房企預(yù)計迎來一輪土地增值稅清算高潮

內(nèi)容摘要：由于土地增值稅采用先預(yù)繳后清算的特殊方式，曾多次引發(fā)房企是否欠繳土地增值稅的爭論。

近日張江高科一則關(guān)于會計估計變更的公告讓房企頗為敏感的土地增值稅話題再度浮出水面。

張江高科在公告中提及，為了能提供更穩(wěn)健的會計信息，公司擬對土地增值稅計提比例進(jìn)行會計估計變更，通過對歷年一手房銷售項目進(jìn)行土地增值稅清算稅負(fù)測算后，預(yù)計計提土地增值稅稅額在2.4億元至3.2億元區(qū)間，預(yù)計將減少2014年度當(dāng)期凈利1.7億元至2.4億元區(qū)間。

這可相當(dāng)于將張江高科的凈利潤砍掉了近三成。張江高科2014年的凈利潤尚不得知，但其在2011年~2013年的凈利潤分別為4.67億元、3.70億元、3.72億元。張江高科表示，預(yù)計2014年凈利潤仍將保持平穩(wěn)。

為何光一項土地增值稅的計提變更就能“吃掉”一家企業(yè)近三成利潤？土地增值稅到底該怎么繳，繳多少？隨著國家和地方加強(qiáng)對土地增值稅的清算，全國的房地產(chǎn)企業(yè)會受到怎樣的影響？

土地增值稅如何繳？

張江高科的土地增值稅計提變更前后為何出現(xiàn)較大差距？這與成本確認(rèn)存在一定難度有關(guān)，企業(yè)在土地增值稅的繳納一般會經(jīng)過預(yù)繳、計提、清算的過程。

土地增值稅的征收實際是為了防止房地產(chǎn)的暴利，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本等支出后的增值額，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

土地增值稅按照四級超率累進(jìn)稅率30%至60%進(jìn)行征收。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

不難看出，土地增值稅率會對房企利潤產(chǎn)生重大影響，而且土地增值率越高，被征的土地增值稅就越高。

按照規(guī)定，土地增值稅是按照項目來結(jié)算。但由于我國房地產(chǎn)采用預(yù)售制度，在房屋銷售合同簽訂時，房屋仍在建設(shè)中，成本是個未知數(shù)，也就無法確定增值額及征收稅率。

為此，財政部于1995年發(fā)布的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。

在某TOP10房企從事過稅務(wù)工作的張維（化名）對《第一財經(jīng)日報》記者表示，開發(fā)商在與購房者簽訂銷售合同并收到預(yù)收款時，就需要按照稅務(wù)部門規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。然后，開發(fā)商會預(yù)估項目的收入、成本、增值額，按照清算口徑計提土地增值稅金，等到最終清算時再多退少補(bǔ)。

張江高科就是一個典型案例。張江高科在1月5日的公告中稱，在此次會計估計變更前，公司對一手房的銷售，按預(yù)征率即銷售收入的2%計提并預(yù)交土地增值稅。但因該公司在過往土地成片開發(fā)中涉及到的巨額市政建設(shè)、公建配套、吸養(yǎng)老等成本分?jǐn)偡椒ê徒痤~未得到相關(guān)主管部門的最終認(rèn)定，因此土地成本難以在各開發(fā)項目上精準(zhǔn)分?jǐn)?，對各銷售項目的增值額及相應(yīng)增值稅率認(rèn)定存在一定困難。

而在前不久，有關(guān)上述認(rèn)定完成，這就意味著張江高科可以自估各銷售項目的增值額及增值稅率。于是，張江高科在最新的公告中表示，公司將變更原來一手房土地增值稅計提方法（即按銷售收入2%計提），改為合理預(yù)計扣除成本和增值額，對公司自建的一手房按清算口徑計提相應(yīng)土地增值稅。

不過，這依然是張江高科自己的計提，而不是最終的結(jié)果。稅務(wù)部門會對張江高科進(jìn)行最終土地增值稅清算，最終的清算結(jié)果可能會與該公司計提的金額有差異，該差異將在實際清算當(dāng)期進(jìn)行補(bǔ)提或沖回。

“一般來說，大型房企的計提稅金與最終清算的稅金額度相差不會太大，因為企業(yè)開發(fā)項目多，經(jīng)驗豐富，對項目的收入和成本預(yù)估相對容易。而小房企，尤其是沒有上市的房企，在計提方面可能就不太規(guī)范。”張維告訴記者。

“欠繳”之爭

由于土地增值稅采用先預(yù)繳后清算的特殊方式，曾多次引發(fā)房企是否欠繳土地增值稅的爭論。

最近一次是2013年11月，當(dāng)時央視報道稱，全國40余家房企8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。

隨后被點名房企紛紛發(fā)公告澄清，計提部分未達(dá)到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件，公司并無欠繳土地增值稅。

當(dāng)時就有業(yè)內(nèi)人士表示，央視的報道確實存在一定誤讀。按照稅務(wù)部門的要求，房企已經(jīng)在預(yù)售期間預(yù)繳一部分土地增值稅，要到真正清算時才能夠知曉并繳納剩余的土地增值稅，期間的計提是為了更真實地反映企業(yè)的利潤情況，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

按照規(guī)定，土地增值稅的清算條件分兩類，一是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，企業(yè)應(yīng)該自行申請清算；二是已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目、銷售超過85%，或取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求對企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

“但即便達(dá)到清算條件，稅務(wù)部門可能會出于稅收任務(wù)的調(diào)節(jié)而對企業(yè)采取延期清算。”張維告訴《第一財經(jīng)日報》記者，如果稅務(wù)部門任務(wù)很緊張，可能會抓緊清算；但若已完成任務(wù)甚至超額，稅務(wù)部門可能就會延期清算，以保證來年能夠順利完成稅收任務(wù)。

當(dāng)然也不排除有企業(yè)“鉆空子”。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者提到，一般而言單個項目的開發(fā)銷售周期往往3年~5年甚至更長，這也拉長了項目的清算周期，一些房企為了保證企業(yè)的現(xiàn)金流會故意在單個項目收尾階段留存幾套單元待售，以此來延遲土地增值稅的清算。

“土地增值稅是影響地產(chǎn)公司利潤的很大因素，由于稅率非常高，很多公司都愿意通過合理的辦法避稅。有些大的項目在土地增值稅上都要上1個億，這個數(shù)字相當(dāng)大。”一位西部地區(qū)地方稅務(wù)局稽查人員黃明（化名）告訴記者，地產(chǎn)公司主流的避稅方式是采用假發(fā)票、夸大廣告費用，以此提高項目成本、降低增值率，進(jìn)而減少土地增值稅的繳納。而清查廣告費用較為困難，因為地方稅務(wù)局只能清查一個地方的情況，企業(yè)在外地投放的廣告費用可能就是自己說了算。

各地加強(qiáng)清算

不過，自2013年底以來，國家層面及各地方都在加強(qiáng)對土地增值稅的清算工作。

2013年12月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知》，表示要“深入開展好土地增值稅清算工作，全面提高土地增值稅征管質(zhì)量”，并對此提出一系列要求。例如，要求各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確掌握各項目開發(fā)、銷售情況，對項目是否達(dá)到清算條件要做到及時掌握、有效控管；對于達(dá)到可要求清算條件的項目，要依照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求及時進(jìn)行評估，在確認(rèn)具備清算、審核條件后，通知納稅人進(jìn)行清算申報。

隨后，包括廣東、海南、河北、湖南、吉林、新疆、大連、青島、江西等地紛紛公布了2014年度土地增值稅清算計劃、調(diào)整土地增值稅征收政策、制定完善規(guī)范的土地增值稅征管政策文件。

整體來看，各地方土地增值稅征收政策的變化主要表現(xiàn)在兩個方面。一是預(yù)征率的提高，比如新疆自2014年4月1日起，將住宅土地增值稅預(yù)征率由1%以內(nèi)調(diào)整為3%以內(nèi)，各個地方有一些細(xì)微的差異，但大多數(shù)地方的預(yù)征率集中2%~5%之間。二是對清算主體的強(qiáng)調(diào)，例如廣東在2014年7月發(fā)文，明確了房企、中介機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中各自應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，特別強(qiáng)調(diào)了土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，納稅人應(yīng)對清算申報資料的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

在具體操作層面，去年以來，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)基本上是先開展排查工作，摸底當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，然后確定應(yīng)清算和可清算項目。同時，進(jìn)一步規(guī)范、完善清算政策、流程，統(tǒng)一執(zhí)行清算口徑，集中力量進(jìn)行土地增值稅清算審核。

這也意味著，房企將迎來一輪土地增值稅清算高潮。一位房企內(nèi)部人士對本報記者表示，其公司財務(wù)部總監(jiān)正帶隊研究此事。

從上市房企的公開數(shù)據(jù)中也可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅是房企較大的一項成本，也是影響其利潤的較大因素。以毛利率處于中端水平的萬科為例，其在2010年~2013年繳納的土地增值稅分別為26.7億元、37.1億元、46.6億元、35.8億元，分別占營業(yè)成本的8.9%、8.6%、7.1%、3.9%。而毛利率處于高端水平的招商地產(chǎn)，其在在2010年~2013年繳納的土地增值稅分別占營業(yè)成本的11.7%、29.3%、21.8%、14.3%。

對于那些操作規(guī)范的大型房企來，這或許不會有太大影響，因為有規(guī)模相當(dāng)?shù)挠嬏岫惤饡r刻準(zhǔn)備著。但對于缺乏資金、計提不規(guī)范的企業(yè)來說，這可能就成了一把達(dá)摩克利斯之劍。