房地產營改增來了 謀劃不當房企稅負將增加

　　房地產建筑業(yè)“營改增”即將推行。

　　1月28日，國家稅務總局通報，2015年力爭將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)和不動產、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)。

　　這也是傳達了國務院的指示。去年年底，國務院辦公廳印發(fā)《關于促進內貿流通健康發(fā)展的若干意見》提出，建筑業(yè)和房地產業(yè)“營改增”最早于2015年初開始施行。

　　據(jù)國家稅務總局新聞發(fā)言人郭曉林介紹，截至2014年底，全國“營改增”試點納稅人共計410萬戶，合計減稅1918億元。因此，“營改增”被業(yè)內譽為減稅政策。那么，房地產業(yè)在實施“營改增”后，是否也能降低稅負，增加利潤？

　　對此，尤尼泰（北京）稅務師事務所合伙人李波告訴記者，房企土地成本抵扣率決定了稅負，如果地價款和建安成本都能夠按照11%增值稅率抵扣，可能會導致房企稅負略微增加，但不會太多，對房企影響偏中性。上海財經(jīng)大學公共管理學院教授胡怡建則對記者表示，“現(xiàn)在還不好說。既要考慮房企增值稅及抵扣項，也要考慮上下游建筑業(yè)和金融業(yè)增值稅抵扣情況，以及整個行業(yè)鏈的增值稅情況。不同類型房企稅負會有增有減。”據(jù)悉，“營改增”最快將于3月份擴圍至房地產和建筑業(yè)。當務之急，房企須做好籌劃迎接“營改增”。

　　土地成本恐難抵扣

　　房企稅負可能增加

　　目前，我國房地產業(yè)營業(yè)稅稅率是5%，建筑業(yè)營業(yè)稅稅率是3%.“營改增”之后，這兩個行業(yè)的增值稅會定為多少，成為業(yè)界關注的問題。

　　“改革初期，部分現(xiàn)代服務業(yè)增值稅率定在6%，大多數(shù)企業(yè)減稅幅度比較大，后來把交通運輸業(yè)稅率定為11%，增稅企業(yè)開始增加，減稅企業(yè)減少了。后期來看，如果建筑業(yè)也按11%稅率征收增值稅，稅負會增多。但是如果把建筑和房地產放在一起算，稅負就不一樣了。房地產行業(yè)稅率可能情況有兩種，一種是11%，業(yè)內對此的呼聲比較高；另外一種是17%，稅率不同對房企影響不一樣。”胡怡建表示。

　　據(jù)悉，增值稅是對銷售或者進口貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。在具體操作中，在本環(huán)節(jié)征收時，允許“扣除”上一環(huán)節(jié)的已征稅款，無疑利于避免重復征稅。不過，這種“扣除”是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實現(xiàn)的，憑從賣家取得的代表上一環(huán)節(jié)征稅額的增值稅專用發(fā)票，抵扣本單位應繳納的增值稅款。

　　而房地產行業(yè)的成本主要由三部分構成：土地成本，實際建筑安裝成本，財務成本。其中，土地成本占據(jù)了總成本的50%以上，建安成本約30%.據(jù)李波測算，這只是老項目，新項目的地價甚至占到總成本的60%～70%，土地出讓金能不能抵扣，怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。

　　據(jù)平安證券測算，對于房企而言，土地購置時地方政府非企業(yè)身份，無法開具增值稅發(fā)票，利息成本則需等待金融服務業(yè)進行“營改增”試點后方能取得發(fā)票。因此，若上半年推行建筑及房地產行業(yè)“營改增”，則房地產行業(yè)的進項抵扣將主要集中于建筑安裝成本，按建安成本占總成本40%、增值稅率11%測算，相當于營業(yè)稅由目前5.5%上升至6.75%，房地產企業(yè)可能面臨稅負增加的風險，尤其是聚焦一二線城市開發(fā)商。如果政策特別規(guī)定允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則解決了房企進項抵扣的主要問題，將大幅降低其稅負（相當于營業(yè)稅率由5.5%降至3.78%）。

　　“土地獲取方式很多。如果是協(xié)議轉讓，就能開發(fā)票；如果招拍掛，預計也會對政府地價款的專用收據(jù)或非稅收入收據(jù)核定一個增值稅抵扣扣除率，大概定在11%，畢竟營改增的初衷并不是為了增稅。”李波預測，如果地價款和建安成本都能抵扣，那么房企稅負即便增加也很有限，影響不會太大。

　　但是，李波認為，房地產實行“營改增”還涉及一個問題：既有項目怎么過渡？一個房地產項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行“營改增”，稅率從5%增加到11%.企業(yè)基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了。“理論上應該做一個簡易征收，但是哪些項目能放進來，需要等待新的政策確定。”

　　稅務規(guī)劃將倒逼房企精細化管理

　　任何一個行業(yè)施行“營改增”都有取巧空間，同樣也都面臨風險。尤其是房地產企業(yè)涉及金額比較大，收入比較高，抵扣項也比較多，如果企業(yè)“營改增”前后做好規(guī)劃，將有一定的減稅空間，但如果把控不好，則可能增加風險。

　　北京市注冊稅務師協(xié)會常務理事、久益華瑞稅務師事務所總經(jīng)理孫文武表示，在2012年9月初步實施“營改增”時，很多企業(yè)就是因為沒有多少規(guī)劃而多交稅。

　　“對于房地產企業(yè)，在建項目還沒有銷售的，”營改增“之前不可能抵扣，可能稅務總局會給出一個過渡期政策。以前租賃業(yè)”營改增“時，曾給出一個簡易征收辦法，一般納稅人抵扣3%.老企業(yè)可以選擇這個，但開出的發(fā)票客戶只能抵扣3%，對方還是愿意找能抵17%的企業(yè)。房地產也一樣。如果在過渡期有其他新的房地產企業(yè)，和老項目同時完工，幾乎同時銷售，新企業(yè)開出的發(fā)票是17%，或者是11%，老企業(yè)開出3%，抵扣稅率差了8個點，相當于成本差了8個點。誰愿意買3%的？”孫文武分析道，“這主要是針對商業(yè)地產，因為住宅是出售給個人的，個人不允許抵扣，但是經(jīng)營酒店、寫字樓開發(fā)商一定要考慮這些，要爭取過渡期之前把項目開發(fā)完或者是銷售完。”

　　李波則建議，項目許可情況下，開發(fā)商現(xiàn)在就可以著眼于以后的“營改增”了，從內部要有這個意識，能否取得足額可抵扣發(fā)票是房企面臨的首要任務。“以前是小的施工隊開不出發(fā)票，就要選擇建安承包方了。還涉及其他費用，所以能取得發(fā)票的盡量都取得。”

　　平安證券則認為，此次營改增實質是倒逼房企從原有的粗放經(jīng)營轉變至精細化管理，尤其在采購環(huán)節(jié)，提高企業(yè)內控水平，杜絕在原材料采購和接受勞務過程中缺乏發(fā)票的現(xiàn)象，這就需要房企多與具有優(yōu)良資質的大中型建筑企業(yè)合作，并使用原材料集團采購的方式避免稅負增加。同時，精裝修房銷售比例增加將有利于開發(fā)商取得更多的固定資產和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例，降低企業(yè)稅負，從而增加盈利空間。