獲取利潤是商人的本性，他們決不會賠本賺吆喝。包括稅收在內(nèi)的各項成本，開發(fā)商不僅有可能不會內(nèi)部消化，還有可能再度轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上。
“土地增值稅革了開發(fā)商的命！”這樣的聲音近期不絕于耳。
2007年1月16日，國家稅務總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）�！锻ㄖ芬�(guī)定，從今年2月1日起，各地對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進行清算，正式向企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。消息發(fā)布當天，敏感的股市作出了第一反應，27只地產(chǎn)股跌停，近500億元市值蒸發(fā)。
市場普遍認為，清算土地增值稅不僅對開發(fā)商造成成本壓力，甚至還會加重購房者負擔。
終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)暴利時代
“這一政策的出臺是正常的，因為這是以前的老稅種，只不過是由以前的預征改為清算�！笔卒撈髽I(yè)研究所所長王育琨告訴《新財經(jīng)》記者。
1993年，國務院即發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，應當依法繳納土地增值稅。由于對房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項目）的確定方法并未統(tǒng)一，該條例一直沒有正式落實。最近兩年來，一些地方開始以預征形式開征土地增值稅，預征比例為預售商品房收入的1%～2%.
在國稅總局看來，由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預征了土地增值稅，而清算是在項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，《通知》的出臺不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔。
但是，事實可能并非如此。舉個例子，某開發(fā)商2000年拿到一塊成本為6000萬元的土地，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，項目增值部分4000萬元。按照累進稅率，余額占成本的比例為25%，在50%以下，繳納稅率為30%.由此可得，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為1200萬元（4000萬元×30%=1200萬元），而如果按照此前的預征標準，則最多為400萬元（2億元×2%＝400萬元）。預征與實際稅收清算有如此大的懸殊，對開發(fā)商、對購房者怎么會沒有影響？
陽光100置業(yè)集團副總經(jīng)理范小沖認為，“從中長期來說，開征土地增值稅影響是很大的，房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況將因此有很大改變。過去，有很多企業(yè)是通過土地增值帶動房價上漲來獲利的，但這一政策的出臺將引導開發(fā)商通過提高自己的開發(fā)能力來獲利，會逐漸改變開發(fā)商的開發(fā)模式�！�
王育琨說，“土地增值代表一個城市的整體發(fā)展水平，應該是公共財政參與開發(fā)商分成，可從前的利潤都被開發(fā)商拿走了，現(xiàn)在只不過是重新分成而已。開發(fā)商對此不應有太多的怨言。房價最終還是要回歸民本，而不應該全部商品化、市場化。”
清理稅收本意是以外力覓得均衡價格，對房地產(chǎn)業(yè)的暴利形成約束。而開發(fā)商也應該明白，自己所得的應是均衡利潤而不是暴利，這也是成熟市場的正常生態(tài)。
有利于優(yōu)秀企業(yè)成長
從以前土地增值稅的預繳情況來看，開發(fā)商大多是在項目公司存續(xù)期內(nèi)，盡可能避免土地增值稅的清算和繳納。這種避稅措施實際為開發(fā)商進行下一期的開發(fā)活動提供了資金支持。一旦土地增值稅開始嚴格征管，中小開發(fā)商的資金供應將受到制約，并可能由此產(chǎn)生資金鏈斷裂。
業(yè)內(nèi)人士認為，這將導致房地產(chǎn)業(yè)的合并重組，一些小項目公司將倒閉，房地產(chǎn)業(yè)可能形成大企業(yè)主導市場的局面。
范小沖說，“這對規(guī)范市場來說是好事，有利于優(yōu)秀企業(yè)的成長。過去，雖然有相關(guān)的政策約束，但可鉆的空子很多。一些有特殊關(guān)系的企業(yè)少交甚至不交土地增值稅，憑借著囤積的土地升值就能獲取很大利潤，造成了市場的不公平。”
此次《通知》的出臺，無疑使房地產(chǎn)稅收體系更加明確和規(guī)范，很多暴利項目在繳稅以后，開發(fā)商甚至可能無利可圖。這就促使房地產(chǎn)企業(yè)更加注重提高項目的品質(zhì)，而不是一味追求暴利。從長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)將從資源導向型轉(zhuǎn)向能力導向型。
此次征收土地增值稅的通知無疑是要給開發(fā)商一個強烈信號，即只有專注于提高開發(fā)能力，獲取均衡利潤才是健康持久的發(fā)展之道。
土地增值稅的清算的確帶來了很多積極因素，但開發(fā)商在長期暴利模式下已形成一套特殊的經(jīng)營模式，如果現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)型，則需要在資金來源、開發(fā)模式等方面有所改變，這不是一蹴而就的。由于以往獲取暴利過于輕易，因此，從地方政府到開發(fā)商都難以接受均衡價格，最終會不會演變?yōu)殚_發(fā)商與地方政府聯(lián)手化解政策的一場游戲，也需要進一步觀察。另外，政府以清理稅收的辦法試圖降低房地產(chǎn)價格，從某種程度上來說并非市場化手段，能否取得預期效果也還是疑問。
有可能進一步推升房價
回顧房地產(chǎn)市場三年來的宏觀調(diào)控，似乎成效不大。無論是“國八條”還是“國六條”，在頒布之后并未起到穩(wěn)定房價的決定性作用，在某些地方，房價反而出現(xiàn)了大幅度上漲，這與政策的初衷顯然相悖。這次《通知》的出臺，會不會也是一項治標不治本，甚至標本皆不治的政策呢？
王育琨認為，這幾年的宏觀調(diào)控政策還是從一定程度上穩(wěn)定了房價的增長，此次土地增值稅的清算無疑是步好棋。從長期來說，如果因為此政策，促進了廉租房等一系列設施的建設，這就更好了。
范小沖也說，“由于市場的矛盾取決于供需，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)成本提高了，肯定會導致房價的下調(diào)，投資者對未來收益的預期會很快表現(xiàn)在股市上�！�
但是有專家卻表示，土地增值稅在打擊房地產(chǎn)投機的同時，并不會起到抑制房價的作用，其對房價走勢的影響是復雜的。
持這種觀點的人士認為，土地增值稅可能從兩個方面刺激房價繼續(xù)走高。一個是直接影響，即開發(fā)商為了維持高額利潤，進行稅收轉(zhuǎn)嫁，進而提升房價；另一個是間接影響，即開發(fā)商由于繳稅而導致資金緊張，使得總體開發(fā)項目減少，市場供給下降，短期出現(xiàn)供不應求的局面。如果要穩(wěn)定房價，必須出臺抑制需求的相關(guān)政策，包括提高按揭首付比例、提高房貸利率、征收物業(yè)稅等。如果國家沒有繼續(xù)推出抑制需求的相關(guān)政策，那么，稅收政策的執(zhí)行將促使房價進一步提高，進而傷害到購房人的利益。
對于“稅收轉(zhuǎn)嫁”的說法，范小沖并不認同，“開發(fā)商固然想在銷售過程中把這一成本消化掉，但是能不能消化，怎么消化，卻是很大的難題，這取決于供需矛盾，受到市場的制約，不是一相情愿的事。”
然而，獲取利潤是商人的本性，他們絕不會賠本賺吆喝。包括稅收在內(nèi)的各項成本，開發(fā)商不僅有可能不會內(nèi)部消化，還有可能再度轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上。雖然土地增值稅政策出臺的初衷或許是好的，但是，它可能違背了一個最基本的經(jīng)濟規(guī)律。我們所不希望看到的是，各種號稱能夠穩(wěn)定甚至降低房價的政策出臺后，效果卻適得其反。清算土地增值稅到頭來，會不會還是一場“唱空做多”的表演，我們只能拭目以待。
