房地產(chǎn)企業(yè)十大熱點問題

答：參考《湖北省營改增問題集》。42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍以及對預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅是否能用來抵繳當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的預(yù)收款按3%預(yù)繳增值稅后，如納稅申報的所屬期為預(yù)收款的當(dāng)期或者以后期的，其預(yù)繳稅款可用來抵繳納稅申報應(yīng)繳納增值稅。

答：參考《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號）的規(guī)定。

第四十六條  土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理： 

（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報（含零申報）。 

（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 

（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。 

清算時單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積 

上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 

（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除

答：《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》（國務(wù)院令第483號）第九條規(guī)定，新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第74號）規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應(yīng)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛方式取得的建設(shè)用地，不屬于新征用的耕地，應(yīng)按財稅〔2006〕186號文件的規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

答：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的未售商品房需要繳納土地使用稅。

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第9號）附件2《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》中《土地增值稅稅源明細(xì)表》對于《土地增值稅申報計算及減免信息》第二條“從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算用”的第 2 欄“貨幣收入”填報說明為：按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)的收入額（不含增值稅）因此，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時申報表中的貨幣收入按不含稅金額填報。

答：通過“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”科目核算。具體參考《財政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》（財會[2016]22號）附件《增值稅會計處理規(guī)定》。

一、會計科目及專欄設(shè)置

增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。

（三）“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

答：《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第十二條 “關(guān)于評估費(fèi)用可否在計算增值額時扣除的問題”明確，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第3號）附件《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》中《A200000<中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表（A 類）>填報說明》第四條“預(yù)繳稅款計算”中第4項規(guī)定，第 4 行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出預(yù)計毛利額，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報。

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第3號）附件《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》中,《A200000<中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報表（A 類）>填報說明》第四條“預(yù)繳稅款計算”第2項規(guī)定，第 2 行“營業(yè)成本”：填報納稅人截至本稅款所屬期末，按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)成本。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅申報表中的營業(yè)成本不包括期間費(fèi)用。

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取施工企業(yè)的水費(fèi)不能適用簡易計稅方法計算繳納增值稅。