春節(jié)過(guò)去了，中國(guó)房地產(chǎn)在馬年會(huì)呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)？在春節(jié)假期、錢(qián)荒、影子銀行監(jiān)管等多重因素影響下，開(kāi)發(fā)商在1月仍然能完成如此出色的銷售業(yè)績(jī)，主要原因當(dāng)然是2013年積累了太多的紅利，但對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言，還能如去年那般狂飆突進(jìn)嗎？綜合歲末年初的中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)來(lái)分析，也許未必。

　　房產(chǎn)稅最早年底落地

　　實(shí)現(xiàn)可能：★★★ 影響程度：★★★★★

　　近年來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的消息層出不窮，但至今這一思路仍未理清。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍依然面臨著法理、稅基、征收范圍等無(wú)法逃避的難題。十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)的表達(dá)是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)公開(kāi)表示，這一說(shuō)法表明短期內(nèi)不會(huì)有新的試點(diǎn)城市推出，試點(diǎn)制將被立法程序取代，以更合理合法的程序推動(dòng)。

　　“立法”的說(shuō)法，使得之前關(guān)于房產(chǎn)稅新試點(diǎn)城市的爭(zhēng)論熱潮告一段落，未來(lái)的持續(xù)推進(jìn)必然將在全國(guó)人大立法之后才會(huì)開(kāi)始推進(jìn)。在國(guó)家發(fā)改委2014年的首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上，發(fā)改委新聞發(fā)言人李樸民明確表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍還沒(méi)有時(shí)間表。

　　不過(guò)，有專家則認(rèn)為，房產(chǎn)稅落地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與力度取決于“經(jīng)濟(jì)”與“房?jī)r(jià)”的走勢(shì)。“如果說(shuō)‘限購(gòu)、限貸、限價(jià)’代表著行政調(diào)控已走向極端，那么房產(chǎn)稅則意味著市場(chǎng)化調(diào)控的開(kāi)啟，調(diào)控政策儼然已切換思路。”如果2014年前兩季度GDP走勢(shì)平穩(wěn)，則說(shuō)明房產(chǎn)稅推開(kāi)的日子不遠(yuǎn)了。“房?jī)r(jià)上漲幅度將是另一個(gè)變量。2013年房?jī)r(jià)加速上漲，如果2014年房?jī)r(jià)依然快速上漲，將加大高層推出房產(chǎn)稅的動(dòng)力。

　　2014成房企“涉銀”大年

　　實(shí)現(xiàn)可能：★★★★ 影響程度：★★★

　　1月24日，恒大地產(chǎn)在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過(guò)子公司，在市場(chǎng)上買(mǎi)入約4.027億股華夏銀行[3.45% 資金 研報(bào)]股份。

　　這并非個(gè)案。綠地集團(tuán)與上海農(nóng)商銀行，僑鑫集團(tuán)與華興銀行，泰禾集團(tuán)[3.44% 資金 研報(bào)]與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶[5.03% 資金 研報(bào)]與溫州銀行，香江集團(tuán)與廣發(fā)銀行，北京城建[2.46% 資金 研報(bào)]與錦州銀行，開(kāi)發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。

　　開(kāi)發(fā)商為什么開(kāi)始一窩蜂地和金融機(jī)構(gòu)扯上關(guān)系？這顯然是根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判后，作出的應(yīng)對(duì)策略，或者可以說(shuō)是未雨綢繆。這種判斷看起來(lái)未必是樂(lè)觀的，一些著名機(jī)構(gòu)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商入股銀行等動(dòng)作可能產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)令開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)受益，更加緊密的聯(lián)系也可能改善開(kāi)發(fā)商的資金狀況和資本市場(chǎng)管理，從而降低開(kāi)發(fā)商的融資成本，增強(qiáng)它們的財(cái)務(wù)實(shí)力。

　　最主要原因還是“錢(qián)”，也就是說(shuō)，在銷售仍然不錯(cuò)的現(xiàn)狀下，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始為未來(lái)的融資環(huán)境而擔(dān)憂。甚至銷售能否繼續(xù)“不錯(cuò)”也是個(gè)疑問(wèn)。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商的銷售增長(zhǎng)在2013年年中已開(kāi)始呈現(xiàn)放緩跡象，在銀行收緊按揭貸款以及被壓抑的買(mǎi)房需求逐步被吸收后，房企的銷售增長(zhǎng)今年難免會(huì)顯著放緩。

　　四線城市泡沫將破

　　實(shí)現(xiàn)可能：★★ 影響程度：★★★★★

　　隨著各城市發(fā)展階段的不同，城市房地產(chǎn)表現(xiàn)也不一而足。對(duì)于2014年各城市樓市表現(xiàn)，有專家表示，未來(lái)5年~10年，一線城市房?jī)r(jià)一定會(huì)“高歌猛進(jìn)”，一線城市樓市沒(méi)有跌，只有漲。二線城市如南京、武漢、杭州等城市樓市漲跌交替，漲為主旋律，中心區(qū)繼續(xù)漲，外圍區(qū)裹足不前。三線城市部分地區(qū)樓市泡沫破裂。

　　之所以一線城市還將繼續(xù)上漲，這主要來(lái)源于2013年一線城市土地出讓價(jià)高居不下。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月23日，北上廣深四個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金達(dá)5014億元，比2012年全年2005億元上漲150%.

　　對(duì)于二線城市，多位業(yè)內(nèi)人士看法不一。5年前，多數(shù)全國(guó)性大企業(yè)還只是在十幾個(gè)重點(diǎn)城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計(jì)劃”，或者更宏大的城市進(jìn)軍規(guī)劃。到2013年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企業(yè)又開(kāi)始重新聚焦，典型如過(guò)去以三、四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大，2013年以來(lái)也開(kāi)始布局一二線城市。

　　某權(quán)威研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來(lái)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存持續(xù)處于低位，以北京為例，消化庫(kù)存周期僅6到9個(gè)月。二線城市中，營(yíng)口、丹東、鄂爾多斯[-0.24% 資金 研報(bào)]、溫州等城市則在庫(kù)存高企的同時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，去化時(shí)間多超20個(gè)月，丹東樓市庫(kù)存去化時(shí)間甚至達(dá)73.3個(gè)月。

　　有人斷言，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房?jī)r(jià)會(huì)延續(xù)漲勢(shì)。二線城市則是一個(gè)比較平穩(wěn)的、緩步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。三線城市可能面臨的壓力比較大，房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，可能不會(huì)有增長(zhǎng)。而四線城市是一個(gè)下降的趨勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)指數(shù)觸頂下行

　　實(shí)現(xiàn)可能：★★★ 影響程度：★★★★

　　2013年主要城市新房銷售量整體走勢(shì)，經(jīng)歷了一個(gè)先熱后穩(wěn)、逐步回升的過(guò)程，奠定了2013年樓市牛市行情。但隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬，前期漲幅較高城市的房?jī)r(jià)漲幅已得到有效遏制，2014年房?jī)r(jià)是否會(huì)繼續(xù)高歌猛進(jìn)？

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，中國(guó)部分城市存在房市泡沫，但房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)。“中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前不會(huì)出大事，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不差錢(qián)。”她說(shuō)：“不能否認(rèn)現(xiàn)在有一些城市實(shí)際上房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始在下行，而且部分城市已經(jīng)形成泡沫，開(kāi)始破裂，但沒(méi)有形成全局性的問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)不存在崩盤(pán)問(wèn)題。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院對(duì)新年中國(guó)樓市的具體數(shù)據(jù)作出預(yù)測(cè)：商品房成交均價(jià)繼續(xù)回升，全年增幅在7%左右；70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)4%左右，一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，三、四線城市房?jī)r(jià)上漲空間不大。

　　持續(xù)了兩年的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”后，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議主要任務(wù)里沒(méi)有再出現(xiàn)“房產(chǎn)調(diào)控”的字眼。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，或許這是在房?jī)r(jià)越調(diào)越漲后，中央開(kāi)始轉(zhuǎn)變調(diào)控策略，明確“商品房歸市場(chǎng)，保障房歸政府”的雙軌制調(diào)控思路。雖然很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度會(huì)隨著各地“八條”、“九條”們的出臺(tái)而降溫，但是房?jī)r(jià)的持續(xù)穩(wěn)定并保持緩慢漲幅卻也是不爭(zhēng)的事實(shí)。