華夏時報業(yè)內(nèi)稱住宅回暖屬政策支撐，整個樓市下半年情形并不樂觀

　　在CBD中天置地一門店負(fù)責(zé)寫字樓租售工作的陳先生最近生意很蕭條。而這種情況在記者隨后走訪的多家寫字樓租賃部普遍存在。

　　世邦魏理仕第二季度的報告顯示，北京寫字樓市場平均租金在年初以來已累計下跌16.1%，比去年同期下跌了20%.而據(jù)記者根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)測算，僅CBD地區(qū)，租金二季度同比下跌約39%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，寫字樓租金是真實反映樓市走向的標(biāo)志之一。目前，在由住宅市場回暖帶來的樓市“繁榮”里，出現(xiàn)了寫字樓租金和住宅價格走向完全背離的現(xiàn)象，這進(jìn)一步把脈了房地產(chǎn)市場的真實搏動，并帶給人們某些啟示。

　　CBD租金跌至2006年底水平

　　“最近一個多月，過來咨詢的客戶幾乎都是要買住房的，租寫字樓的幾乎沒有。”陳先生告訴記者，“原來我們的客戶主要是外企的中國代表處，甲級寫字樓做的比較多，現(xiàn)在這樣的需求很少。”

　　不只是CBD，金融街、東二環(huán)、中關(guān)村、亞運村及望京等北京幾個較大商圈的寫字樓租金價格都有不同幅度的下跌。世邦魏理仕第二季度報告顯示，季內(nèi)北京甲級寫字樓的有效租金為每平米每月人民幣150.4元，年初以來已累計下跌16.1%。

　　CBD、東二環(huán)和燕莎商圈因為外資企業(yè)相對集中，因而受到的影響也最大。以CBD為例，根據(jù)世邦魏理仕的報告，CBD區(qū)域的空置率在今年二季度攀升至29.6%，而同期北京寫字樓市場整體的空置率為21.8%。

　　另據(jù)記者從北京高力國際咨詢與研究部得到的數(shù)據(jù)計算，今年二季度CBD近140元每月每平米的平均租金價格，相比去年同期的229.4元，降幅達(dá)39%，幾乎接近2006年底的132.04元水平。

　　北京中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱告訴記者：“在此次金融危機中，北京各大商圈皆受到不同程度的影響，其中CBD地區(qū)由于外資集聚，受影響較大。不過相對來說，金融街和以內(nèi)資企業(yè)為主的中關(guān)村、亞奧區(qū)域空置率上升較小，所以租金下跌幅度也相對較小。”

　　寫字樓借光政策空間有限

　　“寫字樓市場的回暖無法借力，”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者，“住宅市場借助了寬松的貨幣政策，貨幣資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場更加容易，也正因為如此，改善性需求和投資性需求很容易被拉動起來。但是寫字樓市場基本上無法借助政策調(diào)控拉動需求。”

　　2009年4月26日，朝陽區(qū)出臺了《關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的獎勵辦法試行》將對CBD區(qū)域內(nèi)部分寫字樓進(jìn)行10%-20%的財政補貼，朝陽區(qū)發(fā)改委一負(fù)責(zé)人表示，目前準(zhǔn)備發(fā)放補貼款，具體工作由CBD管委會具體執(zhí)行。

　　對此，王永平認(rèn)為，寫字樓市場由于投資面積大，資產(chǎn)流動性小，投資回報穩(wěn)定，主要吸引長期性投資需求，因此受經(jīng)濟基本面的影響明顯。區(qū)域性的政策無法改變整個寫字樓市場的需求狀況，而發(fā)放財政補貼對大規(guī)模投資來說其實微乎其微。

　　張坤昱表示，2009年下半年到2010年初，受不斷攀升的空置率影響，以外資企業(yè)為主的CBD、燕莎等商圈則受國際經(jīng)濟形勢是否回暖的影響較大，預(yù)計租金水平很難有任何提升空間。但是，以內(nèi)資企業(yè)為主的中關(guān)村、亞奧、金融街等商圈下半年有望提前走出困境。

　　當(dāng)然，政策方面仍有利好。保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)的細(xì)則》有望在10月1日前后正式出臺，將允許保險機構(gòu)購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。

　　而在7月20日，保監(jiān)會主席吳定富在上半年保險監(jiān)管工作會議上透露，據(jù)初步估算，今年全年有1.1萬億元保險資金需要配置，接近資產(chǎn)存量的30%，保險機構(gòu)面臨較大的投資壓力。

　　王永平秘書長認(rèn)為，細(xì)則如能順利實施，將擴大流入房地產(chǎn)市場，尤其是寫字樓市場的貨幣資本，拉動寫字樓市場需求，促進(jìn)寫字樓市場的整體回暖。

　　住宅回暖缺乏基礎(chǔ)

　　短短一個多月的時間，住宅市場的迅速回暖曾經(jīng)一度讓業(yè)內(nèi)業(yè)外為“房地產(chǎn)行業(yè)率先復(fù)蘇”欣喜萬分、驚嘆不已。

　　但牟增彬告訴記者，住宅市場受政策調(diào)整影響程度高，政策上的輕微調(diào)整都可能給住宅交易帶來波動，因此現(xiàn)在說房地產(chǎn)市場復(fù)蘇回暖為時過早。

　　而住宅價格仍一路上漲。近日北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)顯示，北京新建住宅價格已連續(xù)4個月上漲。據(jù)記者了解，7月份，二手房均價11820元，比之于年初的成交均價8900元，半年多累計上漲幅度已達(dá)32.8%。

　　對此，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，住宅價格的攀升與寫字樓租金的漲跌沒有直接聯(lián)系，但是住宅市場和寫字樓市場因為資金的流動性被關(guān)聯(lián)起來，因為目前來看住宅市場的投資回報更多更快，政策也相對寬松，但開發(fā)商在房地產(chǎn)市場的利益來源主要還是靠寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定投資，故而以商業(yè)地產(chǎn)蕭條現(xiàn)狀來看，住宅的短期繁榮并不能真實反映樓市現(xiàn)狀。

　　王永平在接受記者采訪時表示：“住宅市場的回暖是調(diào)控政策支撐下的回暖，缺乏必要的經(jīng)濟基礎(chǔ)；而寫字樓市場受國內(nèi)國際經(jīng)濟的基本面影響，因此更能體現(xiàn)目前宏觀經(jīng)濟的真實狀況，而房地產(chǎn)市場若要真正復(fù)蘇，不僅是在住宅的成交量上，更重要的是，整個市場的長期投資需求要恢復(fù)和穩(wěn)定，這在今年下半年看來并不樂觀。”