一、物業(yè)稅的作用及意義

　　1 物業(yè)稅簡介：

　　物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定的稅款，一般是按照財產價值的固定比率征收，因此，應繳納的稅額會隨著財產市值的升高而提高。

　　我國在1986年就建立了對房產、土地征收財產稅的制度。《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令[1988]17號），而且《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》在2006年12月30日新修訂后，自2007年1月1日起將城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額提高了2倍。

　　但是因為有稅收的優(yōu)惠政策，所以20年來這兩個稅種對個人沒有實際征收。房產稅暫行條例第四條明確規(guī)定，個人所有的非營業(yè)用的房產免繳房產稅，而土地使用稅的具體實施授權了各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，各省都沒有對個人的非營業(yè)用的土地征收土地使用稅，很多地方個人都沒有領取土地使用證。

　　物業(yè)稅如果開征，如果依法律的形式頒布實施，依照法律的體例，應該吸收并作廢現有的《房產稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。

　　物業(yè)稅如果開征，政府出讓土地的行為將要結束，將改變現在的政府吃了將來政府的糧，留下資源給后人。

　　2、稅法的作用：

　　稅收是經濟學范疇，是對社會剩余財富的計算分配，是國家向納稅人無償征收，將納稅人的一部分剩余產品或者既得利益轉變?yōu)閲宜?，是對納稅人的私權利的侵犯。稅款征收具有強制性、無償性、固定性的特點。

　　稅法是法學范疇，是指有權的國家機關制定的調整稅收分配過程中形成的權利義務關系的法律規(guī)范。在征稅這種經濟利益的轉移過程中，其總量和結構都是不能隨意改變的，必須按照事先確定的標準，由國家與納稅人雙方共同遵守。為了保證這個轉移的全面實施，就必須借助法律，通過制定法律文件，規(guī)范稅收雙方權利義務的法律關系，任何一方不履行自己法定的義務，法律將以強制手段予以解決，從而保證法律調整機制的實現。

　　因此，如果開征物業(yè)稅，其作用、其法律意義也應該如此，是以法律的形式保證國家財政的收入，這是物業(yè)稅的本質。從這個意義上說，物業(yè)稅的征收可能在一定的程度上能夠作用于房價， 但物業(yè)稅的開征不是為了抑制房價，也不可能完全抑制房價。

　　二、巨大的購房市場需求是房價飆升的根本動力所在

　　據國家人口發(fā)展研究戰(zhàn)略課題組11日發(fā)布的國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究報告指出，目前農村剩余勞力仍有1.5 至1.7億，大規(guī)模的勞動力流動將持續(xù)存在。

　　據2007年8月2日的京華時報，截至今年6月底北京市戶籍人口已達1204萬人，流動人口總量為510.7萬人，全部總人口突破1700萬，其中流動人口占總人口的三分之一。

　　據一位朋友的碩士畢業(yè)論文資料，1978年，我國城市僅為193個，建制鎮(zhèn)為2173個。至2004年，我國城市已發(fā)展為651個，建制鎮(zhèn)已增至19830個，凈增17000多個。據北京市2003年統計，當年全市辦理暫住登記的暫住人口為364.9萬人，其中暫住時間一年至三年的有近94.5萬人，占25.9%；三年以上的有56.2萬人，占15.4%；另據北京市統計局同年所作的抽樣調查統計，暫住人口中舉家遷徙來京的有近45萬戶，110萬人，其中相當一批成為事實上的在京常住人口，并已融入了京城的社會生活。

　　婚姻是法律意義上的家，房屋是家的物質實在，“居者有其屋”是中國的傳統理念，是所有國人的夢想，許多人甚至一生都在為擁有一套房子而奮斗。在農村，“蓋房子、娶媳婦”是大多數農民兄弟的夢想；在城市，擁有一套自己滿意的住宅成為幾乎所有家庭的希望。

　　以上資料給我們傳遞了確切的信息，中國城市的房地產市場在目前乃至今后相當長的一段時間內存在著巨大的需求。

　　巨大的需求是房地產市場產生泡沫的根源，是投資者、投機者滋生的土壤，沒有需求的市場，誰還敢投資、囤積房產？

　　目前樓市供需矛盾失衡情況已經相當嚴重，中國房地產業(yè)及住宅研究會常務副會長顧云昌介紹，2002至2006年中國樓市供應與需求的比例分別為1.2、1.13 、1.02、0.8和0.8.， 根據中房協調查，2007年上半年樓市供需結構失衡情況十分明顯。數據顯示，今年上半年全國商品房銷售面積是竣工面積的1.88倍，其中商品住宅銷售面積是竣工面積的2.08倍。上述比值是樓市供需結構的反映方式之一，以銷售代表需求，以竣工代表供給，高比例超過1的平衡點，這在2006之前的中國樓市還沒有發(fā)生過。折合成供應占比需求的倍數已經僅為0.48倍。

　　以上資料表明：，此前以控制需求為主要方向的宏觀調控令剛性需求在目前集中釋放，供給減少和開發(fā)商囤房囤地又造成恐慌性購房心理。在此影響下，無論是幾輪加息還是增加稅負，都不能阻擋需求的大量增加。

　　供需失衡、保障不足、地價漲幅過快是樓市泡沫和矛盾的三大體現。

　　三、房價與物業(yè)稅

　　1、目前購房者所拿到的房產的房價組成分析：

　?。?）一手商品房房價=(政府逐年升高的甚至拍賣的土地出讓金)+(土地市場競買的腐敗成本)+(房屋的建造成本)+(開發(fā)商應繳納的營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅稅前不允許扣除的實際稅負等)+(開發(fā)商的合理利潤)+(因房價上漲開發(fā)商獲得的超額利潤)+(購買時繳納的印花稅、契稅)。

　　（2）二手房房價=(上述一手商品房房價的全部因素)+(出賣方的利潤)。

　　（3）房價組成分析的提示：稅金是房價的組成部分，它必然隨著房屋產權的轉移而轉嫁給購房者，因此我們說，增加稅負只能抬高房價，如果房價降低了，那是因為高房價令購房者望而卻步，從而抑制了需求市場。

　　2、物業(yè)稅對房價的作用：

　　（1）物業(yè)稅開征在理論上應該和調整土地出讓金同時進行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。有開發(fā)商表示，如果同時進行，從成本上來說可以將現價降低10%~20%。不過根據目前的供需矛盾來看，影響房地產價格的最終因素還是供需關系。

　?。?）物業(yè)稅會一定程度的抑制需求，不論物業(yè)稅是否能夠降低房價，對普通百姓來說，積一生之積蓄投入購房，甚至還一定程度的淪為房奴也是中國人的心甘情愿。而在房產保有階段，還有一筆不小的物業(yè)稅支出，這是老百姓在安排生活時會考慮的問題。衣食住行是老百姓的必須，這些不會隨著物價的上漲而取消，但是會有所節(jié)儉，一家人收入能力達不到維持一定住房水平，可以居住的擁擠一些。買不起，住不起，社會需求降低就會一定程度的抑制房價的飆升。但是從另一個角度來分析，這樣是不是社會的一個倒退？

　　最后呼吁，權力機關在制定物業(yè)稅法的時候，希望能考慮到普通老百姓的基本生活需求，能夠像房產稅暫行條例那樣，將老百姓家庭的面積在120—140平米以下的非營業(yè)用房免征物業(yè)稅。