【案例】

　　某公司因擴大生產(chǎn)規(guī)模，2010年1月購買土地使用權(quán)支付價款3850萬元，準(zhǔn)備建造廠房，取得兩張票據(jù)，一是行政事業(yè)性收費基金專用票據(jù)（土地管理專用）：征地管理費34萬元、耕地開墾費182萬元，合計216萬元；二是土地出讓收入專用票據(jù)：土地出讓價款3634萬元，加蓋××縣國有土地收入財務(wù)專用章。并已按3850萬元的4％繳納契稅154萬元。

　　該公司的賬務(wù)處理是（金額單位為萬元）：

　　借：在建工程——土地出讓費 　　　　　　　　　3850

　　　貸：應(yīng)付賬款——××縣財政局（土地賠償專戶）　3850

　　借：管理費用　　　　　　　　　　　　　　　　 154

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　154

　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 　　　　　　　　　3850

　　　貸：在建工程——土地出讓費　　　　　　　　　 3850

　　【分析】

　　在上述賬務(wù)處理中，該公司將取得土地使用權(quán)支付的契稅作為收益性支出計入管理費用，不符合企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。因為《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》第十二條規(guī)定，無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。顯然，取得土地使用權(quán)支付的契稅是外購無形資產(chǎn)成本的組成部分，所以取得土地使用權(quán)支付的契稅應(yīng)該作為資本性支出計入無形資產(chǎn)價值。支付征地管理費34萬元、耕地開墾費182萬元、土地出讓價款3634萬元、契稅154萬元時，均可直接在無形資產(chǎn)賬戶歸集，而不必通過在建工程賬戶過渡：

　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 　　　　　　　　　4004

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　4004

　　在購買的土地上自行開發(fā)建造廠房等建筑物如何處理？《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南給出了答案，即企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

　　企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。依據(jù)該規(guī)定，該公司在購買的土地上自行開發(fā)建造廠房，應(yīng)該將土地使用權(quán)和開發(fā)建造的廠房分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進行會計核算，土地使用權(quán)價值攤銷和固定資產(chǎn)折舊也應(yīng)該分開計算。

　　舉例說明如下：2010年1月1日，某股份有限公司購入一塊土地的使用權(quán)，支付土地出讓金及契稅為2000萬元。公司在地上自行建造生產(chǎn)車間，領(lǐng)用工程物資3000萬元和原材料1000萬元，應(yīng)負(fù)擔(dān)職工工資1800萬元，用銀行存款支付其他費用2030萬元。該工程已經(jīng)完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。土地使用權(quán)證書中所注明的使用年限為50年，廠房使用年限為25年，采用直線法攤銷和計提折舊。假設(shè)不考慮凈殘值和其他相關(guān)稅費，會計處理如下（單位：萬元）

　　1．支付土地出讓金及契稅

　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)　　　　　　　　　 2000

　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　2000

　　2．自行建造廠房

　　借：在建工程 　　　　　　　　　　　　　　　　8000

　　　貸：工程物資　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　　　　原材料 　　　　　　　　　　　　　　　　　　1000

　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）　　　170

　　　　　應(yīng)付職工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　1800

　　　　　銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　2030

　　3．完工并達到預(yù)定可用狀態(tài)

　　借：固定資產(chǎn) 　　　　　　　　　　　　　　　　8000

　　　貸：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　8000

　　4．每年攤銷和折舊

　　借：管理費用 　　　　　　　　　　　　　　　　40

　　　　制造費用 　　　　　　　　　　　　　　　　320

　　　貸：累計攤銷　　　　　　　　　　　　　　　　　 40

　　　　　累計折舊　　　　　　　　　　　　　　　　　320

　　土地使用權(quán)的稅務(wù)處理，主要涉及企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅。從企業(yè)所得稅處理看，一般情況下，土地使用權(quán)的初始計量與計稅基礎(chǔ)是一致的，均以實際成本計量，不存在納稅調(diào)整問題。

　　但如果是以非貨幣性資產(chǎn)交換或企業(yè)合并方式取得的土地使用權(quán)，其會計成本與計稅基礎(chǔ)可能不同，則存在納稅調(diào)整問題。因為會計與稅法規(guī)定的攤銷年限均為土地使用權(quán)證書中所注明的使用年限，所以土地使用權(quán)后續(xù)計量的會計處理與稅務(wù)處理是一致的，申報企業(yè)所得稅時不需要做納稅調(diào)整。但廠房會計折舊年限與稅務(wù)折舊年限可能不一致，如果廠房會計折舊年限低于企業(yè)所得稅法規(guī)定的最低折舊年限，則每一納稅年度的折舊差異應(yīng)當(dāng)做納稅調(diào)整。從房產(chǎn)稅角度看，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2008]152號)，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

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