近日，總局發(fā)布了《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）文件以及《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）文件，對個人贈與房屋個人所得稅及營業(yè)稅相關(guān)免稅及應(yīng)稅規(guī)定進(jìn)行明確，本文僅從稅收負(fù)擔(dān)的角度對個人之間轉(zhuǎn)讓與受讓、贈與與受贈房屋哪種方式更劃算做一簡要分析。
一、轉(zhuǎn)讓人與贈與人的比較
（一）轉(zhuǎn)讓人
營業(yè)稅，根據(jù)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]174號）文件規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，轉(zhuǎn)讓普通住房，滿2年（含2年，下同）的可免納營業(yè)稅，未滿2年按銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓非普通住房，滿2年的可差額繳納營業(yè)稅，不滿2年的要全額繳納營業(yè)稅。
土地增值稅，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）文件規(guī)定：2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
個人所得稅，根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個人所得稅。但有如下兩方面的優(yōu)惠：
一是個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)繳納。個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。個人出售住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳人國庫。
二是若符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免征個人所得稅。“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。
印花稅，根據(jù)財稅[2008]137號文件規(guī)定：2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
注意，上述優(yōu)惠均是針對個人住房而方，對個人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅及印花稅。
（二）贈與人
營業(yè)稅，2009年1月1日起實(shí)施的《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第五條第一款規(guī)定：單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)征收營業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對單位無償贈送視同應(yīng)稅行為征收營業(yè)稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權(quán)也納入其中，但財稅[2009]111號文件對個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營業(yè)稅的情形此做了如下的規(guī)定：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。個人無償贈與不動產(chǎn)屬于免稅情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票。
對于應(yīng)稅的其他情形，根據(jù)《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第二十條的規(guī)定順序確定其營業(yè)額，并根據(jù)第二十五條第三款的規(guī)定確定不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天為納稅人發(fā)生時間。
土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條的規(guī)定，個人以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
個人所得稅，根據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財稅[2009]78號文件規(guī)定，同營業(yè)稅的政策規(guī)定一樣，對四種情形下當(dāng)事雙方的贈與均不繳納個人所得稅。其他情形的贈與，對贈與人而言，在贈與時并未取得相應(yīng)的所得的，因此，也不用繳納個人所得稅。
印花稅，根據(jù)《印花稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，個人之間房產(chǎn)的贈與所立的書據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按萬分之五的稅率于書立時貼花。
結(jié)論：相比較之下，對轉(zhuǎn)讓方與贈與方來講，營業(yè)稅及個人所得稅的處理各不相同，但均有免稅的規(guī)定，營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓時免稅的條件是普通住房且購買要超過兩年，贈與時免稅的條件是要屬于繼承等四種情形，此時不再區(qū)分是否為普通住房，也無論是否超過2年；轉(zhuǎn)讓行為除兩種免稅規(guī)定外都要繳納“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”的個人所得稅，贈與因未取是所得不用繳納個人所得稅；2008年11月1日起個人轉(zhuǎn)讓住房行為不用繳納印花稅，但轉(zhuǎn)讓商業(yè)用房還是要繳納印花稅，贈與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅；自2008年11月1日起，無論是轉(zhuǎn)讓人還是贈與人均不用再繳納土地增值稅，但轉(zhuǎn)讓人所轉(zhuǎn)讓的應(yīng)是住房而非商業(yè)用房，對贈與人沒有這方面的限制；轉(zhuǎn)讓時可以開具發(fā)票，但免稅贈與時不能開出發(fā)票。
二、受讓人與受贈人的比較
流轉(zhuǎn)稅，無論是受讓人還是受贈人，均不屬于流轉(zhuǎn)稅的征稅范圍，不用繳納營業(yè)稅及土地增值稅。
個人所得稅，受讓人，并沒有征收個人所得稅的例外規(guī)定，不用繳納個人所得稅。受贈人，根據(jù)財稅[2009]78號文件以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)[2009]121號）文件規(guī)定，不予征稅的四種情形與上述贈與人的規(guī)定基本相同。對四種免稅情形外的受贈人，因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個人所得稅，稅率為20%。具體應(yīng)納稅所得額為：房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
對受贈后再行轉(zhuǎn)讓該房屋時的稅務(wù)處理，自2009年5月25日起，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。
印花稅的處理與轉(zhuǎn)讓人和贈與人相同。
契稅，轉(zhuǎn)讓人，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）文件規(guī)定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。受贈人，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]144號）文件規(guī)定，關(guān)于個人無償贈與不動產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題規(guī)定：對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。
結(jié)論：相比較之下，無論是受讓人還是受贈人，均不用繳納營業(yè)稅及土地增值稅；受贈人要繳納個人所得稅，而受讓人則不用繳納個人所得稅，再轉(zhuǎn)讓時受讓而來的房產(chǎn)可扣除原購入時的成本及相關(guān)稅費(fèi)，而受贈而來的房產(chǎn)可扣除原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)，相比之下，增加了可扣除受贈時的相關(guān)稅費(fèi)；個人如果是首次購買房產(chǎn)在90平米以下普通住房，可以按1%稅率繳納契稅，非首次及超過90平米的普通住房可減半征收契稅，具體契稅稅率依各省的規(guī)定執(zhí)行，獲贈住房應(yīng)全額計繳契稅；2008年11月1日起個人購買住房行為不用繳納印花稅，但商業(yè)用房要繳納印花稅，贈與行為要按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅；受讓房產(chǎn)可以取得發(fā)票，受贈免稅房產(chǎn)無法取得發(fā)票。
當(dāng)然，以上的比較僅從稅負(fù)角度出發(fā)，并不考慮轉(zhuǎn)讓與贈與時的人情關(guān)系等因素，但如果個人在處置房產(chǎn)時還是可以根據(jù)具體情況來進(jìn)行測算，而且要從長遠(yuǎn)考慮，以規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)。