10月16日，CBD東擴的基本規(guī)劃出爐，其中設計高度450米的中心廣場主樓將成為新地標。朝陽區(qū)常務副區(qū)長吳桂英表示，東擴區(qū)中將有50%的新增建筑是寫字樓。

　　據(jù)《北京日報》報道，CBD東擴建設有望今年年底前全面啟動，按規(guī)劃將在未來6到8年內(nèi)完成。

　　大量新樓盤的引入，將對CBD的寫字樓樓市造成怎樣的影響？業(yè)內(nèi)人士分析，中心廣場未來將成為CBD新的寫字樓“領袖”。

　　寫字樓現(xiàn)狀 CBD寫字樓租價國貿(mào)為“峰”

　　據(jù)CBD管委會統(tǒng)計，目前CBD共有77座寫字樓，入駐率達80%。

　　CBD共有各類企業(yè)和機構超過15000家。其中包括130家世界500強企業(yè)、203家外資金融機構和36家跨國企業(yè)的地區(qū)總部，約占全市這三類企業(yè)的70%。

　　此外，作為國際領先的房地產(chǎn)服務機構，DTZ戴德梁行研究部最新發(fā)布的“2009年第三季度寫字樓市場數(shù)據(jù)”顯示，目前，CBD地區(qū)甲級寫字樓平均租金為153.6元/平方米/月，僅次于金融街（171.4元/平方米/月），為北京市寫字樓租金第二高。

　　數(shù)據(jù)顯示，在CBD內(nèi)，國貿(mào)寫字樓最貴，國貿(mào)B座目前的租金為11元/平方米/天，其北側(cè)的財富中心與國貿(mào)不相上下。明年國貿(mào)三期投入使用后價格將創(chuàng)新高。

　　整體看，CBD以國貿(mào)為價格頂峰，四周基本呈傘狀分布，比如其東側(cè)的萬達廣場、西側(cè)的雙子座等，租金約為國貿(mào)的60%到75%。

　　未來5大預測

　　由于戴德梁行只負責提供現(xiàn)有數(shù)據(jù)的發(fā)布和分析，對于未來租價走勢，記者昨日咨詢了鵬達天潤的總經(jīng)理閆磊。

　　鵬達天潤（中國）商業(yè)地產(chǎn)服務機構多年來專項研究CBD商業(yè)地產(chǎn)，定期為國內(nèi)外客戶提供數(shù)據(jù)分析和預測報告。

　　預測1：中心廣場將成為新標桿

　　國貿(mào)三期高度為330米。中心廣場主樓高度可達450米，一旦建成，就意味著CBD乃至北京新地標的易主。通常來說，地標租金價格會達到區(qū)域最高水平。這意味著中心廣場的租金不會低于國貿(mào)。

　　當然，中心廣場很可能實現(xiàn)價格反超，但這應在其配套完善之時。在此之前，國貿(mào)的地位尚難撼動，畢竟入駐的都是名企，很多都是一來中國就扎根國貿(mào)，讓它們搬家并不容易。

　　預測2：區(qū)內(nèi)租價出現(xiàn)倆“高峰”

　　中心廣場建成后將成為新的價格標桿，其四周的寫字樓租價將逐步遞減。但是在中心廣場往西，國貿(mào)會形成一個價格“次高峰”。

　　從整體分布看，地鐵沿線的寫字樓將更被看好，包括未來6號線和14號線沿線。

　　至于規(guī)劃中的三大綠地，可能成為開發(fā)商的賣點，但不是決定性因素。比如四惠橋未來的門戶公園，會對毗鄰的華貿(mào)中心有一定的促進，起到錦上添花的作用。

　　此外，一些面積小、設施不夠智能化的乙級寫字樓也不會被淘汰。因為會有一些小客戶上門，這些人很在乎“在CBD辦公”。

　　預測3：租價未來將緩慢上漲

　　雖然又有數(shù)十座寫字樓將加入樓市，但只要經(jīng)濟大環(huán)境相對穩(wěn)定，CBD的價格水平并不會被拉低。

　　首先，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去一年CBD的寫字樓租價已止跌回暖，部分樓盤還有小幅上漲。

　　其次，目前的優(yōu)質(zhì)寫字樓還是供小于求。東擴前，規(guī)劃專家也進行了預估，因此規(guī)劃的數(shù)量不會出現(xiàn)明顯過剩。

　　不過，CBD的租價已經(jīng)到了高位，不可能短期大幅上漲，因此地鐵、綠色環(huán)廊等利好對租價的刺激將是一個緩慢的釋放過程。

　　預測4：CBD不會“打劫”金融街

　　根據(jù)戴德梁行的排名，CBD和金融街的平均租金位于全市最高行列,緊隨其后的是東長安街、東二環(huán)、中關村等，租金差距在30%以內(nèi)。

　　由于同類企業(yè)的聚集效應，銀行和金融機構首選金融街、IT企業(yè)首選中關村、大型國企首選東二環(huán)的基本模式已經(jīng)成熟，像金融街也在西擴，因此未來CBD大量吸納這些地區(qū)租戶的可能性并不大。

　　預測5：將縮小和上海的明顯差距

　　目前，上海最貴的寫字樓集中在陸家嘴和南京西路，頂級寫字樓租金水平達到18元/平方米/天以上，即便和國貿(mào)相比，優(yōu)勢也十分明顯。此外，百米以上高樓的數(shù)量，CBD也與上海的商務區(qū)有明顯差距。

　　不過，北京一直希望成為全國又一個金融中心，因此CBD東擴后，對新進中國的國際500強企業(yè)的吸引力很大，一定程度上能使之縮小同上海的差距。