投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。這里的房地產(chǎn)，是對(duì)土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。因此，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是指取得的土地使用權(quán)，即房地產(chǎn)中的土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。由于房地產(chǎn)核算模式不同、性質(zhì)不同，其會(huì)計(jì)處理方法也有所不同。
非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租，取得租賃收益，從而相應(yīng)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。實(shí)際工作中，企業(yè)一般將處于存貨狀態(tài)的房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，通過(guò)“開(kāi)發(fā)商品”科目核算，如果計(jì)提減值準(zhǔn)備，其減值金額通過(guò)“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目核算。結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商品成本時(shí)，要連同存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一并轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，一般是把計(jì)劃用作投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)，如辦公用房用于租賃，或者把土地使用權(quán)計(jì)劃用來(lái)出租。出租前，計(jì)劃作為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)按實(shí)際成本核算，已計(jì)提折舊或攤銷的，包括計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，應(yīng)一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)成本。進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，應(yīng)沖減“固定資產(chǎn)”科目或“無(wú)形資產(chǎn)”科目，連同“累計(jì)折舊”科目或“累計(jì)攤銷”科目，包括“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目一并轉(zhuǎn)銷。
【例1】2008年5月8日，某造紙廠用來(lái)存放原材料的操場(chǎng)出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟?lè)部，操場(chǎng)賬面原值50萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提累計(jì)攤銷10萬(wàn)元。造紙廠的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——操場(chǎng) 400000
累計(jì)攤銷 100000
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 500000
公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)， 在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待以后投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對(duì)沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷這部分差額。
【例2】2008年5月8日，某造紙廠將其擁有的操場(chǎng)一塊出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟?lè)部，操場(chǎng)賬面原值50萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提累計(jì)攤銷10萬(wàn)元，公允價(jià)值為35萬(wàn)元。造紙廠的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——操場(chǎng)——成本 350000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 50000
累計(jì)攤銷 100000
貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 500000
年末，上述投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值升值為38萬(wàn)元。其賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——操場(chǎng)——公允價(jià)值變動(dòng) 30000
貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 30000
按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定，如果轉(zhuǎn)換日實(shí)現(xiàn)盈余，即轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“資本公積”賬戶，待出售時(shí)，再?gòu)?ldquo;資本公積”賬戶轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。但投資期間，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益不得調(diào)整資本公積，只能在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶中單獨(dú)核算。
【例3】2008年6月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營(yíng)業(yè)用房。租賃開(kāi)始日為7月1日，租期5年。寫字樓原價(jià)5000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊1000萬(wàn)元。假如開(kāi)發(fā)公司將出租的寫字樓改按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，租賃開(kāi)始日評(píng)估寫字樓的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元。其賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 48000000
累計(jì)折舊 10000000
貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 50000000
資本公積——其他資本公積 8000000
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價(jià)值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）”、“累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）”、“固定（或無(wú)形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。
【例4】2008年7月8日，某造紙廠將出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟?lè)部的操場(chǎng)一塊，操場(chǎng)賬面原值50萬(wàn)元，已提累計(jì)攤銷10萬(wàn)元收回用于辦公樓建設(shè)。造紙廠的賬務(wù)處理如下：
借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 400000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 100000
貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 400000
累計(jì)攤銷 100000
按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之差計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報(bào)廢時(shí)，再將公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。
【例5】2008年6月1日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量，收回日寫字樓的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚有使用年限6年，無(wú)殘值。寫字樓原賬面價(jià)值為4500萬(wàn)元，其中，成本為4000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值500萬(wàn)元。假設(shè)不考慮稅費(fèi)。其賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 48000000
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 40000000
投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 5000000
公允價(jià)值變動(dòng)損益 3000000