契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅，目前契稅征管中主要存以下問題：

　　一是二手房交易存在高買低報現(xiàn)象導(dǎo)致稅款流失。近年來，二手房交易日益活躍，二手房交易涉及契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等稅種，其納稅人包括買賣雙方，征收的計稅依據(jù)與成交價格密切關(guān)聯(lián)，一些納稅人為了“合理避稅”，達到雙方互利的目的，采取高買低報等多種手段，實行“上有政策、下有對策”的變通行為，鉆政策漏洞，致使二手房交易市場秩序十分混亂。二手房納稅申報交易價格普遍偏低，個別納稅人采取簽定兩套協(xié)議的辦法，以真實協(xié)議作為交易結(jié)算的依據(jù)，以低于真實交易價格的虛假合同用于申報納稅，已達到少繳稅的目的，導(dǎo)致契稅及其他稅收大量流失。

　　二是開發(fā)商與購房者簽訂虛假購房合同少報計稅價格。房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高自己的競爭力，用減輕購房者負擔(dān)的方法來達到促銷盈利的目的，應(yīng)購房者要求，將真實的購房價格降低，另簽一份虛假的購房協(xié)議，真實的購房協(xié)議由買賣雙方留存，虛假的協(xié)議由購房者辦理契稅申報手續(xù)。開發(fā)商開購房款收據(jù)時，其所開金額為部分房價款，剩余部分金額作為購房戶委托地產(chǎn)商裝修材料款的暫存款，待房屋交付使用及稅費清繳后，再作賬務(wù)處理。

　　三是購房者對購房合同進行偷漏稅。由于購房合同購銷雙方只在最后一頁簽字蓋章，購房者將購房合同中包含真實購房價格的一頁去掉，換人用電腦重新制作較低購房價格的一頁，由于采取了高科技手段作假，契稅征收部門又沒有與房管、開發(fā)公司聯(lián)網(wǎng)達到信息共享，因此對該種情況，征稅人員較難發(fā)現(xiàn)。

　　四是契稅征管人員的自由裁量權(quán)較難行使。契稅條例規(guī)定：“對成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定”。盡管法規(guī)賦予了征管自由裁量權(quán)，但對契稅計稅價格的裁量權(quán)沒有進一步細化，實際執(zhí)行時很難把握。主要表現(xiàn)為：首先，由于市場價格屬于動態(tài)且靈活的變數(shù)，如何才是“明顯低于”，怎樣的理由才算正當(dāng)，目前政策尚未明確規(guī)定；其次，即使根據(jù)有關(guān)情況判定成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由，計稅價格就應(yīng)由征收機關(guān)參照市場價格核定，但由于土地、房屋成交價格的高低受位置、交通、樓層、結(jié)構(gòu)等各種因素的制約，要將這些情況調(diào)查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人員較少，而成交量增大的情況下很難做到這一點，征收機關(guān)核定的計稅價格往往使納稅人不滿意，與征收人員產(chǎn)生矛盾和摩擦。

　　針對上述問題，筆者擬提出解決辦法如下：

　　一是加強部門協(xié)調(diào)配合，嚴格實行先稅后證。契稅的源頭在國土部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，末端在房地產(chǎn)管理部門，財政部門只是契稅征收的中間環(huán)節(jié)，無論哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)都會造成契稅的流失。鑒于這種部門關(guān)系，作為契稅征收部門要與國土、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房管部門建立長期的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)配合，控制好契稅征收的每個環(huán)節(jié)。國土、房管部門要嚴格實行先稅后證，不見契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，形成從源頭到末端的鏈狀控制體系，達到共同協(xié)稅護稅的局面，確保契稅應(yīng)收盡收。

　　二是加大監(jiān)督檢查力度，嚴格依法治稅。對可疑的計稅價格，組織稽查人員到開發(fā)企業(yè)認真核實，發(fā)現(xiàn)有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者，按稅收征管法嚴肅懲處。同時，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識。要進一步加強契稅征管政策的宣傳工作，采取召開會議、辦宣傳欄、印發(fā)宣傳資料等有效形式，全方位地進行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規(guī)，從而提高全民繳稅意識，促進契稅征管工作有序發(fā)展。

　　三是與房管、土地、開發(fā)商實行聯(lián)網(wǎng)，實施契稅信息網(wǎng)絡(luò)化管理。從納稅申報、審核到開具完稅證都分別設(shè)立專人專機進行微機處理，并建立起完整的信息檔案，開發(fā)商與購房者簽訂的合同要在網(wǎng)上備案，征收部門與房管、土地、開發(fā)商實行聯(lián)網(wǎng)，采用條形碼掃描技術(shù)，在征稅時只要將合同號掃入微機，就能自動顯示購房時真實的成交價格，從而識別虛假的購房合同。

　　四是建立科學(xué)合理的價格信息平臺。委托房產(chǎn)中介負責(zé)取得房屋中介公司二手房實際交易價格資料，會同房管局、物價局在調(diào)查、測算的基礎(chǔ)上聯(lián)合公布各住宅小區(qū)二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據(jù)，按照一定的浮動幅度和樓層系數(shù)核定某小區(qū)的最低計稅價格，凡低于最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅。

　　作者單位：江蘇銅山縣地稅局

責(zé)任編輯：阿郎