【問】 自建并銷售同一建筑物應(yīng)該如何繳納營業(yè)稅？
【答】《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條、第二十五條規(guī)定：單位或者個(gè)人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時(shí)，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營業(yè)稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。從《營業(yè)稅稅目稅率表》列舉的稅目稅率看，納稅人發(fā)生的自建行為屬于“建筑業(yè)”稅目，按3%的稅率繳納營業(yè)稅；銷售自建建筑物屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目，按5%的稅率繳納營業(yè)稅�？梢�，納稅人在銷售自建建筑物時(shí)要同時(shí)對一項(xiàng)建筑物中的“自建行為價(jià)格”分別按從事建筑業(yè)勞務(wù)和銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納兩次營業(yè)稅。
這里的“自建行為價(jià)格”按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條、第十六條規(guī)定，包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力價(jià)款，但不包括設(shè)備和使用自產(chǎn)貨物的價(jià)款。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自己擁有建筑資質(zhì)和龐大的建筑隊(duì)伍，自行建造商品樓對外銷售。2008年該企業(yè)自建樓房一棟，耗用外購鋼材、水泥、磚瓦等建筑材料1400萬元，其中，電梯等設(shè)備價(jià)款300萬元，支付工人工資及運(yùn)輸費(fèi)用等600萬元，支付征地（含拆遷費(fèi)）500萬元，銷售后取得收入3500萬元。其應(yīng)繳納營業(yè)稅的計(jì)算方法如下：
（一）確定自建行為的營業(yè)額。
自建行為的營業(yè)額＝3500÷（1400＋600＋500）×（1400＋600＋500－300）＝3080（萬元）。納稅人要注意，如果自建的建筑物不是整體一次性出售的，那么，出售部分自建行為的營業(yè)額就應(yīng)該依照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，
1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
2.按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定，3.按自建工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）公式核定。
（二）計(jì)算自建行為和銷售房屋不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅。
自建行為應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝3080×3%＝92.4（萬元）；銷售房屋不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝3500×5%＝175（萬元）；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)此項(xiàng)自建工程應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：92.4＋175＝267.4（萬元）。