對于房地產(chǎn)政策，我們限制的應該是無效需求。比如說沒有錢買的，杠桿特別高的。但如果是有效需求，為什么要抑制呢？現(xiàn)在是不管有效和無效，一律都限了。我認為，這個政策是不夠完整的。對于有效需求，不應該限，反而是應該釋放出來，來解決產(chǎn)能過剩問題，增加經(jīng)濟發(fā)展的動力。
房地產(chǎn)發(fā)展應兼顧民生
首先是房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)。其性質(zhì)應該包括兩個方面：一方面是民生的性質(zhì)；另一方面它也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要領(lǐng)域和行業(yè)，現(xiàn)在甚至說是重要的支柱行業(yè)。但這兩個該怎么平衡？多年來經(jīng)濟領(lǐng)域一直有經(jīng)濟增長和改善民生孰輕孰重的爭論。我的判斷是，住房政策前幾年主要的偏差是過多強調(diào)經(jīng)濟增長，而忽視改善民生。截至2012年人口普查，全國有1700萬戶人均面積低于80平方米，有2800萬戶的住宅沒有自來水。
其次是政府和市場在其中應該發(fā)揮什么作用？有種意見認為，保障的房子應該由政府負責，其他的房子應該由市場負責。我們認為，這樣的提法有點似是而非。不管什么樣的住宅，政府和市場都應該發(fā)揮它的職能定位。即使是市場化程度很高的領(lǐng)域，政府的規(guī)劃非常重要。如果政府把比較少的資源投入到普通住房， 更多的資源投入到高檔住房，這就是政府職責的偏差。
所以，我認為，任何一類性質(zhì)的住房，政府和市場都要發(fā)揮作用。只不過住房的標準越高，市場化作用的程度越高，但是政府仍然發(fā)揮作用，包括稅收政策、土地資源的投入等。同樣的，保障性住房在各種住房中的檔次比較低，但市場也會發(fā)揮作用。
十八屆三中全會提出，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房體系。我們認為，這里“為主”的含義就說明不是“單一”的。我們從十八屆三中全會的提法中可以領(lǐng)悟到，那種“保障住房由政府管，高檔住房由市場管”的這個說法是不對的。
我認為，基本保障住房以政府為主，市場為輔；高檔住房以市場為主，政府為輔；其間的各類住房依次按檔次劃分，越是低檔的，政府發(fā)揮的職能就要大一點；越是高檔的，市場發(fā)揮的職能就要重要一點。
五項具體建議
上述兩點有點務虛，下面則是一些具體建議：
首先是有關(guān)住宅分類。我認為，對于住宅的分類，過去的分類有很多是不夠科學的。比如說經(jīng)濟適用房，按理解這是一種比較低價的房子。對房子定位了，但誰有資格來買這類房子，往往是不嚴謹?shù)�，所以出現(xiàn)了很多生活水平、收入水平還不錯的家庭去買經(jīng)濟適用房。實踐已經(jīng)證明，政府對經(jīng)濟適用房投入的資源不少，但效果很有限。
所以我們認為，僅對房子分類是不行的。應先對居民分類，在此基礎上再對房子分類。所謂對居民分類，就是什么樣的人，政府對他有什么樣的責任和義務去解決他的住房問題；然后，不同類別的人用不同類別的房子去解決他的住房需求。哪些人是公租房，哪些人我可以把產(chǎn)權(quán)給你，但房子必須是小的，同時又符合最基本住宅條件的。對居民分類后，用不同類別的房子去滿足不同類別的居民的住房需求。我們認為，這類政策將會比現(xiàn)在注重住房分類，而不注重居民分類的政策效果會更好。
其次是規(guī)劃問題，這個非常重要。從上屆政府就提出，全國計劃3600萬套保障性住房，而且要給各地分計劃實施。但有些地方把保障性住房的規(guī)劃設計到了離城市很遠的地方，也沒有很多配套措施，公共設施很差，結(jié)果很多人不去。還有些地方把保障性住房蓋得太密集，容易形成社會管理上的薄弱環(huán)節(jié)。
我發(fā)現(xiàn)，有的地方保障性住房蓋了以后還有空置的現(xiàn)象。一邊是基本住房條件達不到，但另一邊卻出現(xiàn)保障性住房空置，其中很重要的原因就是沒有規(guī)劃好，沒有相應的公共設施，特別偏遠。所以我們提出來，規(guī)劃是非常重要的。不能因為政府投入了財政資源，土地便宜，就把規(guī)劃做成這個樣子。
第三是房價。 這么多年，政府出臺了很多政策，往往都是以抑制房價上漲為目標，都是把房價作為出臺政策的目標。而且每次政策出臺的時間，都是在統(tǒng)計了房價上漲速度比較快的時候。但事實上，目前的房價指標統(tǒng)計并不科學�，F(xiàn)在經(jīng)常說一段時間，比如說一個月這個城市一共賣了多少房、多少錢，把總的錢數(shù)除以總的面積，就是這個月的房價。
但要想定位一個具有時間性的指標，每一個時間點的統(tǒng)計數(shù)據(jù)必定是同一個質(zhì)量的統(tǒng)計對象。而現(xiàn)在的辦法是，比如說這個月房價上漲了5%，但如果這個月低檔房賣得多，高檔房賣得少，統(tǒng)計出來的房價就是降的；同樣，這個月房子都降價了，但如果說高檔房買得多，低檔房賣得少，統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)就是房價漲了。也就是說，這個指標可能產(chǎn)生與實際不符的誤導的信號。
在這種情況下，如果想讓房價低一點，統(tǒng)計的時候就把便宜的房子多統(tǒng)計一些，貴的時候少統(tǒng)計一些；若想房價漲幅高一點，統(tǒng)計時就可把高價的房子多統(tǒng)計一些，便宜的房子少統(tǒng)計一些。因為每個月銷售多少面積，銷售多少錢，時點是沒有一個標準的，是以簽約算還是以付款算，還是以其他算。因此現(xiàn)在的房價統(tǒng)計，在相當?shù)某潭壬嫌腥藶榭梢哉{(diào)控的空間。信號不科學，同時還可以人為調(diào)控，所以很多政策如果以這樣一個房價指標作為前提來出臺，那就可以想象政策一定會有很多的誤判，因為信號失真。
我認為，真正的房價指標統(tǒng)計是同樣質(zhì)量、同一性質(zhì)的房子。
此外，房價里面沒有地段因素。其實現(xiàn)在的住房，地段對價格的影響超過了住宅建設成本的影響。一個房子賣得便宜還是貴，地段的影響超過了房子本身的面積和質(zhì)量的影響。我們現(xiàn)在的房價里根本就沒有地段因素，所以這個信號和實際就是偏離的。
第四是限購。限購是繼稅收、房貸首付比例、房貸利率等很多政策以后，政府實施的一個行政手段，力度比之前的政策都大。但我認為，目前中國國民經(jīng)濟整體處在產(chǎn)能過剩的狀態(tài)，鋼材（3411， -36.00， -1.04%）、水泥、玻璃（1281， -13.00， -1.00%）都是屬于建筑的基本材料，都處于產(chǎn)能過剩，而另一邊我們還卻在用行政手段去限制需求，從總體上不符合中國當前國情。
我們限制的應該是無效需求。比如說沒有錢買的，杠桿特別高的。但如果是有效需求，為什么要抑制呢？現(xiàn)在是不管有效和無效，一律都限了。我認為， 這個政策是不夠完整的。對于有效需求，不應該限，反而是應該釋放出來，來解決產(chǎn)能過剩問題，增加經(jīng)濟發(fā)展的動力。所以對于限購政策，不加區(qū)別的限購和現(xiàn)在國民經(jīng)濟發(fā)展總的方向是不一致的。
第五是關(guān)于保障性住房。搞保障性住房原本主要是解決低收入家庭的住宅需要。但是中國不同地區(qū)不同城市，居民的收入水平是不一樣的。我建議，保障性住房不要以一個地方的低收入的比例來安排，而是要以居住的條件作為制定計劃的依據(jù)。前面我講的人均居住面積低于8平方米的，沒有自來水的，廚房廁所都沒有的居民，都應該列入保障性住房的計劃中。如果這個地方?jīng)]有這樣居住條件的居民，那說明這個地區(qū)保障性住房解決了，可以不再建設保障性住房。如果有的地方這種居民多，就可以延長完成計劃的時間，對于特別困難的地方，財政應當給予傾斜。
所以，保障性住房制定計劃，不要以人口比例來定，而是以目前城鎮(zhèn)居民居住條件達不到最低住宅水平的為依據(jù)，有多少，算多少。這樣就比較符合各地實際。
幾年前，我就提出過，住宅的問題不能分兩類，應該分三類。保障性住房計劃以外的相當一部分居民，也屬于偏低收入者，若要完全按照市場化的形式來解決他們的住房問題是不現(xiàn)實的。所以我當時建議，要再分出一類，即普通住房。
按照三類來分就是，保障性住房是限價限購，對于共有產(chǎn)權(quán)房，控價控購；如果這兩部分明確了，剩下的房子，放開價格，放開購買，不做任何限制，充分發(fā)揮高檔住房在市場調(diào)節(jié)、政府收取財政資源方面的功能。
靠房產(chǎn)稅難抑房價
靠房產(chǎn)稅抑制房價、防止泡沫，是完全得不到數(shù)據(jù)支持的。世界銀行對于各國房地產(chǎn)的分析報告表明，所有房產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的案例中，最典型的就是美國的金融危機。美國金融危機就是從房貸開始的。實際上靠房產(chǎn)稅抑制房價上漲，抑制房價泡沫很難做到。
在國外，房產(chǎn)稅是解決最基層政府提供公共服務的問題。在中國，土地是國有的，房屋是私有的，征房地產(chǎn)稅的話，一個征稅對象，一部分財產(chǎn)是私人， 一部分財產(chǎn)是國家，這個怎么收。此外，土地是增值的，房屋是貶值的，今年征了，明年再征的時候，那么土地所有者是否要多征收點，住宅所有者是否能少征收點？
此外，試點的方案，理論和法理上可以模糊點。但搞房地產(chǎn)稅立法，是需要理論和法理依據(jù)的。
我的建議是，要控制房價上漲或籌集財政收入，應該在銷售環(huán)節(jié)征收一個消費稅。其中，包括稅率、稅基等完全可以由中央政府授權(quán)地方政府來決定。
�。ㄗ髡呦祰叶悇湛偩衷本珠L，北京聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長，本文根據(jù)作者在復旦大學地產(chǎn)金融同學會新年論壇演講整理，標題為編者所加）
