摘 要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立，房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，房地產(chǎn)市場的活躍促進了房地產(chǎn)開發(fā)。作為一個開發(fā)商，了解房地產(chǎn)市場，認(rèn)識房地產(chǎn)市場是非常重要的；同時，掌握房地產(chǎn)市場的最新信息，實際地觀察、分析購買者的心理和掌握社會的總需求也是必不可少的。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)開發(fā)；區(qū)域性市場；市場分析與推廣；市場信息

　　隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立和社會經(jīng)濟環(huán)境的進步，房地產(chǎn)市場伴隨著整個國民經(jīng)濟的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展開辟了廣闊的前景，應(yīng)該說經(jīng)過近十年多的發(fā)展，特別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實施，我國的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場運行機制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻國家經(jīng)濟建設(shè)的同時，正朝著“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進。

　　研究房地產(chǎn)市場，必須了解房地產(chǎn)市場。作為房地產(chǎn)的投資者或為其服務(wù)的管理人員，了解房地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)市場的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場的最新信息，實際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產(chǎn)市場研究的關(guān)鍵是影響整個房地產(chǎn)市場的因素和獲取市場信息的方法。下面分三個方面來論述。

　　一、 房地產(chǎn)市場的特性

　　房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動性是其與勞動力，資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或某個機構(gòu)所擁有。因此，就產(chǎn)生了交易。所以說房地產(chǎn)市場是令土地和各種類型物業(yè)（如：住宅、寫字樓、商店和工業(yè)廠房等）的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價格達成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開發(fā)則是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長，資金投入量大的特點，因此，房地產(chǎn)開發(fā)很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的效益情況做出精確的估計，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營收入都是理想狀態(tài)下的價值，而實際這些價值的確定取決于許多變量。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是地區(qū)性的市場。房地產(chǎn)市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)，也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如：某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如：需要給其他人的通行權(quán)，還要受城市規(guī)劃，建筑條例的約束等。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以優(yōu)惠的價格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定，通過房改購買的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場上公開轉(zhuǎn)讓，五年內(nèi)如果轉(zhuǎn)讓，須按轉(zhuǎn)讓時的優(yōu)惠價格賣給政府。這說明人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對的。

　　房地產(chǎn)的不可移動性和受制于區(qū)域性的需要，決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個城市內(nèi)的不同地區(qū)，房地產(chǎn)的市場條件，供求關(guān)系，價格水平都是不可比的。例如：我們塘沽區(qū)的解放路商業(yè)街的商業(yè)用房和杭州道沿街的商業(yè)用房及洋貨市場的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的地理位置也近似，但解放路商業(yè)街的商業(yè)用房的價格比杭州道、洋貨市場的價格要高得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價格變動的最新情況，買賣雙方都會去尋找有利于自己的價格，這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價格差異。然而，房地產(chǎn)市場就沒有那么簡單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時了解最新的市場行情，而且在交易過程中費用十分昂貴。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的購買者都是出于自用的目的去購買房地產(chǎn)，而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數(shù)人是想通過房地產(chǎn)投資或投機來達到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數(shù)購買者來說，要想了解最新的市場行情，并根據(jù)自己欲購買的物業(yè)所處的位置、類型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購買價格是件非常困難的事。

　　二、房地產(chǎn)市場的功能

　　在市場經(jīng)濟條件下，市場供應(yīng)和市場需求的相互作用形成了市場價格。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達成彼此都能接受的交易價格的任何安排。”那么擺在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場的功能。

　　房地產(chǎn)市場是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)（永久產(chǎn)權(quán)）、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)（產(chǎn)業(yè)蹀出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價格反映了當(dāng)時的市場供需狀況。市場不僅能預(yù)示市場的變化，還可以通過價格來指導(dǎo)買賣雙方的行為，所以，價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。

　　開發(fā)商擬開發(fā)一個項目，首先考慮的是國家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟特性，以確定整體經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，一個地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過對城市區(qū)域的經(jīng)濟分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實施，達到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需求。因此，一個地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個地區(qū)的長遠(yuǎn)和全局，從而確定這個地區(qū)的經(jīng)濟形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如：二十世紀(jì)八十年代末期，西方發(fā)達的資本主義國家的經(jīng)濟普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經(jīng)濟卻處在強勁的上升階段，政治的穩(wěn)定，社會環(huán)境的穩(wěn)定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如：天津經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環(huán)境，同時繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟市場，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問題，做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增多，使城市建設(shè)越來越快。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市的經(jīng)濟發(fā)展，市場可以引導(dǎo)消費的潮流，從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化，甚至可以調(diào)整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開發(fā)商對市場的研究包括二個方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對某一項目而進行市場的研究一般的開發(fā)商注重分析市場的交易情況，包括價格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場分析專家則側(cè)重研究國家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟活動與某類特定的房地產(chǎn)市場或不同地區(qū)特定類型使用者消費行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場的研究，必須結(jié)合有關(guān)社會經(jīng)濟的特性和發(fā)展趨勢進行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項目而進行的話，那么，無論是房地產(chǎn)的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現(xiàn)場獲取第一手資料，有針對性的進行市場調(diào)查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項目發(fā)展中的未來使用者，這些使用者的態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對一個開發(fā)商來說制定市場戰(zhàn)略，確定建筑設(shè)計都具有指導(dǎo)作用。

　　三、 獲取市場信息的方法

　　21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場面臨著多種機遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。在推動房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展過程中，城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場中要實行理性化管理、理性化經(jīng)營、理性化決策，就必須通過現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃，深入了解房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)市場的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機，目前各種類型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。這也是房地產(chǎn)市場的特性之一。同時，房地產(chǎn)價格的變動也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價格，這只是獲得市場信息的一個方面。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一個與房地產(chǎn)投資經(jīng)營有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機地結(jié)合起來，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場模式，人們可以通過網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場，了解每一個地區(qū)房地產(chǎn)的需求情論文聯(lián)盟www.lwlm.com整理況和價格，可以通過網(wǎng)上了解一個地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運用實現(xiàn)了信息的價值，全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟增長方式和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)以及消費者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營實體。

　　對于不同的開發(fā)項目，市場研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開發(fā)，那么市場研究將包括與房地產(chǎn)代理機構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價格水平和對現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發(fā)項目，要充分考慮該項目所處的地區(qū)流動人口和常住人口的數(shù)量，購買力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。

　　所以說，一個完善而靈活的房地產(chǎn)市場必須具備下述條件：①有一個穩(wěn)定、明朗及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②有一個完善的法制基礎(chǔ)，使有關(guān)城市規(guī)劃、土地房產(chǎn)出讓轉(zhuǎn)讓、房屋管理、房地產(chǎn)抵押等均有法可依；③有一個統(tǒng)一、簡化、靈活而有效的現(xiàn)代化管理制度；④擁有一個完善抵押法規(guī)及房地產(chǎn)抵押市場。

　　參考文獻：

　　1.中國房地產(chǎn)月刊（2001年2、3、5期）

　　2.房地產(chǎn)投資、經(jīng)營與管理