09年春節(jié)后，一場更為凌厲的促銷在北京拉開大幕。開發(fā)商互相刷新彼此的降價紀(jì)錄，掀起一波降價潮。

　　據(jù)了解，目前北京市場很多樓盤以各種名目促銷，其中部分樓盤在去年降價的基礎(chǔ)上，再次大幅度打折銷售，降幅超30%。

　　事實(shí)上，從開始的遮遮掩掩到后來的明降，北京樓市的價格戰(zhàn)在去年就已打響。

　　但降價并未帶來樓市成交的回暖。市場人士認(rèn)為，消費(fèi)人群的構(gòu)成范圍正在日益縮小，而造成目前購買欲望不旺盛的原因是市場價格仍然沒有降到消費(fèi)者的心理價位。因此，繼續(xù)降價仍是走出樓市迷宮的辦法之一。

　　樓市全面促銷

　　08年第三季度，北京樓市價格就已經(jīng)開始松動，但當(dāng)時樓市的降價依然遮遮掩掩，只是部分開發(fā)商拿出很少一部分樓盤試探市場。

　　11月，由北京城開集團(tuán)有限責(zé)任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合開發(fā)的首城國際，以1.08萬元/平方米的價格展開預(yù)訂。該項(xiàng)目緊鄰東三環(huán)雙井地鐵站，其比周邊的二手房價格還要低出約5000元/平方米。

　　12月，位于東二環(huán)廣渠門附近的冠城名敦道開盤，立刻刷新了這一差價紀(jì)錄。其與搜房網(wǎng)合作的團(tuán)購最低價格僅為1.1萬元/平方米，其毛坯均價為1.25萬元/平方米，而精裝均價為1.35萬元/平方米。同區(qū)域的樓盤價格均在2萬元/平方米以上。

　　但時間指向2009年，由于銷售壓力大增，大部分開發(fā)商都選擇了降價銷售，北京樓市進(jìn)入全面降價階段。

　　春節(jié)期間，位于北京CBD區(qū)域的高檔項(xiàng)目也加入了降價隊(duì)伍。例如，珠江帝景新一期推出30套特價房。其中，90平方米精裝戶型，原價2.3萬元/平方米，限時搶購價1.55萬元/平方米，每平方米降價7500元，總價下降67.5萬元；140平方米精裝戶型，原價2.48萬元/平方米，限時搶購價1.65萬元/平方米，每平方米降價8300元，總價下降116.2萬元。

　　“幾乎所有的樓盤都有優(yōu)惠，且幅度比較大。”鏈家地產(chǎn)董事長左暉說。

　　而這一態(tài)勢延續(xù)到節(jié)后，近20個樓盤節(jié)后以各種名目促銷，價格再度跳水。

　　節(jié)前已經(jīng)推出限量房的珠江帝景繼續(xù)“限量”推出48套左右準(zhǔn)現(xiàn)房，目前的特價房再次下調(diào)了。另一項(xiàng)目星河城2月底左右將推出的樓盤，預(yù)計(jì)均價11000元/平方米，此前售價則在17000元/平方米，降幅高達(dá)35%左右。

　　盡管官方的數(shù)據(jù)顯示，幾個月來北京的房價并沒有出現(xiàn)大的降幅，但本報(bào)采訪的多位市場分析人士均表示，“現(xiàn)實(shí)的情況是，價格的變化要比官方統(tǒng)計(jì)的大的多。”

　　成交低迷積蓄再降價壓力

　　一方面是大幅的降價，另一方面購房者似乎并不買賬。春節(jié)后，北京樓市的成交量仍然低迷。

　　“春節(jié)前的一輪降價釋放了從去年5月份開始積累的這部分需求�，F(xiàn)階段購房者仍然在等待更大力度的打折，最重要的原因是他們還是不認(rèn)可目前的價格。”北京一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　而與此相對的是，面對如此低迷的交易量，對于是否該繼續(xù)降價，開發(fā)商也存在分歧。

　　陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖此前在接受本報(bào)采訪時表示，今年樓市量價都將回到正常的軌道上去。而遠(yuǎn)洋集團(tuán)市場部總經(jīng)理肖勁則表示，對于好的項(xiàng)目，他們?nèi)匀粫�提價。

　　“開發(fā)商并不想降低自己的利潤率，同時又矛盾，如果降價，降多少合適？如果降價了市場反應(yīng)仍然不好怎么辦？但開發(fā)商節(jié)后所面臨的降價壓力仍然很大。”左暉說。

　　左暉分析，降價首先是來自存量房的壓力。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京可售住宅仍有144933套，可售面積達(dá)1880.3萬平方米，存貨壓力嚴(yán)重。

　　此外，左暉認(rèn)為，經(jīng)過前兩年的瘋狂消費(fèi)，改善型和投資型需求已經(jīng)沒有了，只剩下剛性和拆遷型需求。現(xiàn)階段拆遷需求很少，而剛性需求人群又在觀望。

　　“另一個不容忽視的現(xiàn)象是，今年新增商品房大多與限價房等保障性住房同區(qū)域，他們的供應(yīng)必然對商品住宅造成壓力。”左暉說。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也同樣贊成上述觀點(diǎn)。他認(rèn)為，2009年的二手房價格將主導(dǎo)樓市整體的價格水平，即新樓盤預(yù)售的定價將由周邊二手房的價格來決定。如果開發(fā)商希望盡快以量換價的話，由于開發(fā)商推盤量巨大，考慮到短期內(nèi)的供應(yīng)影響，就應(yīng)該把樓盤的價格降至周邊的二手房價的85%~90%才能達(dá)到促銷的目的。