為便于廣大納稅人了解掌握有關(guān)政策及辦理程序，特編寫本指南。
一、政策簡(jiǎn)介
1、納稅義務(wù)人：
出售自有房屋（包括住宅和非住宅，下同）取得所得的個(gè)人。
2、納稅范圍：
個(gè)人出售自有房屋取得的所得。
3、適用稅目、稅率
根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%.
4、應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）
5、應(yīng)納稅所得額的確定
應(yīng)納稅所得額＝出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用
出售價(jià)，是指?jìng)�(gè)人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。
房屋原值，是出售方取得該房屋時(shí)所支付的購(gòu)置價(jià)格或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。
合理費(fèi)用，是指購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。
納稅義務(wù)人應(yīng)提供合法、完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證以及稅費(fèi)繳納憑證。
6、減免稅規(guī)定
（1） 對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分給予免稅；
（2） 對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
二、申報(bào)流程
1、申報(bào)繳納時(shí)須提供以下資料：
（1）房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件；
（2）房屋轉(zhuǎn)讓合同原件及銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件；
（3）契證原件；
（4）房屋評(píng)估報(bào)告原件；
（5）允許扣除合理費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件；
（6） 納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證或房屋共有權(quán)人的身份證原件、復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。
（7） 住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，還應(yīng)提供所購(gòu)住房的契證復(fù)印件和房屋所有權(quán)證原件、復(fù)印件；
（8） 征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。
2、征收機(jī)關(guān)受理納稅人遞交的申報(bào)資料并經(jīng)審核無(wú)誤后，計(jì)算確定應(yīng)納稅額，開具納稅申報(bào)受理單，納稅人繳款后，對(duì)個(gè)人出售商鋪、寫字樓等非住宅的開具個(gè)人所得稅完稅憑證；對(duì)個(gè)人出售住房的，開具“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)”。
個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房并已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的可直接給予減征或免征；個(gè)人出售住房前后一年內(nèi)未另購(gòu)住房購(gòu)買的住房?jī)r(jià)值低于所出售住房?jī)r(jià)值的，已繳納的納稅保證金應(yīng)全部或部分作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫(kù)。
注意事項(xiàng)：
1、納稅人應(yīng)妥善保管好征收機(jī)關(guān)開具的“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)聯(lián)”等憑據(jù)，以便辦理退稅手續(xù)；
2、個(gè)人出售自有房屋取得所得應(yīng)如實(shí)向征收機(jī)關(guān)申報(bào)繳納，未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)或?qū)Ψ績(jī)r(jià)和減免行為進(jìn)行虛假申報(bào)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處以相應(yīng)的處罰。
三、政策問答
1、 對(duì)個(gè)人出售已購(gòu)公有住房（房改房）取得的所得，是否需要繳納個(gè)人所得稅？
答：暫不征收個(gè)人所得稅。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。
2、 對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，其中“五年時(shí)間”和“唯一生活用房”如何認(rèn)定？
答：“五年時(shí)間”的認(rèn)定以納稅義務(wù)人所出售住房購(gòu)入時(shí)簽定合同的日期為起點(diǎn)計(jì)算；不能提供合同的，以該住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期為起點(diǎn)計(jì)算。
“唯一生活用房”的確認(rèn)：該住房出售時(shí)，納稅義務(wù)人除所售住房外，不再擁有其他房屋所有權(quán)的，則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明（或承諾書）。
3、 對(duì)個(gè)人出售住房后一年內(nèi)重新購(gòu)房的，已繳納的納稅保證金是否可以退還？
答：可以退還。新購(gòu)住房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，已繳納的納稅保證金可全部退還；新購(gòu)住房金額小于所出售住房出售價(jià)的，已繳納的納稅保證金按新購(gòu)住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例予以退還。
4、 在我市市區(qū)出售自有住房前后一年內(nèi)又在杭州市區(qū)以外購(gòu)買住房的，是否可享受減免稅政策？
答：可按規(guī)定享受減免稅政策。
5、 對(duì)個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的，其出售現(xiàn)住房取得的所得是否可享受減免稅政策？
答：可以享受。另購(gòu)住房的購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的，免征個(gè)人所得稅；小于所出售住房金額的，按另購(gòu)住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。
6、 對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)購(gòu)房的，“前后一年內(nèi)”如何確定？
答：由征收機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的房屋買賣合同或其他合法憑據(jù)上的時(shí)間來(lái)確定。
7、出售自有住房的房屋所有權(quán)登記為1人以上或房屋所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)時(shí)，其取得的所得應(yīng)如何享受減免稅政策？
答：
（1）、按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房時(shí)房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)出售時(shí)房屋所有權(quán)登記是配偶的名字或是夫妻共有的，可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。
（2）、出售自有住房時(shí)，房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)以配偶的名義或夫妻共有的名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。
（3）、出售的自有住房房屋所有權(quán)人是2人或2人以上的，一年內(nèi)重新購(gòu)房，其房屋所有權(quán)人未發(fā)生變動(dòng)的，可按有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅；如一年內(nèi)重新購(gòu)房時(shí)，房屋所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)按購(gòu)房人的購(gòu)房金額占已出售住房所占份額的比例減征個(gè)人所得稅。
（4）、出售自有住房時(shí)，房屋所有權(quán)登記為1人，一年內(nèi)又同其余1人或1人以上以共有的名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，可按照出售住房的房屋所有權(quán)人重新購(gòu)房中所占份額與原住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。
8、個(gè)人接受贈(zèng)與的房屋在出售時(shí)是否需要繳納個(gè)人所得稅，如需繳納，其房屋原值和合理費(fèi)用應(yīng)如何確定？
答：應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。在出售時(shí)扣除的房屋原值為零，合理費(fèi)用可按有關(guān)規(guī)定扣除。
9、 個(gè)人出售自有房屋取得所得時(shí)繳納的個(gè)人所得稅和房改房上市交易所得收益有何區(qū)別？
答：個(gè)人出售自有房屋取得所得時(shí)繳納的個(gè)人所得稅是指根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收的稅款；適用比例稅率，稅率為20%；應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）；應(yīng)納稅所得額＝出售價(jià)－房屋原值－合理費(fèi)用房改房上市交易所得收益是指在房改房出售時(shí)，賣方取得的凈收益按超額累進(jìn)比例向財(cái)政部門繳納的款項(xiàng)。
10、 符合減免稅條件的納稅人，繳納的納稅保證金如何退還？
答：個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí)，應(yīng)向杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局提供新購(gòu)住房的契證原件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件、土地使用證復(fù)印件、“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)聯(lián)”原件和征收機(jī)關(guān)要求提供的其它有關(guān)證明材料（以上資料是復(fù)印件的均需核對(duì)原件），經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。
四、舉例說明
1、劉先生于2003年6月1日出售其自有的采荷新村╳幢╳單元╳室住房（房改房）一套，出售價(jià)為60萬(wàn)元，售房合同簽訂日期為2003年6月1日，問劉先生出售的房改房是否需要繳納個(gè)人所得稅？
答：按規(guī)定對(duì)劉先生出售的房改房取得的所得暫不征收個(gè)人所得稅。
2、劉先生購(gòu)入采荷東村╳幢╳單元╳室住房（商品房）一套，簽訂購(gòu)房合同日期為2003年3月1日，購(gòu)房金額為100萬(wàn)元，后又將自有的康樂新村╳幢╳單元╳室住房一套出售，簽訂售房合同日期為2003年8月3日，出售價(jià)為80萬(wàn)元，問劉先生實(shí)際應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為多少？
答：由于劉先生在售房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房一套，并且另購(gòu)住房金額（100萬(wàn)元）大于所出售住房出售價(jià)（80萬(wàn)元），所以劉先生出售住房時(shí)不需繳納個(gè)人所得稅。
3、張先生于2003年5月1日將其自有的杭州南都花園╳幢╳單元╳室住房一套出售，簽訂售房合同日期為2003年5月1日，出售價(jià)為80萬(wàn)元，已繳納納稅保證金6萬(wàn)元，又于2003年12月3日在上海購(gòu)入一套住房（商品房），簽訂購(gòu)房合同日期為2003年12月3日，購(gòu)房金額為80萬(wàn)元，問張先生是否可退還已繳納的納稅保證金，如可退還，可退多少？
答：由于張先生在售房后一年內(nèi)又在上海另購(gòu)住房一套，所以其繳納的納稅保證金可按規(guī)定退還。
退還金額=（購(gòu)房金額÷所出售住房出售價(jià)）×100%×繳納的納稅保證金
=（80萬(wàn)元÷80萬(wàn)元）×100%×6萬(wàn)元
= 6萬(wàn)元
劉先生繳納的納稅保證金6萬(wàn)元可全部退還。
注：劉先生應(yīng)持在上海所購(gòu)住房的已完稅貼花的房屋土地權(quán)屬證書及納稅保證金收據(jù)原件辦理退款手續(xù)。
4、王女士于2003年10月12日出售自住的紅石板新村的╳幢╳單元╳室住房一套，出售時(shí)該住房為王女士家庭唯一的生活用房，并且該住房為王女士1996年5月10日購(gòu)入，簽訂購(gòu)房合同時(shí)間為1996年5月10日，問王女士是否應(yīng)繳納個(gè)人所得稅？
答：由于王女士出售的住房為自用五年以上，并且出售時(shí)該住房為王女士家庭唯一的生活用房，所以王女士不需繳納個(gè)人所得稅。
注：王女士在申報(bào)時(shí)應(yīng)出具家庭唯一生活用房的承諾書，承諾書可到辦稅大廳免費(fèi)索取。
5、劉先生于2003年6月1日將其房屋所有權(quán)為夫妻共有的在三塘小區(qū)╳幢╳單元╳室住房一套出售，該住房出售價(jià)為60萬(wàn)元，售房合同簽訂時(shí)間為2003年6月1日，已繳納納稅保證金4萬(wàn)元，劉先生又于2003年12月1日購(gòu)入大關(guān)小區(qū)╳幢╳單元╳室住房（商品房）一套，購(gòu)房金額為80萬(wàn)元，簽訂購(gòu)房合同時(shí)間為2003年12月1日，房屋所有權(quán)登記人為劉先生1人，問劉先生繳納的納稅保證金是否可退還，如可退還，可退還多少？
答：由于劉先生在出售住房后一年內(nèi)已另購(gòu)住房，并且重新購(gòu)房金額（80萬(wàn)元）大于所出售住房出售價(jià)（60萬(wàn)元），所以劉先生已繳納的納稅保證金4萬(wàn)元可全部退還。
6、劉先生于2003年2月1日出售其自有的建南小區(qū)╳幢╳單元╳室住房一套，出售價(jià)為50萬(wàn)元，售房合同簽訂日期為2003年2月1日，已繳納納稅保證金5萬(wàn)元。劉先生又同張先生于2003年9月1日購(gòu)入朝暉小區(qū)╳幢╳單元╳室住房（二手房）一套，購(gòu)房金額為60萬(wàn)元，簽訂購(gòu)房合同日期為2003年9月1日，房屋所有權(quán)為劉先生和張先生兩人共有，劉先生所占的房屋所有權(quán)中的份額為50%，問劉先生已繳納的納稅保證金是否可以退還，如可退還，可退多少？
答：由于劉先生出售住房后一年內(nèi)又另購(gòu)住房一套，所以可按規(guī)定退還納稅保證金。
退還金額=〔（購(gòu)房金額×50%）÷所出售住房出售價(jià)〕×100%×繳納的納稅保證金
=〔（60萬(wàn)元×50%）÷50萬(wàn)元〕×100%×5萬(wàn)元
= 3萬(wàn)元
劉先生繳納的納稅保證金可退還3萬(wàn)元。
7、張先生于2003年1月6日將原購(gòu)置的住房古蕩小區(qū)╳幢╳單元╳室一套出售（不具備減免稅條件），出售價(jià)為310000元，評(píng)估價(jià)為300000元，所售住房的購(gòu)置價(jià)格為260000元，購(gòu)置時(shí)張先生繳納了契稅3900元，印花稅78元，交易手續(xù)費(fèi)85元，出售時(shí)張先生繳納了營(yíng)業(yè)稅2500元，城建稅及教育費(fèi)附加為275元，印花稅155元，評(píng)估費(fèi)為900元，交易手續(xù)費(fèi)為227.76元，中介收取代理費(fèi)用為620元，問張先生出售的住房應(yīng)繳納個(gè)人所得稅多少？
答：出售價(jià)= 310000元
房屋原值= 260000元
合理費(fèi)用 = 3900 + 78 + 85 + 2500 + 275 + 155 + 900 + 227.76 = 8120.76元
應(yīng)納稅額=（出售價(jià)–房屋原值–合理費(fèi)用）×20%
=（310000-260000-8120.76） ×20% =8375.85元張先生應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅額為8375.85元。
注：中介代理費(fèi)不予扣除，張先生應(yīng)提供購(gòu)入及出售該房時(shí)繳納稅費(fèi)的合法憑證，如完稅證、繳款書及發(fā)票等原件，經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可予以扣除。
8、劉先生將自有的桂花城╳幢╳單元╳室住房一套出售，簽訂售房合同日期為2003年3月1日，出售價(jià)為100萬(wàn)元，已繳納納稅保證金6萬(wàn)元，劉先生又于2003年8月3日另購(gòu)江濱花園╳幢╳單元╳室住房（商品房）一套，簽訂購(gòu)房合同的日期為2003年8月3日，購(gòu)房金額為80萬(wàn)元，問劉先生出售桂花城╳幢╳單元╳室時(shí)繳納的納稅保證金是否可退還？如可退還，可退還多少？
答：由于劉先生在售房后一年內(nèi)又另購(gòu)住房一套，所以劉先生繳納的納稅保證金可按規(guī)定退還。
退還金額=（購(gòu)房金額÷所出售住房出售價(jià)）×100%×繳納的納稅保證金
=（80萬(wàn)元÷100萬(wàn)元）×100%×6萬(wàn)元
= 4.8萬(wàn)元?jiǎng)⑾壬赏诉�的納稅保證金金額為4.8萬(wàn)元。
9、王女士于2003年2月2日將接受贈(zèng)與所得的住房一套出售（不具備減免稅條件），出售該住房取得的全部收入為50萬(wàn)元，支付按規(guī)定允許扣除的各項(xiàng)合理費(fèi)用合計(jì)為6500元，問王女士出售住房后應(yīng)繳納個(gè)人所得稅多少？
答：出售價(jià)=500000元
房產(chǎn)原值=0
合理費(fèi)用=6500元
應(yīng)納稅額=（出售價(jià)–房屋原值–合理費(fèi)用）×20%
=（500000-0-6500）×20%
= 98700元
注：接受贈(zèng)與所得的房屋再出售時(shí)房屋原值扣除的房屋原值為零。
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