對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出資、合作方出地的合作建房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)換取了部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。由于雙方通過(guò)以物易物方式進(jìn)行交易，并沒(méi)有發(fā)生實(shí)際的現(xiàn)金結(jié)算，因而需要核定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。
案例1：
[案情說(shuō)明] 2002年8月22日，湖北濱江同仁醫(yī)院同萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作建房。合作協(xié)議規(guī)定，湖北濱江同仁醫(yī)院出地，萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資800萬(wàn)，樓房建成后交由萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司使用10年，10年期滿(mǎn)，樓房使用權(quán)歸湖北濱江同仁醫(yī)院。萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在使用期限內(nèi)，每年定期向湖北濱江同仁醫(yī)院交納5萬(wàn)元。但湖北濱江同仁醫(yī)院僅將每年收取的5萬(wàn)元列入經(jīng)營(yíng)收入申報(bào)納稅，而未將萊克斯（武昌）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資額800萬(wàn)元列入經(jīng)營(yíng)收入，申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。
[分析指導(dǎo)] [國(guó)稅函發(fā)（1995）156號(hào)]文件對(duì)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題作了明確規(guī)定：合作建房中以出租土地使用權(quán)，是指一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿(mǎn)后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，甲方是以出租土地使用權(quán)代價(jià)換取建筑物，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。
因此，湖北濱江同仁醫(yī)院以租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅，除將每年收取的5萬(wàn)元列入營(yíng)業(yè)收入外，還應(yīng)將出資額800萬(wàn)元按租賃期10年分?jǐn)偭腥�，每年作為�?jīng)營(yíng)收入。另外，由于樓房建成后，產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬湖北濱江同仁醫(yī)院，投資額應(yīng)視同湖北濱江同仁醫(yī)院房產(chǎn)價(jià)值征房產(chǎn)稅。
案例2：
[案情說(shuō)明] 2002年1月8日蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與鄧州高級(jí)職業(yè)學(xué)校合作建房，鄧州高級(jí)職業(yè)學(xué)校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面積為200 000平方米，按照協(xié)議規(guī)定，雙方按5：5的比例分配房屋，鄧州高級(jí)職業(yè)學(xué)校得到房屋100 000平方米。
[分析指導(dǎo)]對(duì)于蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)說(shuō)，即意味著以100 000平方米的房屋換取了10 000平方米的土地使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售100 000平方米房屋的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)銷(xiāo)售的這100 000平方米房屋按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
由于沒(méi)有發(fā)生實(shí)際的價(jià)款結(jié)算，因而需要核定這100 000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額。
按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按下列順序核定房屋的營(yíng)業(yè)額：
�。�1）按企業(yè)當(dāng)月銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定。
�。�2）按企業(yè)最近時(shí)期銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：
計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）
蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售的同類(lèi)房屋的平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米4 200元，則銷(xiāo)售該100 000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額為42 000萬(wàn)元；
若蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9月沒(méi)有銷(xiāo)售同類(lèi)房屋，則前一段時(shí)間銷(xiāo)售過(guò)同類(lèi)房屋，其平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米4 100元，則銷(xiāo)售該100 000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額為41 000萬(wàn)元；
若最近時(shí)期蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司也沒(méi)有銷(xiāo)售過(guò)同類(lèi)房屋，則應(yīng)核定計(jì)稅價(jià)格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本為4 800萬(wàn)元，則這100 000平方米房屋的工程成本為2 400萬(wàn)元。
假定當(dāng)?shù)?a href="http://m.jnjuyue.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)機(jī)關(guān)核定成本利潤(rùn)率為30％，那么銷(xiāo)售這100 000平方米房屋的計(jì)稅價(jià)格為：
計(jì)稅價(jià)格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21萬(wàn)元
蘇菲雅斯（鄧州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2002年9月應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的數(shù)額為：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝420 000 000×5％＝21 000 000元