繼今年6月份正式開征二手房買賣個人所得稅后，11月14日北京市地稅局又出臺了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，通知規(guī)定，從2006年12月1日起，個人轉(zhuǎn)讓二手房應(yīng)依法繳納土地增值稅。土地增值稅加上營業(yè)稅、個稅、契稅的悉數(shù)到場，更加證實(shí)了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心
日前，無論是點(diǎn)擊三大房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、翻開各大報紙還是打開電視、收聽廣播，被炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的，就是關(guān)于二手房買賣正式征收土地增值稅的新聞與話題。此消息一出，不少人開始四處打聽自己的房子轉(zhuǎn)手“用不用繳稅”、“以什么標(biāo)準(zhǔn)繳”等。問題出來了，該怎么解決呢？
土地增值稅如何征收？
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。北京市土地有償使用始于1992年，本次出臺的《通知》，只是在征收辦法上作出相應(yīng)調(diào)整，而并非對個人轉(zhuǎn)讓二手房新增了一個稅種。
目前，土地增值稅的征收有3種方式：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，計稅時，交易價格扣除取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額后，余額為應(yīng)納稅額。第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，計稅時，其交易價格扣除取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費(fèi)用后，余額為應(yīng)納稅額。第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。
由于土地增值稅一般采取4級累進(jìn)制抵扣的征收方式（交易價格減去抵扣額為增值數(shù)額，根據(jù)增值數(shù)額的不同，分別適用30%、40%、50%、60%的稅率，并進(jìn)行累加計算），在具體抵扣項目計算時又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中，其稅率有可能會按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收。
哪些二手房不用繳稅？
根據(jù)《通知》的規(guī)定，并不是所有的二手房在轉(zhuǎn)讓時都需要繳納土地增值稅，以下幾種二手房屬于可減免稅的范疇。
普通住宅轉(zhuǎn)讓時，暫免征收土地增值稅。所謂普通住宅，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓時，免征土地增值稅。根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，個人首次上市交易的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房視為普通住宅，這兩類二手房轉(zhuǎn)讓時當(dāng)然也可以免稅。非普通商品住宅居住滿5年或5年以上的，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。非普通商品住宅居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。
以上“5年”、“3年”的起點(diǎn)，契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間都可作為依據(jù)，一般以三者中最早的記載為準(zhǔn)。
土地增值稅影響多大？
此次政策出臺的初衷，是政府通過轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加稅收來減少投機(jī)炒房的獲利空間，從而抑制房價上漲過快的勢頭，打擊投機(jī)炒房行為。在短期內(nèi)，土地增值稅的出臺會給二手房市場帶來一些波動，因?yàn)闃I(yè)主認(rèn)為此時出售房屋并不是最好的時機(jī)，可能會影響出售后的回報率，導(dǎo)致了房源登記量的下降；而客戶因?yàn)榕聵I(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅收負(fù)擔(dān)，增加購房成本，所以出現(xiàn)觀望情緒。
但從目前二手房交易量來看，已購公房占市場總份額的50%；二手經(jīng)濟(jì)適用房占5%；二手商品房占到總交易量的45%，其中只有20%～25%為未住滿5年的非普通住宅。即便是征收土地增值稅，也只是涉及占總交易量20%～25%的這部分未住滿5年的非普通住宅。所以，與個稅、營業(yè)稅相比較，土地增值稅所涉稅的房屋并不多。即便征收，所涉及的稅額也不會很高。開征土地增值稅對二手房市場的影響應(yīng)該不會很大。
目前北京二手房市場尚處于供不應(yīng)求的賣方市場，任何新增稅費(fèi)都可能會被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁給購房者，土地增值稅也是如此。從長期來看，土地增值稅的征收將會導(dǎo)致購房者的交易價格和購房成本增加，二手房價格的增長也會傳遞給一手房，房地產(chǎn)市場整體價格的增長也將再所難免。
案例
2003年5月，王老師在方莊“時代芳群”購買了一套128平方米的三居室，當(dāng)時購買總價61.44萬元。王老師的兒女均在國外，今年他也決定去國外定居，打算將這套房屋賣掉。按照現(xiàn)在二手房市場價，王老師的這套房屋大概能賣到93萬元。恰好趕上了土地增值稅，那么王老師的這套房屋需不需要繳這個稅呢？營業(yè)稅、個稅又該繳多少？
根據(jù)最新規(guī)定，王老師的這套房屋屬于非普通住宅范疇，因此需要繳納土地增值稅。但由于其居住滿3年未滿5年，因此在繳納土地增值稅時可以減半征收。其應(yīng)繳稅費(fèi)如下：
（1）土地增值稅（按交易價格的1%計算）：93萬×1%=9300元，減半征收為4650元；
�。�2）營業(yè)稅：93萬×5.5%＝51150元；
（3）個稅（按交易價格的1%計算）：93萬×1%=9300元；
合計共繳納稅費(fèi)為：4650＋51150＋9300＝65100元。
