摘要：隨著2011年1月28日《重慶市關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》以及《上海市房產(chǎn)稅實施細則》的相繼出臺。房產(chǎn)稅的試點征收終于浮出水面。本文從國際比較的視角出發(fā)，著重討論將房產(chǎn)稅推廣全國一些亟待解決的問題。

　　關鍵詞：房產(chǎn)稅；國際比較；評估；第一居所

　　一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)稅制概念的界定

　　（一）房地產(chǎn)的概念界定

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱也稱不動產(chǎn)房地產(chǎn)包含土地和土地的附著物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權利義務關系的總和。也就是說，所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生活、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所（2009年注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材《稅法》第九章第一節(jié)）。它體現(xiàn)了房屋主體的所有權關系和使用權價值。地產(chǎn)指在一定的土地所有制關系下作為財產(chǎn)的土地。簡單地說，就是土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權屬關系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權屬關系。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)稅制概念界定

　　房地產(chǎn)稅制是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等，即房地產(chǎn)類財產(chǎn)稅。因此房地產(chǎn)稅制，并非嚴謹?shù)亩愂战?jīng)濟學概念，它僅是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收體系。故而，國家為了針對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動而專門制定了房地產(chǎn)稅制，即由若干種稅種共同構成的經(jīng)濟調(diào)節(jié)體系。房地產(chǎn)稅制作為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟行為的重要的經(jīng)濟杠桿，為抑制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用。

　　二、房地產(chǎn)稅制國際比較

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅國際征收情況綜述

　　房地產(chǎn)稅收在目前來看是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會涉及到房地產(chǎn)稅，甚至在其稅收收入中占有相當大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類型：第一，將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)劃歸在一起，針對納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)（即包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)）綜合征收，征收此類稅的國家有瑞士、美國、瑞典、德國、丹麥、荷蘭等；第二：只將土地和房產(chǎn)合并課征房地產(chǎn)稅，對于其他的固定資產(chǎn)則不征稅，征收此類稅的國家和地區(qū)有泰國、波蘭、香港、墨西哥等：第三，是將房產(chǎn)與土地分開單項征稅，如澳大利亞的地價稅、日本的土地保有稅等；第四，將房屋、土地和有關建筑物、車船及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅，按此類型征稅的國家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國、日本二個國家的房產(chǎn)稅情況。

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　　在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅，一般通稱的房產(chǎn)稅是指對方差本身征收的稅收，美國大部分地區(qū)都征收房產(chǎn)稅，收稅主體是縣、市政府和學區(qū)，州和聯(lián)邦政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，縣稅和城市稅比較接近，而學區(qū)稅是前兩者的五倍。

　　目前美國大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8%至3%之間，并以1.5%左右居多。在美國，征收收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開支，完善公共設施和福利。由于這些活動和民眾的日常生活密切相關，并且向民眾開放監(jiān)督，因此民眾納稅的意愿十分積極。

　　（三）日本：兼顧社會公平

　　在日本，房子和土地都是可以出售的。也就是說，房子買了那就不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，同時還意味著獲得相應的土地所有權。就算買公寓樓，開發(fā)商也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分攤整棟樓占有的土地。由此可見，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。

　?。ㄋ模﹪庹魇辗慨a(chǎn)稅經(jīng)驗歸納

　　1、作為地方財政收入的重要來源。房產(chǎn)稅收由于具有稅源穩(wěn)定、容易進行管理的特點，在地方稅收體系中占有相當大的比重。

　　2、堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面，按“開源節(jié)流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率，即將非盈利機構的不動產(chǎn)列為免稅項目，而其他無論是營業(yè)用房還是非營業(yè)用房都征收單一房產(chǎn)稅。同時將主體稅種的稅率設置一般比較低，從而使稅收總體負擔水平也比較低。

　　3、以房產(chǎn)的評估價值為征稅依據(jù)。現(xiàn)在大多數(shù)國家按照房屋當前評估的實際價值來計稅，學者普遍認為這是比較公正客觀的。

　　4、側重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。國際通行做法是側重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，避免在房產(chǎn)的流動環(huán)節(jié)征收過多的稅費。

　　三、房產(chǎn)稅推廣至全國亟待解決的問題

　　（一）完善價格評估制度

　　目前我國不動產(chǎn)價值評估處于體系未建立、市場不規(guī)范、配套不完善階段，因此在目前情況對于下不動產(chǎn)稅德征收沒有較好的技術基礎。當前最常用的技術思路主要有以下兩種：1、將土地基準地價做為基礎然后再加地上物的折余價值；2、直接以公開市場上可獲取的房地產(chǎn)市場價值作為課稅價值基礎。同時還可以引入加拿大等國家的CAMA（計算機輔助批量評估技術）技術，來降低評估成本，提高稅基的評估效率，同時也增加稅基評估的透明度，可以大大減少人為因素的干擾。

　　（二）引入“第一居所”概念

　　第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所，是國外財產(chǎn)稅制和所得稅制中經(jīng)常使用的概念。在我國房地產(chǎn)稅制中引入第一居所概念的目的是，對于第一居所德房產(chǎn)給予低稅率，然而其他居所適用較高稅率，從而有利打擊地產(chǎn)市場的投機行為，以保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展。

　　（三）健全和完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策

　　第一，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度。第二，是在稅務部門內(nèi)部建立評稅機構并培訓專職評稅人員，以加大房地產(chǎn)稅收征管和稽查的力度。第三，著手理順城市土地和房屋管理體制，力求改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡、高效、權威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，從而為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　?。ㄋ模┩晟菩畔⒐蚕頇C制，降低征稅成本

　　由于房產(chǎn)稅的征稅范圍很廣，這必然會給納稅申報、征收、稽查等工作帶來一些的困難。首先在申報環(huán)節(jié)對于納稅人身份的鑒定，應稅房屋的評估及稅收優(yōu)惠減免情況的認定，需要稅務機關掌握精確地房產(chǎn)資料和戶籍信息。因此房地產(chǎn)管理局和地稅系統(tǒng)要實現(xiàn)信息共享。另外鑒于房產(chǎn)稅征收工作的重復性和相對穩(wěn)定性，在納稅人第一次完成申報以后就可以每年按時在指定的銀行完成房產(chǎn)稅的繳納，或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應交稅費。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。

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　　既然房產(chǎn)稅是以家庭為單位來申報，那么就應該考慮到住房的集群效應，即有很多可以共用的空間，例如：廚房、衛(wèi)生間、客廳等空間，一個和兩個人居住所需要的面積并沒有太多的變化。

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　　這里所指的特殊住房是即可作為商用，又可作為居民住房的房產(chǎn)。對于這類房產(chǎn)應該如何設計征收房產(chǎn)稅了？筆者認為對于該類的房產(chǎn)并沒有必要特殊設計稅收制度。因為一般的寫字樓是不適宜正常居住的，所以這類房產(chǎn)本就不在居住免稅的優(yōu)惠之列，本就應該按照稅法規(guī)定從租或者從價征收房產(chǎn)稅。而如果是在家里辦公的化，正符合國家所提倡的節(jié)能環(huán)保，同時和國家鼓勵創(chuàng)業(yè)及就業(yè)政策所相吻合，是值得引導和鼓勵的。故沒有必要多征稅收。

　　結束語：

　　國家開征房產(chǎn)稅的目的本是為了抑制房價的過快增長，為的是打擊房地產(chǎn)市場的投機和泡沫。但是依國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅的收入作為地方政府主要的收入，其用途也多是用于公立教育和基礎設施建設等。而我國的房產(chǎn)稅收入主要是用于保障性住房建設的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房價。重慶、上海試點以后，房產(chǎn)稅的全國征收已經(jīng)指日可待了。

　　參考文獻：

　　[1]陳志楣。稅收制度國際比較研究[M].北京：經(jīng)濟科學出版社。2000。