中國的房地產(chǎn)價格之所以迅速上升，不是一個簡單市場機制的問題，很大程度上是政府過渡干預(yù)造成的競爭機制不健全打擊投機需求——海內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)名家清華縱論房價迷局
應(yīng)清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵教授邀請，數(shù)位海內(nèi)外經(jīng)濟學(xué)名家聚會清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，專題研討“宏觀經(jīng)濟是否過熱”，并縱論當(dāng)前房價迷局。如果說名家們的觀點有什么共識的話，基本上都主張打擊投機需求，改變貸款體制、投融資體制的制度性弊端。
李稻葵 清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任、教授：
松供給 嚴需求
房地產(chǎn)問題是一個長期的問題，不僅僅是短期的問題。這個問題上，中國經(jīng)濟要特別特別地警惕，因為非常容易造成長期的隱患。這個問題上，亞洲國家只有新加坡沒有犯錯誤，其他國家都犯錯誤了。該怎么辦呢，需要從機制上解決問題。要松供給，嚴需求。供給方面要適當(dāng)?shù)胤潘�，并不是完全地放松�?以此大大緩解價格上升的壓力以及由此形成的泡沫。需求要控制，對于一些住房的需求，長期投資的需求，我覺得是完全合理的，它是形成合理價格的基礎(chǔ)，這并不會引起泡沫。主要控制的是短期需求、即投機性需求，這是泡沫形成的根本因素�？刂仆稒C需求最有力的方式并不是物業(yè)稅，也不是控制利率，甚至不是控制貸款的首付比重。這些對于長期需求的影響遠遠大于對短期需求的作用， 對短期需求作用不大，甚至是刺激了它的上升。因為這些措施有信號意義，表示政府要收緊房地產(chǎn)行業(yè)了， 而過去的歷史表明， 大多數(shù)情況下，由于政府的政策不恰當(dāng)， 政府收緊房地產(chǎn)的結(jié)果是短期價格上升。 控制短期需求最有力的政策是對短期交易的增值要征稅。比如說買了房子，五年轉(zhuǎn)手的話，要收30％增值稅。這是違反市場經(jīng)濟規(guī)律嗎，不是的，即便在美國也是有這樣的稅，如果七年之后賣的話，不收增值稅，如果七年之內(nèi)賣，收增值稅。
徐滇慶 加拿大西安大略大學(xué)教授：
解決房地產(chǎn)問題要打擊投機需求
房地產(chǎn)市場的需求可以分正常需求和投機需求。投機需求又可以分很多。如果說房地產(chǎn)過熱，我們要真正要防范的是泡沫經(jīng)濟，防范由泡沫經(jīng)濟導(dǎo)致金融危機。泡沫經(jīng)濟的基礎(chǔ)是投機需求。投機需求買進一項東西的時候，它的目的不是消費，而是出售，因此價格越高越有人買，最典型的就是股票和房地產(chǎn)，很容易大起大落。
目前中國的房地產(chǎn)價格之所以迅速上升，不是一個簡單市場機制的問題，在很大程度上是政府過渡干預(yù)造成的競爭機制不健全。最近有人問我，聽說央行要漲房款的首付，從20％提高到50％，我一聽，只有四個字回答，叫“胡說八道”，牛頭不對馬嘴，根本錯了，我們打擊的是投機，而不是打擊正常的需求。為什么購房貸款要首付20％？根據(jù)大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，如果首付有20％的話，銀行房貸的不良貸款率可以壓到0.5％以下，再往下沒有什么意義了，對于增加銀行的穩(wěn)定沒有幫助，或者說幫助很不明顯。但是，大幅度提高房貸的首付標(biāo)準卻打擊了老百姓的正常需求，同時也損害了銀行的正常業(yè)務(wù)。一般的購房貸款是銀行的主力項目，通常壞賬率很低，是優(yōu)質(zhì)可靠的。升到50％，就把我們的銀行搞死了。如果這樣做就搞錯了打擊目標(biāo)。所以，政策判斷錯了，就全錯了。我們一定要對癥下藥。如果盲目地引進一個政策，可能帶來惡果，以后要引進十個政策來修補。
張立群 國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟部研究員：
控制房價關(guān)鍵要控制投機需求
城市的房價在今年第一季度漲得比較多，房地產(chǎn)投資的增長幅度是下降的。這里面很重要的原因是跟土地有關(guān)系的，因為這個效果是滯后的。房地產(chǎn)開發(fā)商從拿到地、建房、到賣房，有四五年的周期。2003年控制土地政策的效果正在逐步呈現(xiàn)出來。北京市今年新招標(biāo)的幾塊地，價格已經(jīng)很高了�？梢哉f，土地因素對房地產(chǎn)市場是很剛性的約束。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，競爭越來越激烈，行業(yè)利潤率比較低，但是房地產(chǎn)利潤率是比較吸引人的。從投資的角度來看，如果投資房地產(chǎn)，效益會更高。資金對高效益的追逐會不斷地升溫，容易導(dǎo)致金融與房地產(chǎn)結(jié)合的泡沫，這種可能性不能排除。
如果房價繼續(xù)快速上漲，會導(dǎo)致兩個問題：一個是社會矛盾加劇，一個是城市化進程受到一定扭曲。房價直接上漲會把越來越多的人擋在買房群體之外�，F(xiàn)在具備買房能力的家庭數(shù)量不是很大，反對房價上漲的呼聲當(dāng)中，包括有社會不公平的情緒。如果不加以控制，有可能從經(jīng)濟問題變成政治問題。這也是關(guān)注房地產(chǎn)很重要的一個方面。
房價和地價是相輔相成的，高地價必然會變成高房價。在這個背景下，開發(fā)高檔住房的積極性會越來越高。因為地價很高，在高價土地上，開發(fā)低價住房，不是必然的選擇，必然的選擇是開發(fā)豪宅。與此同時，城市郊區(qū)的一些貧民區(qū)也會發(fā)展起來，城市住房的差異會導(dǎo)致城市整體的面貌出現(xiàn)一種不平衡。國外大城市我們也看到這樣的情況，像紐約、巴黎，也有一些貧民區(qū)和郊區(qū)比較混亂的區(qū)域。現(xiàn)在高房價的狀況持續(xù)下去，對城市化健康推進也是很不利的。
現(xiàn)在控制住房價，或者說控制房地產(chǎn)方面的泡沫，從控制貨幣供給角度是不夠的，關(guān)鍵還要控制對于住房的需求。住房的需求現(xiàn)在是一個最主要的方面，買房的需求偏大，這是基本的判斷�，F(xiàn)在有很多方面的討論，很多人認為，因為房地產(chǎn)商追逐高收益，就是不賣房。為什么其他的都是買方市場，在房地產(chǎn)市場就是一個賣方市場呢。這是供給不足，就像80年代買電視機，那時候得靠票，那時候賣方說了算�，F(xiàn)在是房子不夠，現(xiàn)在是賣房說了算。為什么當(dāng)年有爛尾樓，那時候的買房的需求沒有起來�，F(xiàn)在的需求起來了，一方面是生活水平改善，這占一定的比例；另外，是出于投資，我有住房之后，我再買一套住房，或者轉(zhuǎn)手，或者出租，我從其中獲利。還有一些是炒作型的需求。我今年買，兩年后賣，中間賺一大筆，還有拆遷的被動需求。
也就是說，現(xiàn)在的住房的需求，還是很大的。穩(wěn)定房價的一個重點是穩(wěn)定住房的需求，我們要把它和擴大消費的理念比較正確地協(xié)調(diào)起來。不是說擴大消費，我們各方面都要改進，買房的需求要適度鼓勵�，F(xiàn)在不是刺激買房的需求，而是要控制。要不然，房價降不下來。我們要采取措施，比如說是不是對短期轉(zhuǎn)手的住房收益征收比較高的所得稅？總之，要把那些投機性需求控制住。
雷鼎鳴 香港科技大學(xué)經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任、經(jīng)濟系教授：
投資怕的是投錯地方
中國現(xiàn)在有沒有錯誤的投資呢？投資增加不等于經(jīng)濟過熱，GDP不變的話，意味著消費放慢了。剛才提到了房地產(chǎn)，有一部分房地產(chǎn)價格確有上漲，但也有一部分沒有。我舉個例子。1994年我在廣東買一個房子，我1996年開始賣，現(xiàn)在還沒有賣掉，房價掉了一半。你說房價全面上升，還不是。房價上升不是全國性的，只是一些大城市。為什么價錢沒有辦法上升呢，原因很簡單，因為地產(chǎn)商賺錢了以后，立刻多建。我那一個房子的小區(qū)說建一期的，現(xiàn)在已經(jīng)建到第九期了。所以，價錢就沒有辦法上去了。
我另外一個經(jīng)驗，我在香港買了一個房子，1996年向銀行貸錢后自己再投資了幾十萬買的，一年之后賣掉賺了100多萬，為什么呢？因為1994年與1995年間香港政府干預(yù)樓宇，增了很多限制，開發(fā)商不愿意蓋房子了，所以，兩三年后我的樓價上漲。所以，那時政府干預(yù)對我是最有利的，因為我的房子可以賣掉。根據(jù)實證研究，經(jīng)濟增長對房價的增長率是有影響的，但房地產(chǎn)價錢的上升對經(jīng)濟增長是沒有因果關(guān)系的。經(jīng)濟上去，房價會上去，房地產(chǎn)商以為把樓價推高上去，就會把經(jīng)濟推上去，但是經(jīng)濟學(xué)里面沒有這一個必然的結(jié)果。
中國政府投資教育占GDP的比例還不到4％，全世界比較發(fā)達國家是5％至8％左右，中國相對來說是非常低的。1995年是2.8％，現(xiàn)在是增加了，但是投資的地方不對。投資教育是好的，但是看用在什么樣的地方。我去過廣州大學(xué)城，我覺得很漂亮，但是真的是浪費資源，很多地方老師不愿去哪里教書，所以空房子多。投資在教育應(yīng)該是投資在人身上，投資房子不是說沒有用，但是不是主要的，把教師的薪水提高，教出好學(xué)生來，這有長遠的好處。中國所謂投資過熱，過熱不怕，怕的是你投資在錯誤的地方。
