房地產企業(yè)涉稅問題面面觀

日前，江蘇省南京市六合區(qū)國稅局對全區(qū)17戶從事房地產開發(fā)的企業(yè)進行了專項納稅評估，評估實現(xiàn)稅款8750萬元，評估總成效占該行業(yè)全年入庫稅款的4.1%，行業(yè)所得稅貢獻率提升2.7%。縱觀整個評估過程，筆者發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)存在一些共性的問題。

評前分析

納稅評估團隊根據對重點房地產企業(yè)的典型調研以及第三方信息分析，確立了3類指標14項參數(shù)。其中，建造成本類：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用6項參數(shù)；成本、收入與費用類，包括主營業(yè)務收入所得稅負擔率、主營業(yè)務利潤所得稅負擔率、主營業(yè)務利潤率、主營業(yè)務收入成本率、主營業(yè)務收入費用率、成本費用率和預售收入費用率7項指標；另外，通過查閱南京市工程造價信息網，他們還獲取了多層住宅、綜合樓、小高層住宅、高層住宅等建筑安裝工程造價指數(shù)1項。

制定預案

納稅評估時，評估人員梳理相關房地產政策及所得稅匯繳審核提示的重點，根據典型剖析建立風險評估模型，將關鍵指標特征：營業(yè)收入、營業(yè)成本、應納所得稅額、期間費用、利潤總額，營業(yè)收入所得稅負擔率、營業(yè)利潤所得稅負擔、經營利潤率、營業(yè)收入成本率、營業(yè)收入費用率、成本費用率等11個數(shù)據，分別列在評估對象清冊上，為評估人員案頭分析提供依據和便利，設計并逐戶填制包含上述14項參數(shù)的《房地產企業(yè)數(shù)據采集表》，并與平均值和預警值進行比對，從而找出差異，分析原因，發(fā)現(xiàn)疑點。

同時，該局與其他部門聯(lián)系，做好數(shù)據交換工作，并對相關網站公開的數(shù)據進行采集，以驗證企業(yè)申報的真實性完整性。如在“南京市建筑安裝工程質量監(jiān)督”網站，可以查詢各個樓盤竣工備案情況。一旦發(fā)現(xiàn)存在某樓盤已竣工備案，則要求企業(yè)按完工情況辦理涉稅事宜。

涉稅問題

通過專項納稅評估，評估人員發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)普遍存在8個方面的涉稅問題。

——隱匿預售房款。季度所得稅申報不足，預收購房者的預售房款未足額記入“預收收入”，而是掛在“其他應付款”等往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，且未開具“房地產開發(fā)銷售預售款憑據”。同時預售房款未按規(guī)定及時申報預計利潤，或擅自降低預計毛利率。

——隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯(lián)手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產企業(yè)銷售收入；收到銀行撥付按揭款后不及時入賬，掛在“短期借款”科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂?shù)拈w樓等，以不能辦產權證為由，在售房時自制收款收據，將收取的金額掛“其他應付款”或干脆作“小金庫”使用；故意錯列會計科目不記收入等。

——延緩確認收入。不按時結轉完工產品收入，對跨年度房地產開發(fā)項目的已完工部分不確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入。將實際利潤率高于預計利潤率的收入延遲結轉，導致納稅申報不實，未按照稅法及其相關文件的規(guī)定及時繳納企業(yè)所得稅。一旦企業(yè)資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結轉收入極易形成欠稅，甚至死欠。

——視同銷售不作收入。將開發(fā)產品用于會所、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、出租、抵頂工程款、換取其他企業(yè)事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等，不確認收入，未按規(guī)定作視同銷售處理。

——不申報轉讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務等，通常不做賬務處理或直接沖減應付賬款，而不作銷售。

——通過關聯(lián)交易轉移利潤。壓低售價賣給股東，向關聯(lián)企業(yè)借出款項未按稅法規(guī)定確認利息收入，通過關聯(lián)的物業(yè)公司、銷售公司、建筑安裝公司轉移利潤。

——成本核算錯誤。不按配比原則和權責發(fā)生制原則進行會計核算，多列、虛列計稅成本。一方面，利用開發(fā)產品項目多、工期長、收入、成本滾動發(fā)生的特點，混淆完工和未完工產品的直接成本，將間接成本（應分攤的共同成本）全部計入完工成本對象，未將各項成本性支出在完工和未完工產品成本對象之間進行歸集、分配，或因多個項目同時開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，未按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配；另一方面，已銷開發(fā)產品的計稅成本，未按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進行確認。

——成本費用重復入賬。在總承包合同中籠統(tǒng)地簽訂合同金額，同時又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項工程，單獨簽訂單項合同，重新開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，重復記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發(fā)票、重復記入工程成本。

征管建議

建立第三方協(xié)作機制。稅務機關與房產、國土、物價、建設、規(guī)劃、金融等部門加強信息溝通，定期交換房地產開發(fā)企業(yè)信息，全面掌握房地產開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預計完工日期等各種信息，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。另外，國稅機關應與地稅機關建立“建安發(fā)票”聯(lián)查機制，解決虛開票問題。

實施項目化管理。稅務機關應著重抓住預售、完工確認階段的時點，算好整個樓盤利潤賬和單位面積利潤賬“兩本明賬”。同時，建立動態(tài)管理臺賬機制，注意轄區(qū)內房地產企業(yè)情報信息的收集、整理和歸類，落實好房地產企業(yè)相關資料備案工作。