如何利用納稅評估揭開樓企申報背后謎底
江蘇省漣水縣國稅局通過決策監(jiān)控系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn),某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年~2012年確認收入10519.16萬元,主營業(yè)務成本、三項費用及稅金為10421.01萬元,繳納所得稅109.6萬元,總體稅負僅為1.04%,遠低于房地產(chǎn)行業(yè)平均稅負。5年來,公司利潤額為98.15萬元,平均每年只賺19.63萬元,顯然不合常理。該局遂將其列為重點評估對象。
借助本地區(qū)網(wǎng)上樓市信息公布的樓盤資訊及網(wǎng)上簽約信息,評估人員掌握了該企業(yè)樓盤的預售許可證、交付使用時間、銷售面積、價格情況、簽約銷售情況以及城區(qū)不同樓盤之間的均價差異情況。該樓盤住宅部分簽約銷售率達98%,商鋪部分簽售4間,總價格按均價計算銷售總額約為1.21億元。與該企業(yè)申報收入相差約1500萬元。
評估人員通過稅收征管信息系統(tǒng),采集了城區(qū)相類似地段樓盤的一些征管數(shù)據(jù)和申報信息,比較成本費用率后發(fā)現(xiàn),該企業(yè)成本費用率約為92%,同類行業(yè)平均值僅為85%,申報數(shù)據(jù)疑點很大。
針對以上疑點,評估人員約談企業(yè)財務負責人。對于稅負低,財務人員解釋,住宅樓大部分采取銀行按揭方式銷售,首付款都已按期計入收入,只是按揭貸款部分合作銀行一拖再拖不能按時到賬,所以不能確認收入的實現(xiàn)。商鋪因為地理位置不是在城中心,而且價格較高、商業(yè)貸款利息高,銷售情況不好,至今只出售了4間,且已申報收入。評估人員提醒他們,網(wǎng)上樓市信息反映,該企業(yè)的項目在2011年8月前均已預售,如此長的時間內銀行未轉房款是不合常理的,財務人員當即表示再核對銀行賬目。
對于成本費用高,財務人員解釋,由于會計人員審核不嚴格,一些應由施工方承擔的水電費在公司賬務上支出,還有一些黃沙、石子通過代開發(fā)票也計入了成本費用,一部分公司領導個人行為的支出計入了當期費用。
財務人員還稱,網(wǎng)上樓市沒有要求提供車庫銷售信息,所以這部分銷售與管理較為混亂,有的車庫甚至被業(yè)主強行占有,銷售部和后勤部沒能提供詳細信息,所以只申報了部分車庫收入。
針對上述問題,評估人員耐心細致地為該公司提供房地產(chǎn)相關政策輔導,要求企業(yè)對照稅法,認真開展企業(yè)所得稅自查,降低涉稅風險。
經(jīng)企業(yè)自查確認,該樓盤推遲申報住宅樓部分收入1615.94萬元,少申報車庫部分收入555.61萬元,因重復列支水電費、黃沙、石子費用和列支了與收入無關的個人支出,調減了成本375.6萬元。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號 )、企業(yè)所得稅法及稅收征管法規(guī)定,稅務機關要求該企業(yè)調增應納稅所得額2547.15萬元、補繳企業(yè)所得稅636.79萬元,并按規(guī)定加收滯納金。
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