收的意義。綜合來說，物業(yè)稅就是指政府以自身政權(quán)的強(qiáng)制力，對于占有或者是那些使用不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主來征收的對政府補(bǔ)償并且提供公共品的一種費(fèi)用。我國的物業(yè)稅試點(diǎn)過程中，出現(xiàn)物業(yè)稅所涉及的物業(yè)和土地的歸屬權(quán)問題。物業(yè)稅的開征必須要解決物業(yè)和其自身所依附土地多有權(quán)的問題。因此，總體上來說，物業(yè)稅的試行也是從財(cái)政角度替代土地出讓金一次性收取的可貴探索。

　�。ǘ�）房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，它是按照一定的房屋計(jì)稅余值或租金收入作為計(jì)稅的依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)的所有人進(jìn)行征收的一個(gè)稅種。房產(chǎn)稅也是屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅是在第二步的利改稅以后才開始征收的。我國房產(chǎn)稅的試點(diǎn)時(shí)間晚于預(yù)期的時(shí)間，主要原因就在于房產(chǎn)稅這一稅種在征收方面的政策還需要進(jìn)一步完善。

　　對發(fā)達(dá)國家征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行簡單總結(jié)，可以說，不管是從進(jìn)行稅制的完善這一個(gè)角度來說，還是從促進(jìn)我國房地產(chǎn)價(jià)格能夠穩(wěn)定發(fā)展這一角度來看，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收都已經(jīng)成為了大勢所趨。但是，就我國的客觀現(xiàn)實(shí)來看，房產(chǎn)稅征收是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，仍然面臨著很多問題，需要逐一解決。第一，房產(chǎn)稅的征收范圍問題。在房產(chǎn)稅的試點(diǎn)過程中，我們發(fā)現(xiàn)，重慶的房產(chǎn)稅方案重要內(nèi)容是對高檔房產(chǎn)進(jìn)行界定、征稅，而上海的房產(chǎn)稅方案里面，僅僅是針對了那些新增的房地產(chǎn)進(jìn)行征稅。僅對新增房產(chǎn)征稅，會(huì)使存量房產(chǎn)的業(yè)主成為房產(chǎn)稅最大受益者，新購房者則負(fù)擔(dān)加重，顯然不公平。第二，房產(chǎn)稅的稅率高低問題。如果稅率過低，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲仍然很高的話，那么，這一個(gè)稅率對于抑制房地產(chǎn)的投機(jī)其實(shí)并沒有多大實(shí)際意義；如果稅率太高，也不利于我國的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展。因此，尋找一個(gè)合適的稅率區(qū)間也是需要解決的一個(gè)重要問題。第三，價(jià)值評估問題。房產(chǎn)的價(jià)值往往與物業(yè)、周邊環(huán)境、小區(qū)的環(huán)境以及房型、區(qū)位等等因素息息相關(guān)的，制度設(shè)計(jì)的時(shí)候需要妥善處理對房屋價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確的評估的同時(shí)，又不會(huì)造成社會(huì)成本的極大增加這一問題，避免造成新的社會(huì)不公平現(xiàn)象。

　　（三）稅收替代土地出讓金的財(cái)政思考

　　對中央政府而言，驟然減少地方政府土地出讓收入、同時(shí)沒有相應(yīng)的稅收收入可以彌補(bǔ)的話，要改革土地出讓的根本制度必然要面臨阻礙。下面筆者想就土地出讓金改革提出兩點(diǎn)思考：

　　1.加快土地制度改革探索，根本上解除政府對巨額土地出讓金的一次性收取的依賴。改革的思路，可以借鑒馬克思關(guān)于級差地租的理論，對土地的價(jià)值，通過收取多種形式的地租而不是通過讓渡部分年份的使用權(quán)收取費(fèi)用方式來體現(xiàn)。在不改變土地公有制的憲法根本的前提下，盡可能避免政府財(cái)政收入的劇烈變動(dòng)影響到社會(huì)穩(wěn)定。以稅收的形式體現(xiàn)地租，也是可以探討的思路之一，例如物業(yè)稅或房產(chǎn)稅。

　　2.適當(dāng)給予地方政府舉債的空間，通過未來地租收入平衡當(dāng)前財(cái)政支出缺口。土地是一種資本，這是毋庸質(zhì)疑的。地租就是這種資本的利息所得。地方政府擁有大量的土地資源，這種資源的未來收入是十分可觀的。通過調(diào)整法律來準(zhǔn)予地方政府以未來土地收入（地租）作為擔(dān)保發(fā)行建設(shè)債券，應(yīng)該是一種有益的探索。地方財(cái)政對于建設(shè)資金的需求是巨大的，這與我國當(dāng)前所處的歷史發(fā)展階段是相一致的。作為后發(fā)展國家，我國城市化進(jìn)程過程相對西方發(fā)達(dá)國家而言，具有發(fā)展快、短期內(nèi)資金需求量和投入量巨大、建設(shè)跨越性強(qiáng)的特點(diǎn)。但是，經(jīng)過前三十年的迅猛發(fā)展，隨著資源的相對緊缺，如何可持續(xù)地發(fā)展、建設(shè)，籌集相應(yīng)的建設(shè)資金，成為各個(gè)地方政府優(yōu)先要考慮和解決的問題。傳統(tǒng)上沿海發(fā)達(dá)地區(qū)可以憑借稅收收入補(bǔ)充基建投資缺口，但大量的內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)則不可復(fù)制這種做法。地租應(yīng)該成為可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，幫助落后地區(qū)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

　　結(jié)語：伴隨著我國的城市化進(jìn)程不斷發(fā)展，土地財(cái)政已經(jīng)成為了我國地方政府主要用來對財(cái)政收入缺乏以及籌集城市發(fā)展資金過程中重要的一個(gè)手段，筆者認(rèn)為，想要將地方政府對于土地財(cái)政的依賴進(jìn)行改變，就要求我們必須要結(jié)合土地制度的改革，對符合中國國情和社會(huì)發(fā)展的方法進(jìn)行探索，使得土地的出讓金轉(zhuǎn)化成為財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入，對地方政府對土地的迷戀進(jìn)行革除。本文中，筆者首先探討了土地出讓金的定義和內(nèi)涵，接著又從土地出讓金的功能、稅收替代這兩個(gè)方面對土地出讓金改革的財(cái)政學(xué)研究進(jìn)行了分析，旨在能夠?yàn)槲覈�土地出讓金改革提供一個(gè)參考和依據(jù)。

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