國(guó)土資源部近日公布土地市場(chǎng)的報(bào)告透露，上半年全國(guó)地價(jià)同比下降28.4%。記者從海南省�？谑薪y(tǒng)計(jì)部門了解到，1-6月，�？谕恋亟灰變r(jià)格同比上漲6.3%。業(yè)內(nèi)人士分析指出，�？诘貎r(jià)仍低于全國(guó)平均水平，地價(jià)仍有上漲空間。但海口處置積壓房地產(chǎn)土地年限部分已不足70年，應(yīng)該注意土地使用年限“縮水”帶來隱形損失。

　　全國(guó)地價(jià)處下行空間

　　今年以來，有關(guān)地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的爭(zhēng)論不斷，地價(jià)水平受到業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。本月中旬發(fā)布的中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)全國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，2009年上半年我國(guó)地價(jià)總體水平略有下降。今年上半年，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2472元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為4193元／平方米、3481元／平方米(樓面地價(jià)水平1679元／平方米)、602元／平方米。與去年同期相比，綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別為-0.88%、-0.34%、-0.77%、-1.23%。

　　國(guó)土部日前同時(shí)公布兩份針對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的報(bào)告。報(bào)告透露，上半年全國(guó)土地出讓總價(jià)款為3862.22億元，同比減少了13.0%。其中，招拍掛出讓價(jià)款3499.09億元，同比減少16.2%，而平均價(jià)格則下跌了28.4%。而對(duì)于今年全年的地價(jià)走勢(shì)，國(guó)土資源部發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)下行及未來走勢(shì)的不確定將直接影響開發(fā)商拿地的欲望，今年北京、上海、廣州等一線城市居住用地價(jià)格，將與2008年持平或低于2008年水平。

　　�？诮灰變r(jià)格漲6.3%

　　省國(guó)土環(huán)境資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，去年海南省旅游用地環(huán)比增長(zhǎng)率達(dá)到80.97%。記者了解到，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為負(fù)值的有27個(gè)城市，其中深圳的增長(zhǎng)率為負(fù)31.68%。去年綜合地價(jià)增長(zhǎng)率在10%以上的僅有4個(gè)城市，分別為大同、�？�、湖州和北京。其中去年前3季度，海口地價(jià)同比漲幅23%，居全國(guó)第3。

　　盡管地價(jià)增長(zhǎng)幅度較大，但以住宅用地為例，去年全國(guó)35個(gè)主要城市平均地價(jià)為每平方米2020元，而�？跒槊科椒矫�1175元，三亞為每平方米1697元。�？谧≌�地價(jià)水平較全國(guó)平均水平低41.83%，而三亞商業(yè)地價(jià)水平較全國(guó)平均水平低29.80%。今年一季度全國(guó)35個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，19個(gè)城市的綜合地價(jià)環(huán)比下降，土地市場(chǎng)明顯降溫。從區(qū)域看，�？诰幼〉貎r(jià)同比增長(zhǎng)率仍呈現(xiàn)較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)11.69%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局�？谡{(diào)查隊(duì)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，今年上半年，�？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，土地交易價(jià)格、房屋租賃和物業(yè)管理價(jià)格、房屋銷售價(jià)格都維持著穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，未出現(xiàn)暴起暴落的情況。其中1-6月，�？谕恋亟灰變r(jià)格同比上漲6.3%。業(yè)內(nèi)分析，今年上半年，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市居住地價(jià)總體水平為3481元／平方米，去年海口平均地價(jià)為每平方米1175元，將增長(zhǎng)加速度計(jì)算在內(nèi)，�？诘钠骄�地價(jià)仍然較低，仍有上漲空間。

　　使用年限縮水的損失

　　雖然近年來�？谕恋亟灰變r(jià)格同比不斷上漲，但購(gòu)房人對(duì)此似乎并不擔(dān)憂。很多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間并無直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。土地從購(gòu)買到開發(fā)銷售一般有2至3年時(shí)間，在此期間，房?jī)r(jià)會(huì)隨市場(chǎng)變化不斷調(diào)整，影響�？诘禺a(chǎn)價(jià)格主要在供求關(guān)系和對(duì)城市發(fā)展的預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)同時(shí)提醒，在�？谫�(gòu)房要注意房子的土地使用年限。目前商品房?jī)r(jià)格仍完全由市場(chǎng)來決定，還沒有考慮土地使用年限縮水的問題。而�？谝恍┨幹梅e壓房地產(chǎn)項(xiàng)目，甚至新建住宅土地使用年限都不到70年，少數(shù)是40到50年。一位開發(fā)商透露，從他們拿地、辦手續(xù)、開工、銷售，這些環(huán)節(jié)可能需要三年左右甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能完成。有的開發(fā)商由于受到資金不到位、周轉(zhuǎn)資金匱乏、相關(guān)證件未辦理齊全等因素的困擾，整個(gè)開發(fā)銷售周期延長(zhǎng)。一些爛尾樓的土地使用年限更是難以說清。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)大致由四部分組成：地價(jià)成本、建筑安裝成本、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，其中土地成本占2成以上。他們認(rèn)為，土地使用年限“縮水”會(huì)給購(gòu)房者帶來一種隱形損失，因?yàn)橘?gòu)房款中已包含了交納的土地出讓金。據(jù)了解，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但規(guī)定只是確定了一個(gè)自動(dòng)續(xù)期的大方向，對(duì)房子到期后還要不要交錢，按什么標(biāo)準(zhǔn)交錢，還沒有明確規(guī)定，作為消費(fèi)者來說，買房一定要看看土地使用年限再“下單”。