為進一步做好我市房地產開發(fā)項目土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發(fā)【2006】187號)、《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知(國稅函【2010】220號)等規(guī)定，現(xiàn)等規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算政策執(zhí)行中的有關問題指引如下，請認真貫徹執(zhí)行。

一、關于家具家電成本的扣除問題

隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調、電視、電冰箱等)的外購成本予以據(jù)實扣除，但不得作為加計20% 扣除的基數(shù)。

二、關于項目管理費、境外設計費的扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)委托第三方公司進行房地產項目開發(fā)管理，支付的有關項目管理費用，能證明直接屬于該開發(fā)項目、貫穿于工程開發(fā)建設的全過程，且在財務核算時與行政管理部門、財務部門及銷售部門發(fā)生的管理費用、財務費用及銷售費用分開核算的，經主管稅務機關審核后，允許作為開發(fā)間接費用予以扣除。

對房地產開發(fā)企業(yè)委托境外設計公司發(fā)生的境外設計費，真實、合理且能提供合法、有效憑證的，允許扣除。

三、關于項目建設用地紅線外支出的扣除總問題

納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發(fā)生的支出，根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的有關問題的通知》(國稅發(fā)【2006】187號)第四條第(一)項確定的相關性原則，納稅人如果能提供國土房管部門的協(xié)議、補充協(xié)議，或者相關政府主管部門出具的證明文件的，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除。

四、關于公共配套成本的扣除問題

(一)對于滿足下列條件之一，建成后產權屬于全體業(yè)主共有的公共配套設施，其成本、費用可以扣除：

1.物權法等相關規(guī)定已明確為全體業(yè)主共有的;

2.房管部門在房地產登記簿上記載“某建筑區(qū)劃內的全體業(yè)主共有”的;

3.房管部門出具的證明材料證明為全體業(yè)主共有的;

4.經業(yè)主委員會書面說明由全體業(yè)主共有的。

(二)對于滿足下列條件之一，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施，其成本費用可以扣除。

1.納稅人與政府、公用事業(yè)部門簽訂了移交文書;

2.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，接收單位或者政府部門出具相關證明并經清算小組合議通過的。

(三)對于建成后以成本核算價移交的公共配套設施，應計入可售建筑面積與已售建筑面積，以移交價格確定為清算收入，并準予扣除成本、費用。

(四)對于建成后產權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的經營性配套設施，有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用;出租或自用的，不予扣除成本、費用。

五、關于扣除項目金額計算分攤的問題

(一)房地產項目土地及房地產開發(fā)成本能按照清算單位或房地產類型核算并準確歸集的，清算時按照清算單位或房地產類型直接歸集。

(二)房地產項目土地及房地產開發(fā)成本不能按清算單位或房地產類型核算并準確歸集的，按照以下方法分攤計算扣除項目金額。

1.同一清算單位內的共同成本、費用按照如下方式分攤：

(1)對于出租或自用的房地產，清算時按出租或自用房地產建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。

(2)按已售房地產建筑面積和可售房地產建筑面積比例，計算允許扣除的扣除項目。對于房地產開發(fā)企業(yè)清算單位內部分可售房地產用于出租或自用的，則上述可售房地產建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產建筑面積。

2.不同清算單位間的共同成本、費用按照如下方式分攤：

(1)“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照清算單位土地面積比例計算分攤。

(2)“建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用”按清算單位總可售建筑面積比例計算分攤。不能按照總可售建筑面積比例計算分攤的(比如有未建項目，無法確定建筑面積時)按清算單位土地面積比例計算分攤。

(三)在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分攤，已完成清算的分期項目不再參與分攤。

六、關于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產項目且不成立合營企業(yè)的土地增值稅計算問題

(一)出地方已取得國有土地使用權證，需出資方辦理轉讓加名手續(xù)的

1.房屋建成后，合作雙方按約定比例分房自用的，出地方發(fā)生了以轉讓部分土地使用權為代價換取部分房地產所有權的行為，出資方發(fā)生了以轉讓部分房地產所有權為代價換取部份土地使用權的行為。根據(jù)《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字(1995)48號)第一條規(guī)定，對出地方向出資方轉讓土地使用權、出資方向出地方轉讓房地產所有權的行為，免征土地增值稅。

2.對出地方分回房產后再轉讓的，適用舊房轉讓的規(guī)定計算征收土地增值稅。對出資方分回房產后再轉讓的，適用新建房轉讓的規(guī)定計算征收土地增值稅。

3.出資方進行土地增值稅清算時，應以房屋建成后交付使用時點，出地方分回房地產的市場公允值計入出資方的土地成本，同時作為出資方的收入。

(二)出地方需聯(lián)合出資方共同與國土部門簽訂土地使用權出讓合同的

1.房屋建成后，合作雙方按約定比例分房自用的，屬于共有產權的分割，沒有發(fā)生出地方“以地換房”、出資方“以房換地”的行為，不征收土地增值稅。

2.出地方分回房產后再轉讓的，適用舊房轉讓的規(guī)定計算土地增值稅。對出資方分回房產后再轉讓的，適用新建房轉讓的規(guī)定計算征收土地增值稅。

3.出資方進行土地增值稅清算時，出地方分回開發(fā)產品(不含土地)的建安成本計入出資方的土地成本，且出地方分得的房地產不作為出資方的收入。

七、關于舊房評估價格中地價的扣除問題

納稅人轉讓舊房的扣除項目金額包括房屋建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。其中，對取得土地使用權所支付的地價款，納稅人應提供國土房管部門出具的相關憑據(jù)確定，不能提供的，可參照取得土地使用權時的基準地價確定。

本指引自下發(fā)之日起執(zhí)行，已進入清算審核程序但尚未發(fā)出清算書面審核結論的清算項目，可適用本指引。