經(jīng)常聽到一些房地產(chǎn)會計人員說：“我們公司企業(yè)所得稅是核定征收方式，不需要匯算清繳。”其實不然，核定征收企業(yè)所得稅僅是各地稅務(wù)機關(guān)簡化征收管理的一個手段，房地產(chǎn)企業(yè)并不能依賴核定征收方式減輕納稅負擔或認為匯算清繳與己無關(guān)。

　　一、核定征收的管理規(guī)定

　　根據(jù)企業(yè)所得稅法精神，企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供稅務(wù)機關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。

　　這里的納稅人根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]79號）是指：凡在納稅年度內(nèi)從事生產(chǎn)、經(jīng)營（包括試生產(chǎn)、試經(jīng)營），或在納稅年度中間終止經(jīng)營活動的納稅人，無論是否在減稅、免稅期間，也無論盈利或虧損，均應(yīng)按照企業(yè)所得稅法及其實施條例和本辦法的有關(guān)規(guī)定進行企業(yè)所得稅匯算清繳。實行核定定額征收企業(yè)所得稅的納稅人，不進行匯算清繳。即除核定定額征收外，以核定應(yīng)稅所得率方式為主的房地產(chǎn)核定企業(yè)也要進行匯算清繳。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)核定征收匯算清繳使用的報表

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于〈中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表〉的補充通知》（國稅函[2008]1081號）規(guī)定，按照企業(yè)所得稅核定征收辦法繳納企業(yè)所得稅的納稅人在年度申報繳納企業(yè)所得稅時，使用《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）附件2：中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（B類）。

　　其中，“稅款所屬期間”，正常經(jīng)營的納稅人，填報公歷當年1月1日至12月31日；納稅人年度中間開業(yè)的，填報實際生產(chǎn)經(jīng)營之日的當月1日至同年12月31日；納稅人年度中間發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)、停業(yè)等情況的，填報公歷當年1月1日至實際停業(yè)或法院裁定并宣告破產(chǎn)之日的當月月末；納稅人年度中間開業(yè)且年度中間又發(fā)生合并、分立、破產(chǎn)、停業(yè)等情況的，填報實際生產(chǎn)經(jīng)營之日的當月1日至實際停業(yè)或法院裁定并宣告破產(chǎn)之日的當月月末。

　　相對于查賬征收來說，核定征收企業(yè)的年度納稅申報表比較簡單，企業(yè)應(yīng)注意以下幾個問題：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)如何核定應(yīng)稅所得率

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（試行）的通知（國稅發(fā)[2008]30號）規(guī)定，應(yīng)稅所得率“其他行業(yè)”按10％～30%的比例核定，即包括房地產(chǎn)企業(yè)，并且國家稅務(wù)總局在發(fā)文時強調(diào)：

　　1、嚴格按照規(guī)定的范圍和標準確定企業(yè)所得稅的征收方式。不得違規(guī)擴大核定征收企業(yè)所得稅范圍。嚴禁按照行業(yè)或者企業(yè)規(guī)模大小，“一刀切”地搞企業(yè)所得稅核定征收。

　　2、按公平、公正、公開原則核定征收企業(yè)所得稅。應(yīng)根據(jù)納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)特點，綜合考慮企業(yè)的地理位置、經(jīng)營規(guī)模、收入水平、利潤水平等因素，分類逐戶核定應(yīng)納所得稅額或者應(yīng)稅所得率，保證同一區(qū)域內(nèi)規(guī)模相當?shù)耐惢蛘哳愃破髽I(yè)的所得稅稅負基本相當。

　　3、加強對核定征收方式納稅人的檢查工作。對實行核定征收企業(yè)所得稅方式的納稅人，要加大檢查力度，將匯算清繳的審核檢查和日常征管檢查結(jié)合起來，合理確定年度稽查面，防止納稅人有意通過核定征收方式降低稅負。

　　4、國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局密切配合。要聯(lián)合開展核定征收企業(yè)所得稅工作，共同確定分行業(yè)的應(yīng)稅所得率，共同協(xié)商確定分戶的應(yīng)納所得稅額，做到分屬國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局管轄，生產(chǎn)經(jīng)營地點、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍基本相同的納稅人，核定的應(yīng)納所得稅額和應(yīng)稅所得率基本一致。

　　按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第四條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。除非企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理。即納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　目前有些主管稅務(wù)機關(guān)對一些房地產(chǎn)企業(yè)在其成立時就事先核定應(yīng)稅所得率，或參照國稅發(fā)[2009]31號文件預(yù)計計稅毛利率確定本地區(qū)的應(yīng)稅所得率，房地產(chǎn)企業(yè)并不能因此減少納稅風險，核定應(yīng)稅所得率也不會因此成為房地產(chǎn)企業(yè)的一種變相優(yōu)惠。《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（試行）的通知（國稅發(fā)[2008]30號）第九條規(guī)定，納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化，或者應(yīng)納稅所得額或應(yīng)納稅額增減變化達到20%的，應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)申報調(diào)整已確定的應(yīng)納稅額或應(yīng)稅所得率。目前在稅收檢查力度逐漸加大的情況下，已經(jīng)有稅務(wù)機關(guān)對于實行核定應(yīng)稅所得率的房地產(chǎn)企業(yè)提出質(zhì)疑。因為現(xiàn)實的情況是核定征收并沒有比查賬征收企業(yè)承擔更多的稅收負擔。所以兩方面的稅務(wù)風險不能忽視，一是提高應(yīng)稅所得率；二是督促企業(yè)完善稅務(wù)資料改變?yōu)椴橘~征收企業(yè)所得稅。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)年度終了后，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)[2008]30號文的規(guī)定，按照實際經(jīng)營額或?qū)嶋H應(yīng)納稅額向稅務(wù)機關(guān)申報納稅。申報額超過核定經(jīng)營額或應(yīng)納稅額的，按申報額繳納稅款；申報額低于核定經(jīng)營額或應(yīng)納稅額的，按核定經(jīng)營額或應(yīng)納稅額繳納稅款。即：按照核實計算的結(jié)果如果小于按核定應(yīng)稅所得率計算的應(yīng)納企業(yè)所得稅數(shù)，則按核定應(yīng)稅所得率計算的應(yīng)納企業(yè)所得稅。核實計算的結(jié)果如果大于按核定應(yīng)稅所得率計算的應(yīng)納企業(yè)所得稅數(shù)，應(yīng)補繳少繳的稅款。應(yīng)納稅額增減變化達到20%的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報調(diào)整上年度核定的應(yīng)稅所得率或應(yīng)納所得稅額。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)核定征收收入?yún)R算是關(guān)鍵

　　實行應(yīng)稅所得率核定征收方式的房地產(chǎn)企業(yè)理由依據(jù)多為：“能正確核算（查實）收入總額，但不能正確核算（查實）成本費用總額的。”房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一些灰色支出無論通過如何籌劃總難免遺漏蛛絲馬跡，所以核定征收在一些地區(qū)稅企雙方都樂此不疲。

　　盡管房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算簡單，主營業(yè)務(wù)一般都是開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入，匯算清繳取數(shù)簡單，但還是要注意以下問題。

　　1．收入范圍的確定

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括： 銷售貨物收入，提供勞務(wù)收入，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入，股息、紅利等權(quán)益性投資收益，利息收入，租金收入，特許權(quán)使用費收入，接受捐贈收入和其他收入。

　　按照收入總額核定計算公式為：應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率；應(yīng)納稅所得額=應(yīng)稅收入額×應(yīng)稅所得率。國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問題的通知》（ 國稅函[2009]377號）明確計算公式中的 “應(yīng)稅收入額”等于收入總額減去不征稅收入和免稅收入后的余額。用公式表示為：應(yīng)稅收入額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入。

　　目前明文規(guī)定的不征稅收入主要有三項，即《企業(yè)所得稅法》第七條規(guī)定的財政撥款，依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金和國務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入。免稅收入為《企業(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定的四類：包括國債利息收入；符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；在中國境內(nèi)設(shè)立機構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構(gòu)、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益；符合條件的非營利組織的收入。

　　2．銀行利息收入是否為企業(yè)所得稅“收入總額”

　　銀行利息收入房地產(chǎn)企業(yè)作為“財務(wù)費用”核算，并不在會計上確認為一項收入，查賬征收企業(yè)也不把其作為收入核算，而是作為實際財務(wù)費用支出的抵減處理，無論是作為收入還是費用并不影響查賬征收企業(yè)所得稅的匯算清繳結(jié)果，但是對于核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由于房地產(chǎn)資金密集型和籌資渠道的多樣性，銀行利息收入是否計入“收入總額”將直接影響其匯算結(jié)果。

　　對于銀行利息收入，比較有代表性的觀點有兩種：

　　一種觀點為：銀行利息收入，分兩種情況處理，一種是對于企業(yè)資金在開戶行的自然生息，企業(yè)正常核算中是作為財務(wù)費用核算的，這種情況下的利息收入并不是稅法意義上的“收入”概念，所以核定應(yīng)稅所得率的收入基數(shù)中不包含這部分利息。另一種是企業(yè)的貸款利息收入、債券利息收入、理財產(chǎn)品的存款利息收入等。企業(yè)核算時是作為投資收益或其它業(yè)務(wù)收入核算，符合稅法“收入”概念，核定應(yīng)稅所得率的收入基數(shù)中包含這部分利息。

　　另一種觀點為：銀行利息收入，不具體區(qū)分性質(zhì)，完全取決于稅務(wù)機關(guān)裁量權(quán)。例如《蘇州市地方稅務(wù)局2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳業(yè)務(wù)問題解答》：根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第五條及其實施條例第十八條規(guī)定，銀行存款利息屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定的收入總額的組成部分。因此，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅核定征收若干問題的通知》（國稅函[2009]377號）規(guī)定，銀行存款利息應(yīng)計入應(yīng)稅收入額，按照規(guī)定的應(yīng)稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅。所以各地在具體匯算時務(wù)必要落實好當?shù)卣叩陌盐粘潭取?

　　3．視同銷售收入同樣適用于核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)

　　企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利和利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)和提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

　　房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵頂承包商工程款、拆遷補償涉及的產(chǎn)權(quán)調(diào)換、以及開發(fā)產(chǎn)品促銷過程中的種種獎勵、捐贈、三年以上未支付的應(yīng)付賬款等事項即便會計處理沒有計入企業(yè)收入，匯算清繳同樣需要計算企業(yè)所得稅。

　　例如，業(yè)主購買別墅參加抽獎的獎品汽車價值40萬元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）的規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)用于市場推廣或銷售而移送他人，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。所以贈送汽車視同銷售處理，收入40萬元。

　　核定征收一般不允許扣除成本，房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注對己有利的政策規(guī)定，例如河北省地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)[2009]48號）規(guī)定，對實行核定應(yīng)稅所得率方式征收企業(yè)所得稅的納稅人所取得的正常生產(chǎn)經(jīng)營之外的偶然收入，如土地轉(zhuǎn)讓收入、股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、應(yīng)稅的財政性資金等，應(yīng)將扣除取得收入對應(yīng)的成本費用后的所得，并入按企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營收入和應(yīng)稅所得率計算出的應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

　　《浙江省寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的通知》（甬地稅一[2010]10號）也明確：采用核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅的納稅人取得主營業(yè)務(wù)以外的轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入（包括轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、生物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等取得的收入），若該項財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入和計稅基礎(chǔ)能準確核算的，應(yīng)把轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入全額減除財產(chǎn)凈值和實際支付的與轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)相關(guān)稅費后的余額（如余額為負數(shù)按零）計入應(yīng)納稅所得額計算企業(yè)所得稅。獎品汽車既然視同資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，即可以扣除對應(yīng)的計稅基礎(chǔ)，納稅收入額為0。

　　對于三年以上未支付的應(yīng)付賬款的稅務(wù)處理問題，河北省地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知》（冀地稅發(fā)[2009]48號）特別規(guī)定，企業(yè)因債權(quán)人原因確實無法支付的應(yīng)付款項，包括超過三年未支付的應(yīng)付賬款以及清算期間未支付的應(yīng)付賬款，應(yīng)并入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)若能夠提供確鑿證據(jù)（指債權(quán)人承擔法律責任的書面聲明或債權(quán)人主管稅務(wù)機關(guān)的證明等，能夠證明債權(quán)人沒有按規(guī)定確認損失并在稅前扣除的有效證據(jù)以及法律訴訟文書）證明債權(quán)人沒有確認損失并在稅前扣除的，可以不并入當期應(yīng)納稅所得額。已并入當期應(yīng)納稅所得額的應(yīng)付賬款在以后年度支付的，在支付年度允許稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)若有以上情況，一定要有相應(yīng)的可以暫不并入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅的支持證明文件。