一份調(diào)查報(bào)告顯示：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高且呈增加趨勢，其中房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總成本的比重為26.06
當(dāng)房產(chǎn)稅即將成為稅費(fèi)鏈條上新的一環(huán)時，我們不禁要問：房產(chǎn)稅費(fèi)單是否只增不減？
在1月18日的“金鳳凰2014全球華人地產(chǎn)峰會”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)直言，房地產(chǎn)稅作為人大重新批準(zhǔn)立法的新稅種，需對房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的原有稅收進(jìn)行重新分配。
這不僅引發(fā)了人們對于房地產(chǎn)稅的關(guān)注，更讓人們對與中國房產(chǎn)相關(guān)的各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費(fèi)多了一份好奇。
目前房地產(chǎn)行業(yè)背負(fù)了哪些稅費(fèi)？一套房子的價(jià)款上有多少是用來繳納稅費(fèi)的？房地產(chǎn)稅開征后，原先附著在房子上的土地出讓金、稅費(fèi)是否需要作出調(diào)整或清理？
稅費(fèi)占房地產(chǎn)開發(fā)成本15%至20%
徐立偉（化名）曾是河南省一家建筑施工企業(yè)的老板，3年前開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)。1月17日當(dāng)法治周末記者詢問其開發(fā)項(xiàng)目需繳納的多少稅費(fèi)時，他感慨道：“要交的稅費(fèi)太多了，我一時給你說不清楚，周末了我好好捋一捋，到時候詳細(xì)報(bào)一下。”
經(jīng)過周末兩天的細(xì)致準(zhǔn)備，1月20日，徐立偉向記者細(xì)數(shù)了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費(fèi)成本。
前期拿地階段，土地出讓金是最大一塊支出，取得國有土地使用權(quán)后，按照3%至5%的稅率繳納契稅。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中占用了耕地，則還要根據(jù)占用耕地的面積繳納耕地占用稅。同時還要依照占用土地的等級和面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
進(jìn)入開發(fā)階段后，涉及3%稅率的營業(yè)稅，以及城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加，還要按照建筑施工合同金額的0.03%的稅率繳納印花稅。
項(xiàng)目完工進(jìn)入銷售階段，對于企業(yè)而言，還需要按照銷售收入的5%繳納營業(yè)稅；如果銷售過程中出現(xiàn)了增值，則需要繳納土地增值稅，該稅種實(shí)行超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%、最高為60%.另外，還有印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等。
在稅之外，徐立偉發(fā)給記者的《建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性、基金類及經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表》中還顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個環(huán)節(jié)都涉及不少費(fèi)用，如測繪 費(fèi)、房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)、建筑垃圾處置費(fèi)、市政公用設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)等二十余項(xiàng)，共涉及房管局、城管局、規(guī)劃局等十余個部門。
徐立偉大體估算了下，十余種稅和二十多項(xiàng)費(fèi)用占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的15%至20%.早在2008年，全國房地產(chǎn)商會曾就我國房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用做過一項(xiàng)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果也基本印證了徐立偉的感受。
這份調(diào)研報(bào)告指出，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)58.2%，是最主要的組成部分，且房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高且呈增加趨勢， 其中房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總成本的比重為26.06%.經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，該報(bào)告指出，在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（土地成本 總稅收）所占比例為 49.42%.
一旦進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，作為消費(fèi)者又要面臨哪些稅費(fèi)呢？
北京一家大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問呂大中（化名）對法治周末記者介紹，如果購買一手商品房，購房者需以房屋價(jià)款的1%至3%繳納契稅，權(quán)證登記費(fèi)等。
如果購買二手房，亦需要繳納契稅和成交房價(jià)0.05%的印花稅。2013年“新國五條”出臺后，出售自有住房還要按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個人所得稅。不過呂大中對記者透露，實(shí)際中由于購房者和業(yè)主所處地位不對等，一般包括原本由業(yè)主繳納的營業(yè)稅和個人所得稅都轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
可以合并的稅費(fèi)有多少
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院稅收系教授胡怡建長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的稅賦情況，他對法治周末記者表示，全國房地產(chǎn)商會的上述報(bào)告基本反映了房地產(chǎn)業(yè)的成本稅賦狀況，而這些稅費(fèi)最終都通過房價(jià)由消費(fèi)者來承擔(dān)。
隨著房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升，政府出臺了包括限購令、提高二套房貸款首付比例等措施來調(diào)控房價(jià)。2010年，作為抑制投機(jī)性購房需求，增加投資人的持有成本的房產(chǎn)稅開始走上前臺。2011年年初，根據(jù)國務(wù)院第136號會議精神，上海和重慶先后啟動房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。
不過從一開始，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅其合法性就不斷遭受質(zhì)疑：國務(wù)院將全國人大授予的立法權(quán)轉(zhuǎn)授給了地方政府；試點(diǎn)的房產(chǎn)稅針對個人自住住房開征，這也超出了《房產(chǎn)稅暫行條例》的范圍。
此次十八屆三中全會的決定提出，要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，中國財(cái)稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文對法治周末記者表示，這種提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅開征的合法性訴求。
不過，很多業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)稅提出異議。任志強(qiáng)就認(rèn)為，中國不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅，因?yàn)橹袊耐恋夭皇菤w個人所有，房子產(chǎn)權(quán)只有70年。“政府如果要收 房產(chǎn)稅，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種，然后把這些綜合起來變成房產(chǎn)稅，使得總稅負(fù)不增加。如果在收取土地出讓金后，再 讓購買人支付房產(chǎn)稅是不合理的。”
對此，施正文對記者表示，土地出讓金、相關(guān)稅收和費(fèi)用，都是政府收入的形式，各自都有其正當(dāng)性和合理性。不過他也強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)民生，也要考慮這三者的配置比例，避免不合理的重復(fù)征收。
徐立偉一直關(guān)注著房地產(chǎn)稅的立法及推進(jìn)情況，他對法治周末記者說，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)非常高了，如果不減并一些稅，單純增稅，老百姓買房的負(fù)擔(dān)會更加沉重。
在施正文看來，“現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅都可以進(jìn)行合并”。
根據(jù)客戶應(yīng)對歷次房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)政策調(diào)整的經(jīng)歷，呂大中對記者提出了開征房地產(chǎn)稅的顧慮：“如果一個很好的體系作保障的話，房地產(chǎn)稅的納稅人很有可能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買房人，從而變相推高房價(jià)。”
胡怡建認(rèn)為，從房產(chǎn)稅到“房地產(chǎn)稅”不只是一字之差，“房地產(chǎn)稅，其實(shí)是一個體系，而不單單是一個稅種，它包括開發(fā)、交易、持有這三大稅收體系，應(yīng)當(dāng)根據(jù)立法要達(dá)成的目的對三個環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行合理協(xié)調(diào)和平衡”。
