房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何運用謹(jǐn)慎原則

　　謹(jǐn)慎性原則針對經(jīng)濟活動中的不確定因素，要求人們在會計處理上充分估計可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，提供反映經(jīng)營風(fēng)險的信息，這樣有利于保護投資者的權(quán)利，也有利于企業(yè)在市場上的競爭能力。但謹(jǐn)慎性原則若使用不當(dāng)也可能降低企業(yè)會計信息的可靠性、可比性(如存貨計價中運用成本與市價孰低)，同時還可能給企業(yè)設(shè)置秘密準(zhǔn)備，使會計信息失真。因此，謹(jǐn)慎性原則的運用對會計人員的職業(yè)判斷水平提出了更高的要求，而行業(yè)不同，謹(jǐn)慎性原則的運用又呈現(xiàn)出不同的特點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其它企業(yè)相比具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點。在其會計核算中“謹(jǐn)慎性原則”的運用顯得更為復(fù)雜。

　　一、 房地產(chǎn)收入確認(rèn)中謹(jǐn)慎原則的運用

　　收入如何確認(rèn)，對房地產(chǎn)企業(yè)來說將直接影響當(dāng)年的經(jīng)營成果。房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過取得預(yù)售許可證、預(yù)售并簽訂預(yù)售合同、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定特殊性。原《股份有限公司會計制度》和新的《企業(yè)會計制度》規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

　　把握房地產(chǎn)收入確認(rèn)原則的關(guān)鍵是風(fēng)險在何時真正轉(zhuǎn)移。如果以產(chǎn)權(quán)的真正轉(zhuǎn)移即辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房地產(chǎn)銷售的實際，這一條件過于苛刻；如果以入伙為標(biāo)準(zhǔn)，由于有些開發(fā)商從促銷、物業(yè)管理收費的角度考慮，有提前入伙的現(xiàn)象，按此標(biāo)準(zhǔn)對風(fēng)險的把握似乎過于寬松。

　　我們認(rèn)為，風(fēng)險是否轉(zhuǎn)移除了工程必須竣工，并且辦妥有關(guān)竣工驗收這一通用條件外，收款是一個關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)由于其商品價值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同。譬如有：一次性付款、分期付款、按揭付款待形式。收款方式不同，對收入確認(rèn)的“風(fēng)險”判斷亦不同，因而確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)亦不同。1、對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項足額到賬作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，而不論其是否入伙、是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風(fēng)險已轉(zhuǎn)移；2、對于分期付款的房地產(chǎn)銷售應(yīng)以合同約定的收款日期確認(rèn)收入，但是買方若在合同約定日期有欠付現(xiàn)象，會計人員應(yīng)考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素。如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)二期以上)，則不能確認(rèn)收入；3、對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售應(yīng)以交足首期且按揭款到賬，方可確認(rèn)收入。同時收入確認(rèn)的原則一經(jīng)確定，便不得隨意更改。

　　二、 成本確認(rèn)中謹(jǐn)慎原則的運用

　　成本的確認(rèn)與計量應(yīng)當(dāng)是和收入相配比，謹(jǐn)慎原則在成本的確認(rèn)與計量中起到的作用就是真實、合理的分配、歸集產(chǎn)品的成本，比如新的會計制度強調(diào)企業(yè)必須分清本期成本、費用和下期成本、費用的界限，不得任意預(yù)提和攤銷費用。

　　前已述及，房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，使收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)往往要經(jīng)過幾個會計年度才能完成。這樣就使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本的確認(rèn)與計量中有了較大的“操作”空間，違反會計制度中的謹(jǐn)慎原則，少計或不計成本，調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤。主要形式有：(1)少計成本。a.對不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不預(yù)提計入成本；b.欠付的工程不予掛賬不進成本；c.保修款不預(yù)提計入成本；d.拖延工程決算時間。(2)少攤成本。企業(yè)為了增加利潤，將應(yīng)由已結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的成本擠入未結(jié)轉(zhuǎn)收入的產(chǎn)品成本。(3)濫用費用資本化原則。企業(yè)將開發(fā)過程中的利息支出，甚至不是為開發(fā)該項目而借入的資金的利息支出也計入該項目，將員工工資、福利費掛入項目，甚至不是為開發(fā)該項目的員工工資、福利費等也計入該項目，并且在銷售實現(xiàn)時不按配比原則予以分配，人為增加利潤。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本確認(rèn)與計量的關(guān)鍵：充分歸集成本，合理的分?jǐn)偝杀尽?nbsp;

　　三、  八項計提中謹(jǐn)慎原則的運用

　　現(xiàn)行的“八項計提”本質(zhì)上說是保證資產(chǎn)的真實性，盡可能擠干企業(yè)泡沫。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，存貨跌價準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備應(yīng)引起會計人員足夠的關(guān)注，尤其是存貨跌價準(zhǔn)備，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)一般都集中在存貨上，包括在建開發(fā)產(chǎn)品和已完開發(fā)產(chǎn)品。充分運用謹(jǐn)慎原則計提房地產(chǎn)企業(yè)存貨跌價準(zhǔn)備，保證其資產(chǎn)的真實性，對房地產(chǎn)企業(yè)而言尤其重要。存貨跌價準(zhǔn)備是以“可變現(xiàn)價值”作為計提的參考依據(jù)。而房地產(chǎn)的“可變現(xiàn)價值”由于地段、環(huán)境、管理、銷售推廣等的差異，使同類產(chǎn)品在變現(xiàn)價值上的相關(guān)性、可比性稍差一些，因而在判斷其“可變現(xiàn)價值”是差異較大。有些開發(fā)產(chǎn)品有價無市、無行無市。因此，會計人員在確認(rèn)其“可變現(xiàn)價值”時應(yīng)本著謹(jǐn)慎的態(tài)度，充分考慮資金占用的時間、金額、可變現(xiàn)的程度、變現(xiàn)價值等因素來分析確認(rèn)應(yīng)計提的存貨跌價準(zhǔn)備，對于尚未開發(fā)的土地儲備，新制度規(guī)定計入無形資產(chǎn)，其攤余價值在計提跌價準(zhǔn)備時，不能僅僅參考國土部門提供的同一或相近地段的土地參考價，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實際，結(jié)合該土地的開發(fā)價值、資金占用、企業(yè)對該土地的處置意向等因素來計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　四、 業(yè)績考核與評價中的謹(jǐn)慎原則的運用

　　謹(jǐn)慎原則，是針對經(jīng)濟活動中的不確定性因素要求人們在會計核算處理上持謹(jǐn)慎小心的態(tài)度，要充分估計到風(fēng)險和損失，盡量少計或不計或能發(fā)生的收益，使會計信息使用者、決策者保持警惕，以應(yīng)付紛繁復(fù)雜的外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，把風(fēng)險損失縮小或限制在較小的范圍內(nèi)。因此，謹(jǐn)慎原則的本質(zhì)是資本保持及以此為核心對企業(yè)經(jīng)營能力和償債能力加以維護�，F(xiàn)行的業(yè)績考核與評價指標(biāo)還是一種傳統(tǒng)的以利潤最大化為導(dǎo)向的管理目標(biāo)，強調(diào)的是“利潤”，而沒有實現(xiàn)利潤最大化與財務(wù)狀況最優(yōu)化。由于現(xiàn)行的指標(biāo)的不合理、不全面，有關(guān)部門在進行業(yè)績考核與評價時，一、要運用謹(jǐn)慎性原則對被考核單位的資產(chǎn)質(zhì)量進行分析、評價，并對其計提各項減值的合理性進行分析，對收入、成本的確認(rèn)的合理性、謹(jǐn)慎性進行評價等等；二、要修正考核指標(biāo)使考核結(jié)果盡可能如實反映企業(yè)的業(yè)績與財務(wù)狀況。

　　五、 謹(jǐn)慎原則的深入應(yīng)用對會計人員提出了更高的要求

　　我國加入WTO，對整個國家產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，我國有關(guān)的法律、法規(guī)已經(jīng)修改或正在修改，努力適應(yīng)WTO的規(guī)則。我國的會計政策也日益與國際會計準(zhǔn)則接軌。謹(jǐn)慎性原則作為國際會計準(zhǔn)則的一項重要原則，在我國的新的會計制度中也得到了深入運用。

　　謹(jǐn)慎性原則在新的會計制度的運用，主要體現(xiàn)：1、擴大了計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的范圍；2、《新制度》中對債務(wù)重組和非貨幣性交易的處理規(guī)定，對遏制因關(guān)聯(lián)交易而產(chǎn)生的利潤操縱行為必將起到極大的促進作用；3、部分會計科目的處理方法更多地體現(xiàn)出謹(jǐn)慎性原則的要求。從上面論述可以看出，謹(jǐn)慎性原則的運用主要依靠會計人員的專業(yè)判斷，增強了會計人員的“主觀性”，但這一“主觀性”要盡可能符合客觀。如何使判斷更加客觀，會計人員的綜合素質(zhì)高低是關(guān)鍵。對會計人員的政策水平、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)經(jīng)驗來說是更大的考驗。同時，要求會計人員對所在行業(yè)的相關(guān)知識也要有相當(dāng)了解。如房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員就必須了解工程預(yù)決算、銷售、資產(chǎn)評估、市場營銷等。因此，現(xiàn)代會計人員除了要有扎實的專業(yè)知識外，還必須不斷更新觀念，學(xué)習(xí)新法規(guī)、掌握新知識，能根據(jù)制度及準(zhǔn)則的要求和實際情況對會計實務(wù)問題做出職業(yè)判斷。

　　作為一項會計原則，謹(jǐn)慎原則在會計制度和準(zhǔn)則中有非常深入、廣泛的應(yīng)用。使企業(yè)提供的會計信息更加真實、客觀。但由于其在實務(wù)操作中存在著主觀隨意性，諸如設(shè)立秘密準(zhǔn)備金，過分提取準(zhǔn)備，故意壓低資產(chǎn)或故意抬高負(fù)債或費用，那樣編制出來的財務(wù)報表不可能是中立的，從而就不具有可靠性。可見，謹(jǐn)慎性原則既有其合理的一面，同時也存在其固有的局限性。