盛傳青島明年開征房產(chǎn)稅，市民忙換房，你怎么看？ 1.您認為房產(chǎn)稅開征對房價走勢有何影響？A.房價將走高B.房價將走低C.對房價影響不大 2.您認為青島試點征收房產(chǎn)稅有無必要開征？A.有必要，把高房價降下來吧B.無必要，青島房價平穩(wěn)，不要折騰C.說不清，觀望 3.您認為明年青島房價將如何運行？A.大幅上漲B.小幅度緩慢上漲C.橫盤穩(wěn)定 呈下降趨勢
疑問一：青島入圍房產(chǎn)稅第二批試點城市，靠譜嗎？
撥動青島市購房者心弦的是這樣一個傳聞：3月21日，財聯(lián)社在其官方微博發(fā)布了一條關于房產(chǎn)稅的獨家消息，表示自相關渠道獲悉，高層有意擴大四個城市的房產(chǎn)稅試點范圍。22日下午，財聯(lián)社在其微博中再次透露，初步計劃增加杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批的房產(chǎn)稅試點城市。
事實上，這類傳聞名單有不同版本。此前有媒體報道，傳江蘇省南京、蘇州、常州等市均入圍第二批房產(chǎn)稅試點城市，將于“今年7月”起實施房產(chǎn)稅試點。另外一份傳言名單中，“被點名”城市包括青島、南京、深圳以及傳聞已久的湖北鄂州。
但最終這三條傳言中“主角”——南京版房產(chǎn)稅并沒有如期到來。今年5月，盡管網(wǎng)上貼出繪聲繪色的《靠譜！南京明年一月一日起開征房產(chǎn)稅，細則如下……》，南京市住建委副主任、市住房保障與房產(chǎn)管理局局長郭宏定對于南京“要征房產(chǎn)稅”一事，堅稱“不知道”。南京市住建委產(chǎn)權市場處副處長曾新駿聽到這個傳聞后感到很驚訝：“不會吧！這么大的事，我們一點風聲都沒有聽到。”如今時值歲末，南京版房產(chǎn)稅仍然悄無聲息，再次證明了網(wǎng)上傳言的不靠譜。這些傳言唯一的戲劇性作用，就是刺激了南京4、5月份住宅尤其是豪宅成交量大增。
青島面臨著類似的局面。盡管入圍二批試點城市的說法絡繹不絕，甚至有媒體言之鑿鑿地聲稱“箭在弦上”，但始終沒有得到官方權威說法的證實。為什么？房產(chǎn)稅試點是否還能穩(wěn)步推進？它面臨了怎樣的問題？
疑問二：青島是否應該進入房產(chǎn)稅試點？可能性多大？
今年5月，財政部財政科學研究所副所長王朝才告訴《21世紀經(jīng)濟報道》記者，第二批房產(chǎn)稅試點擴容基本上是以地方政府自愿為主。中國指數(shù)研究院杭州首席分析師張志杰認為，房產(chǎn)稅試點擴容一定是各方博弈的最終結果，如果中央地方觀點不一，或者地方內部意見不統(tǒng)一都將難以推出。張認為，實際上，目前地方政府均不愿意推房產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是征收房產(chǎn)稅的最終目的，能被列為房產(chǎn)稅試點的城市應該是樓價特別高的城市。與北京、上海相比，青島的房價漲幅相對平穩(wěn)，市場比較健康。因此有業(yè)內人士提出，房產(chǎn)稅試點應該首先從北京“開刀”，如果北京的房價能夠切實控制住了，在全國推行都沒有問題。
事實上，北京的房產(chǎn)稅試點也是“躍躍欲試”，甚至有了試點方案。今年1月，北京上報的房產(chǎn)稅試點方案建議對本市所有存量住房進行全覆蓋征稅，免征面積僅為人均室內面積24平方米，這比此前重慶和上海的房產(chǎn)稅試點方案都要嚴厲。
“北京房產(chǎn)稅試點方案已經(jīng)上報到國務院相關部門，就等待批復了，如能獲批，最快在今年上半年就會實施。”1月28日，接近北京財稅部門的一位不愿具名的消息人士向記者透露。今年3月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會主任楊斌做客“市民對話一把手”節(jié)目時表示，北京正在為推廣試點房產(chǎn)稅做一些基礎性的準備工作，但試點時間尚不確定。
然而時至歲末，北京的房產(chǎn)稅試點仍無任何實質推進。
疑問三：房產(chǎn)稅逼近，購房者應該怎樣應對？
房產(chǎn)稅將會對樓市產(chǎn)生哪些深遠影響？從目前已作為房產(chǎn)稅試點城市的重慶和上海來看，以重慶為例，房產(chǎn)稅征收比例大概是0.5%，最高也只是1.2%.按照重慶市區(qū)里的單套總價大概為80萬元計算，一年也僅征收4千元左右，這對普通市民影響不大。
中國奧園地產(chǎn)集團副總裁王曙煜在接受南方都市報專訪時表示，對于目前已開征的房產(chǎn)稅，大家不能忘了征收的二個重要前提：“新增購買”和“住宅”，我們可以看到征收的條件明確針對多次購買行為，這也是符合現(xiàn)在國家對基本置業(yè)的一般住宅有傾斜，對高檔投資性住宅有限制的方向。所以客戶以后再購買一些大面積（超出免征面積范圍）的住宅需要特別慎重。
疑問四：上海重慶首批試點房產(chǎn)稅，成功嗎？
2010年5月，國務院提出推進房產(chǎn)稅改革，對原有的房產(chǎn)稅征收范圍進行擴充，將個人的非營業(yè)用住房納入房產(chǎn)稅的范疇。2011年1月，上海和重慶成為首批房產(chǎn)稅試點城市。
這兩個城市恰好代表了中國兩種類型的城市，上海屬于一線高房價城市，重慶則屬于中等房價城市。兩個試點城市實施了完全不同的房產(chǎn)稅模式。重慶屬于存量模式，即征收范圍包含已購住房，特別是高端的公寓和別墅，上海則只針對新購住房；并且免稅面積的計算，上海按人均60平方米，重慶則按家庭100平方米，進行抵扣。
華中科技大學經(jīng)濟學院教授范子英的研究表明，房產(chǎn)稅確實在一定程度上降低了重慶的房價。但是，導致重慶房價下降的主要因素是140平方米以上住房價格的下降，90平方米以下住房價格反而上漲更快。因為那些原本準備購買大面積住房的富裕家庭，由于可能面臨較高的房產(chǎn)稅負擔，轉向小面積的住房市場。即房產(chǎn)稅將重慶大面積住房市場的需求擠出到了小面積住房市場，在降低前者價格的同時抬高了后者的價格。
“重慶和上海的房產(chǎn)稅試點可以判斷不成功，沒有擴圍的意義。”中國社科院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮教授日前在某論壇上坦言。
疑問五：政府借房產(chǎn)稅籌集收入，有效嗎？
我國在現(xiàn)階段實施房產(chǎn)稅的目標有兩個，一是遏制房價上漲，二是為地方政府籌集穩(wěn)定的財政收入，并且隨著時間的推移，第二個目標將越來越重要。那么在這第二個目標上，滬渝模式做到了嗎？
我國現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅還是一種“窄稅基”的模式，只有少數(shù)的房產(chǎn)才被納入到征收范圍，房產(chǎn)稅對房價的影響還停留在心理預期上，并不是實質意義上的稅收效應。
在2011年上海和重慶公布的房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)中，兩個城市的房產(chǎn)稅收入占地方收入的比重都不到1%.其中，重慶的房產(chǎn)稅收入在1億元左右，與當?shù)?900億元的財政收入相比微乎其微；上海的房產(chǎn)稅收入為22.1億元，也僅占地方財政預算收入的0.64%，并且這些房產(chǎn)稅收入還包括企業(yè)經(jīng)營性用房，而不僅僅是個人非營業(yè)用住房。
疑問六：房產(chǎn)稅試點是否會無疾而終，另起爐灶？
黨的十八屆三中全會上提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。中國社科院城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮教授提出，這里指的是“房地產(chǎn)稅”，而不是之前試點的“房產(chǎn)稅”。陳淮指出，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”的區(qū)別不只是加了一個字，而是完全不同的另一個稅種。正因為是重新定義一個新稅種，所以需要立法，要通過全國人大，這需要一定的時間。
“三中全會說‘加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革’。請整明白，房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅多了個字，而是另一新稅種！望別在‘擴圍’、‘推開’上打轉兒了。”在自己的微博中，陳淮更加鮮明地亮出了自己的觀點，“很長時間來，對持有環(huán)節(jié)征稅的本質被模糊成了調節(jié)稅。三中全會的提法讓房地產(chǎn)稅回歸到了資產(chǎn)稅的本源。既然是新稅種，就要走立法程序；立法就要有時間吧？”
疑問七：房產(chǎn)稅何時能在中國落地開花，5-10年？
“房產(chǎn)稅開征，至少要等5或10年之后”。日前，在《對話名家論道佛山》經(jīng)濟分享論壇上，鳳凰衛(wèi)視時事評論員、同濟大學兼職教授邱震海如此分析未來房地產(chǎn)走勢。
邱震海回應，上層正在認認真真地做準備工作，包括這次三中全會提出全國不動產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎性工作，可以預計，房產(chǎn)稅的出臺，要到5-10年以后。而從法理層面即房產(chǎn)稅開征的法律政府依據(jù)、稅種層面即房產(chǎn)稅是否和其他稅重復、地方政府是否借機增加財政收入等層面都尚未厘清，所以房產(chǎn)稅要普及落地尚需時日。
疑問八：未來房產(chǎn)稅調整方向，怎樣走？
華中科技大學經(jīng)濟學院教授范子英建議，未來推廣房產(chǎn)稅時，至少要謹慎考慮如下幾個方面的問題。
首先，在征收模式方面，應該采用世界上通行的“寬稅基”模式。即在征收環(huán)節(jié)不區(qū)分住房的類型、使用性質、房屋所有人等特征，所有的房產(chǎn)都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。這樣簡化了操作程序，不必針對不同的特征設定不同的稅收方案，避免了偷逃稅；同時能夠在實質上發(fā)揮房產(chǎn)稅的財政收入效應。
如采取“寬稅基”的模式，即使實行0.5%的最低稅率，房產(chǎn)稅也能夠達到一半的土地財政收入水平，如果房產(chǎn)稅稅率提高到1.5%，則完全可以替代土地財政收入。
其次，在減免稅的抵扣環(huán)節(jié)，應該以人為標準，而不是家庭為標準。以家庭為標準的抵扣，會導致很多家庭出于避稅的動機而選擇分拆或者組合，如通過“假離婚”的方式獲得更多的稅收減免等。以人均30平方米左右為標準進行抵扣，一個三口之家的合理抵扣面積是90平方米，這個面積屬于合理的居住面積范疇，對于超過規(guī)定面積的住房則可按照1%—2.5%的稅率進行征收。這個稅率范圍基本上能擠出大部分的投資需求。
在具體的稅率設定上，可針對不同經(jīng)濟發(fā)展水平，采取不同的稅率。最后，房產(chǎn)稅收入要用于地方公共服務的提供。房產(chǎn)稅屬于“使用者付費”，即居民享受了當?shù)氐墓卜⻊�，這些稅收相當于對這種公共服務進行付費。因此房產(chǎn)稅收入不應投入到保障房建設，而應該用于教育、醫(yī)療、社保等領域，從而糾正我國地方財政支出中長期存在的“支出偏向”問題。
房產(chǎn)稅是否會擴大試點范圍，哪些城市最終會納入及何時納入，抑或房產(chǎn)稅的征收需要重新設計路線？這一切，都需要“根據(jù)國家的統(tǒng)一部署和安排確定”。
只不過作為百姓，仍要時時豎起耳朵，等待下一只靴子落地的聲音。
