增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

來源: 讀者上傳編輯： 2010/01/28 08:42:48　　字體：大小

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份的選擇

　　《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》：年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人按小規(guī)模納稅人納稅；非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人。

　　二、稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1、征收率：

　　小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。

　　2、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，實(shí)行按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額的簡(jiǎn)易辦法，并不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：

　　應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率

　　三、銷售額的計(jì)算

　　小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按下列公式計(jì)算銷售額：

　　銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備怎樣納稅

　　財(cái)稅[2009]9號(hào)：小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

　　小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。

　　“已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。

　　國(guó)稅函[2009]90號(hào)：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：

　　銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）；

　　應(yīng)納稅額＝銷售額×2％

　　【例】某房地產(chǎn)公司2006年3月購(gòu)入2臺(tái)運(yùn)貨車，每臺(tái)車單價(jià)200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運(yùn)輸能力，更新車輛，2009年4月公司準(zhǔn)備將這兩臺(tái)汽車出售，每臺(tái)售價(jià)60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。

　　（1）2006年3月購(gòu)入車輛的會(huì)計(jì)處理：

　　借：固定資產(chǎn)——汽車　　　　　　　 468000

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　468000

　?。?）2009年4月出售

　　銷售2臺(tái)汽車的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）＝120000÷（1＋3％）＝116505（元）

　　增值稅應(yīng)納稅額＝116505×2％＝2330（元）

　　計(jì)算已提折舊＝468000÷5×3＝280800（元）

　　固定資產(chǎn)清理的會(huì)計(jì)處理：

　　借：固定資產(chǎn)清理　　　　　　　　 187200

　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　 280800

　　　貸：固定資產(chǎn) 　　　　　　　　　　468000

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　 120000