境外子公司房產(chǎn)及土地如何入賬

　　問：A公司在美國成立了一家子公司，擬在美國進行生產(chǎn)實現(xiàn)銷售，目前美國公司正處理廠房及設備的建設及安裝階段。美國子公司購進了一處別墅作為其辦公場所，根據(jù)相關購買合同，子公司購買了別墅及別墅下方的土地，根據(jù)美國相關法律，購入的房屋沒有產(chǎn)權，但是對房屋下方的土地是具有永久使用權的。購買合同標明了同時購買土地及房屋，但并未標明土地及房屋各自的價值，境外子公司房產(chǎn)及土地（依據(jù)當?shù)胤蓳碛兴袡嗷蛴谰檬褂脵啵┤绾稳胭~？

　　答：《企業(yè)會計準則解釋第1號》第二條規(guī)定："中國境內(nèi)企業(yè)設在境外的子公司在境外發(fā)生的交易或事項，境內(nèi)不存在且受法律法規(guī)等限制或交易不常見，企業(yè)會計準則未作出規(guī)范的，可以將境外子公司已經(jīng)進行的會計處理結(jié)果，在符合《企業(yè)會計準則——基本準則》的原則下，按照國際財務報告準則進行調(diào)整后，并入境內(nèi)母公司合并財務報表的相關項目。"在本案例中，企業(yè)在境外購入一塊擁有所有權的土地以及其上的房屋建筑物，應參照IFRS體系下的《國際會計準則第16號——不動產(chǎn)、廠場和設備》（IAS 16）第58段的以下規(guī)定處理：土地和建筑物是相互獨立的資產(chǎn)，應分別對其進行核算，即使它們是一起購置的也是如此。土地通常具有無限的使用期，因而對其不計折舊。建筑物具有有限的使用期，因此，屬應折舊資產(chǎn)。土地價值的增加并不影響其附著建筑物的使用壽命的確定。

　　《企業(yè)會計準則講解（2010）》第104頁也有類似規(guī)定，即"企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應當對支付的價款按照合理的方法（例如，公允價值）在土地和地上建筑物之間進行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權之間進行合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)核算。"因此，A公司應盡可能單獨確定購買總價中土地和房屋兩部分各自的公允價值。例如，可以參考近期周邊類似情況的"裸地"的交易價格確定該土地的公允價值，將該土地的公允價值確認為"固定資產(chǎn)——土地"，且后續(xù)不計提折舊或攤銷；剩余的購買價款部分計入"固定資產(chǎn)——房屋建筑物"，在該房屋建筑物的預計剩余使用壽命內(nèi)計提折舊。如果確實無法將購買價款在土地和房屋建筑物之間合理分配的，則應將全部價款計入"固定資產(chǎn)——房屋建筑物"，并按照該房屋建筑物的預計剩余使用壽命計提折舊，但在確定預計凈殘值時，應適當考慮房屋使用壽命屆滿時的土地價值的可能影響。

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