摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在很大程度上影響著我國經(jīng)濟(jì)是否能健康穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)價(jià)格的變化是多種因素共同作用的結(jié)果，其中經(jīng)濟(jì)因素起了決定作用。本文從國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、一國物價(jià)水平、居民收入、利率、匯率、貨幣供應(yīng)量等因素角度分別分析了其對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；通貨膨脹；人民幣升值

　　一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義

　　房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)-貨幣或?qū)嵨铩�無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。在現(xiàn)今社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示，但也可以用實(shí)物等非貨幣形式來償付，例如，以房地產(chǎn)作價(jià)入股換取技術(shù)、設(shè)備等。從理論上講，在供給量不變的情況下，需求量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升，需求量的減少會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降；在需求量不變的情況下，供給量的增加會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降，而供給量的減少又會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。然而，在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格受諸多因素影響，包括經(jīng)濟(jì)因素，政治因素，社會(huì)因素，國際因素等,。綜上，我國房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素影響，與真實(shí)市場價(jià)格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經(jīng)濟(jì)角度論述影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

　　二、主要影響因素

　　影響一國房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、一國物價(jià)水平、居民收入、利率、匯率、貨幣供應(yīng)量等。各個(gè)因素的具體分析如下：

　�。ㄒ唬﹪鴥�(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）

　　國內(nèi)生產(chǎn)總值常被公認(rèn)為衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)，它不但可反映一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，更可以反映一國的國力與財(cái)富。GDP的增長會(huì)帶來一國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，生活水平的提高體現(xiàn)在各個(gè)方面，其中一個(gè)就是人們對(duì)改善性住房需求的增加，在住房供給不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的上升也是情理之中。進(jìn)入新世紀(jì)以來，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到提高，人民的收入也在不斷的增加，同時(shí)由于我國城市化水平的進(jìn)展，對(duì)住房的需求不斷增多，房地產(chǎn)事業(yè)得到了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步提高。

　�。ǘ�）物價(jià)水平

　　物價(jià)水平是衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)水平的一個(gè)重要指標(biāo)，主要通過居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）體現(xiàn)。在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)水平是相互影響的：房地產(chǎn)價(jià)格水平的提高會(huì)引起物價(jià)水平的提高，而物價(jià)水平的提高也會(huì)反作用于房地產(chǎn)價(jià)格水平，促使房地產(chǎn)價(jià)格水平的提高。近年來，由于種種因素的影響，我國的物價(jià)水平持續(xù)上漲，CPI居高不下，引發(fā)高通貨膨脹的同時(shí)也必然帶來房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在某種程度上也進(jìn)一步加劇了通貨膨脹。

　�。ㄈ�）居民收入

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入持續(xù)不斷的增加，必將增強(qiáng)居民的購買能力。在滿足基本的吃穿等消費(fèi)后，他們會(huì)有著強(qiáng)烈的購房需求，然而由于短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格缺乏彈性，所以短期內(nèi)需求的增加必定會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)格的上升。 改革開放后，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入分配政策的調(diào)整，我國居民的人均收入持續(xù)增加。同時(shí)由于城市化進(jìn)程的加快，最終導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加。而由于短期內(nèi)土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場不能對(duì)此做出及時(shí)的反應(yīng)，所以短期內(nèi)居民收入的增加肯定會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　�。ㄋ模├�率

　　利率對(duì)我國房地產(chǎn)市場的影響主要是通過對(duì)貸款利率的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)的。一方面，貸款利率的增加會(huì)加大開發(fā)商的成本，壓縮利潤空間，從而使開發(fā)商減少投資，這就意味著住房供給的減少，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的提高。另一方面，貸款利率的增加會(huì)增加購房者的還貸壓力，打擊他們購房的積極性，造成需求的減少，使房地產(chǎn)價(jià)格下降。綜合起來，利率的高低對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響取決于對(duì)哪一方的影響更大。

　　（五）匯率

　　匯率是一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示另一種貨幣的價(jià)格。近年來，由于我國在國際貿(mào)易中存在著巨大的貿(mào)易順差，人民幣升值壓力越來越大。由于受人民幣升值的影響，國際上的熱錢也開始涌入了中國。同時(shí)，由于改革開放后，中國金融市場的逐步開放和國際資本流入的程度加大，吸引了更多的外資進(jìn)入了中國。外資進(jìn)入中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)后，首先選擇的就是高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)作為他們投資的對(duì)象，以獲取高額的利潤。眾多外資的進(jìn)入都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

　�。�六）貨幣供應(yīng)量

　　貨幣供應(yīng)量應(yīng)該是與一國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總量相一致的，貨幣供應(yīng)量的多少標(biāo)志著這個(gè)國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的大小。一般來講，貨幣供應(yīng)量單方面的增多會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格水平上升；貨幣供應(yīng)量單方面的減少將會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格水平下降。近年來，為了維持人民幣匯率的相對(duì)穩(wěn)定，面對(duì)人民幣越來越大的升值壓力，央行向社會(huì)投放了越來越多的外匯占款，外匯占款已占貨幣投放總量的絕大部分。貨幣供應(yīng)量已完全超過了現(xiàn)實(shí)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的。貨幣供應(yīng)量的過多導(dǎo)致的流動(dòng)性過剩一定程度上也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

　　三、結(jié)語

　　現(xiàn)實(shí)中，我國房地產(chǎn)價(jià)格受眾多因素綜合影響。當(dāng)前，隨著中國勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，中國連年貿(mào)易順差，貿(mào)易順差的不斷擴(kuò)大無形中給人民幣的升值帶來了壓力。同時(shí)由于國際社會(huì)對(duì)人民幣升值存在較大的預(yù)期，熱錢紛紛涌入了中國。為了贏得良好的外部環(huán)境和維持人民幣匯率的相對(duì)穩(wěn)定，政府不得不投放大量的貨幣減輕人民幣升值的壓力。如此，使得流通中的貨幣大大超過了現(xiàn)實(shí)中的貨幣需求量，造成一定的通貨膨脹，引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。由于社會(huì)對(duì)通貨膨脹存在一定的預(yù)期，進(jìn)一步加劇了物價(jià)的上漲，造成房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。同時(shí)由于我國特殊的國情，土地資源的稀缺和人口的膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格在長期內(nèi)會(huì)是不斷增值的。高房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重威脅到普通居民的生活質(zhì)量和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性，所以迫切需要我國政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

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