賣房未獲“滿五”減稅 房主告稅務(wù)局

內(nèi)容摘要：地稅局的代理人表示，在交易過程中，這樣的情況具有普遍性，不少市民因為未能及時辦理契稅和房產(chǎn)證，而無法享受滿五的。

在海淀法院前日開庭審理的一樁行政訴訟案中，1998年購房的原告桑女士因2014年才辦房產(chǎn)證，因此無法享受“滿五唯一”的減免稅款政策，在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時需全額繳納高達79萬余元的稅費，于是將海淀區(qū)地稅局及其第二分所訴至法院，要求確認所開具稅單的違法。被告地稅部門表示，依據(jù)房產(chǎn)證認定購房時間符合規(guī)定。

2006年7月，國家稅務(wù)總局發(fā)布規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。該政策被稱為“滿五唯一”。新京報記者昨日（25日）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易中，針對“滿五唯一”政策，出現(xiàn)了買賣雙方先簽訂買賣合同待滿五年再辦理過戶等方式，以達到符合“滿五”政策可以少繳納稅款的目的，但其中也存在不小的風(fēng)險。

庭審現(xiàn)場

房主：不能“紅頭文件”一刀切

“我們十幾年的房子，用規(guī)范性文件一套，變成幾個月的——用一份規(guī)范性文件來證明我們的購房時間，這不也是奇葩證明么……”桑女士說，2014年她準(zhǔn)備將自己16年前購買的房屋出售時，才去辦理了房產(chǎn)證，但地稅局表示，桑女士的購房時間要從辦理房產(chǎn)證當(dāng)年起開始計算。

因此，取得房產(chǎn)尚不滿五年的桑女士在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時不能享受“滿五唯一”的減免稅款政策，必須全額繳納各項稅款，這意味著，桑女士要繳納79萬余元的稅費，比享受“滿五唯一”規(guī)定的稅款多出近60萬元。

“買房時間只能根據(jù)房產(chǎn)證和契稅”，海淀地稅局及第二分所指出，關(guān)于購房時間的認定是依據(jù)《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》規(guī)定：個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證明或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。

“我們住了十幾年的房子，經(jīng)過稅務(wù)局的證明，變成僅住了6、7個月的”，桑女士及丈夫庭審時提出，地稅局所依據(jù)的規(guī)范性文件都不屬于法律，算是通稱的“紅頭文件”，其初衷是為了讓法律執(zhí)行起來更有效，但是“紅頭文件”不能解決全部的問題，在公民財產(chǎn)性收益的問題上，需要具體問題具體分析，政府部門的行政行為，應(yīng)該立足于更好地保障公民的權(quán)益。

案件未當(dāng)庭判決。

庭后調(diào)查

為“避稅”簽合同滿五年后再過戶

在法庭上，地稅局的代理人表示，在交易過程中，像桑女士這樣的情況具有普遍性，不少市民因為未能及時辦理契稅和房產(chǎn)證，而無法享受滿五的，但是，如果桑女士認為地稅機關(guān)違法，需要拿出法律依據(jù)，以法律依據(jù)為準(zhǔn)繩。

昨日，記者聯(lián)系到就職于一家連鎖房屋中介公司的經(jīng)紀蔣先生，據(jù)其介紹，按照規(guī)定，二手房交易時，購房時間僅參考房產(chǎn)證和契稅證明的標(biāo)準(zhǔn)時間，其他證明，地稅機關(guān)一概不給“通融”，但是在交易中，買賣雙方還有一套“對策”。

蔣先生說，不滿五年又想進行房屋交易的買賣雙方很多，一般會采取讓雙方先簽訂購房合同，但不辦理過戶的“實操”策略，在雙方簽訂買賣合同后，待房主購買房屋屆滿五年，雙方再到房產(chǎn)部門辦理過戶，這樣的話，房主按照“滿五”政策可以少繳納十幾萬到幾十萬的稅款。

但是此舉會包含相應(yīng)的風(fēng)險，比如，房屋買賣合同簽訂后，房屋正式過戶前的這段時間，房子由誰來居??？誰來負責(zé)打理，繳納各種費用？雙方是否有權(quán)利將房子出租或者抵押？房子在此期間的漲跌風(fēng)險誰來承擔(dān)等等，一旦約定不明確，都可能導(dǎo)致因購房陷入爭議甚至訴訟。