各區(qū)縣（自治縣）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：

　　近年來(lái)，部分區(qū)縣局反映，在貫徹執(zhí)行土地增值稅有關(guān)政策中存在對(duì)相關(guān)政策掌握不一致的情況。為統(tǒng)一政策執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）、《土地增值稅宣傳提綱》（國(guó)稅函[1995]110號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）及其他相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問(wèn)題明確如下，請(qǐng)依照?qǐng)?zhí)行：

　　一、關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的具體計(jì)算問(wèn)題

　?。ㄒ唬?duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　?。ǘ?duì)取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，再按開發(fā)土地所需成本的20%予以加計(jì)扣除。加計(jì)扣除計(jì)算基數(shù)不包括取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款。

　?。ㄈ?duì)取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只允許扣除取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)支付的價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　（四）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并按實(shí)施細(xì)則的規(guī)定準(zhǔn)予加計(jì)20%扣除。

　　二、關(guān)于銷售精裝房裝修費(fèi)用的扣除問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的精裝房，其裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用）已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并按規(guī)定準(zhǔn)予加計(jì)扣除。

　　三、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）進(jìn)行投資的具體計(jì)算問(wèn)題

　?。ㄒ唬?duì)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資的，凡所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售土地（房地產(chǎn)），按本通知第一條的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算繳納土地增值稅。

　　（二）被投資企業(yè)接受上述投資房地產(chǎn)時(shí)，可按作價(jià)入股價(jià)值確認(rèn)接受的房地產(chǎn)成本，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

　　四、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題

　　對(duì)一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房的，適用以下征免規(guī)定：

　　（一）對(duì)出土地方按合作建房的約定轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的，暫免征收土地增值稅。

　?。ǘ?duì)房屋建成后，按約定比例房屋初始確權(quán)仍為出土地方和出資金方的，不屬于土地增值稅征管范圍，不征收土地增值稅。

　?。ㄈ?duì)出土地方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將合作建房時(shí)轉(zhuǎn)讓出的土地歷史成本調(diào)整為房屋建造成本，按規(guī)定予以計(jì)算扣除。

　?。ㄋ模?duì)出資金方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將合作建房時(shí)發(fā)生的還建房支出調(diào)整為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，按規(guī)定予以計(jì)算扣除。

　?。ㄎ澹?duì)按照合作建房約定進(jìn)行了價(jià)款結(jié)算支付的，出土地方和出資金方應(yīng)按結(jié)算支付或收到的價(jià)款，相應(yīng)調(diào)整其房屋建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。

　　以前規(guī)定與本通知不一致的，一律以本通知為準(zhǔn)。

　　二○一一年十二月十二日