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問(wèn)答：房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)問(wèn)題咨詢
【問(wèn)題】：我公司為一家房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)有如下問(wèn)題需咨詢：
（1）如果只有一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目發(fā)生額是否每期結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)成本？
?。?）季度按預(yù)收賬款和計(jì)稅毛利率計(jì)算的應(yīng)納稅所得額，可否扣除公司總部的期間費(fèi)用和預(yù)交的營(yíng)業(yè)稅金及附加？
?。?）土地出讓合同繳納的印花稅、開(kāi)發(fā)期間支付的城鎮(zhèn)土地使用稅，能不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？
?。?）業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)獲贈(zèng)的物業(yè)管理費(fèi)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
【解答】：（1）“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，用來(lái)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶借方登記開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無(wú)余額。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目發(fā)生額應(yīng)按月結(jié)轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)成本。
?。?）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅按季度匯算時(shí)，未完工未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收房款，應(yīng)按省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局確定的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予匯算期按規(guī)定扣除。
?。?）根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文件中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出內(nèi)容的規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出中不含土地使用稅。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南——附錄（會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理）》，按規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”科目。
綜上，土地出讓合同繳納的印花稅、開(kāi)發(fā)期間支付的城鎮(zhèn)土地使用稅，不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)在“管理費(fèi)用”科目中列支。
?。?）業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)獲贈(zèng)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，其實(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種促銷手段，企業(yè)支付的物業(yè)費(fèi)可以作為成本費(fèi)用在所得稅前列支。
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