海南地稅土地增值稅和契稅熱點(diǎn)問題解答

今日，海南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收管理處處長林英走進(jìn)訪談直播間，主要圍繞土地增值稅和契稅問題與廣大納稅人、網(wǎng)友進(jìn)行在線交流，現(xiàn)場解答網(wǎng)友的提問。

問：對于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，其土地購進(jìn)成本的如何確定？

答：根據(jù)《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》（瓊地稅發(fā)〔2014〕205號）第五條的規(guī)定，對于取得土地使用權(quán)后直接再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)據(jù)實(shí)征收土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款合法有效憑據(jù)的，原則上不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。對通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的，計(jì)征土地增值稅時(shí)，其實(shí)際支付的地價(jià)款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，連同家具一起銷售，家具成本如何計(jì)算扣除？

答：凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，如房屋銷售中外購的家具、家電支出，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。

問：土地招投標(biāo)傭金、房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)列房地產(chǎn)開發(fā)成本還是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？

答：“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，屬于期間費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

問：非普通住房可以享受契稅優(yōu)惠嗎？

答：此前《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》 （財(cái)稅[2010]94號）對契稅優(yōu)惠稅率的受惠范圍僅僅是普通住房。我省普通住房必須同時(shí)符合2個(gè)條件：一是住宅小區(qū)容積率1.0以上；二是單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)。因此，對于容積率小于1.0或建筑面積大于144平方米的別墅、高級公寓等高檔住宅就不能享受契稅的優(yōu)惠稅率。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號）規(guī)定，契稅優(yōu)惠稅率的受惠范圍是“住房”，并沒有再設(shè)定“普通”的條件。因此，只要家庭購買的房屋符合“住房”的認(rèn)定條件，就可以享受契稅優(yōu)惠稅率。購買高檔住宅的納稅人也可以按規(guī)定享受契稅優(yōu)惠了。

問：第二套住房可以享受契稅優(yōu)惠嗎？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號）規(guī)定，“對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。”因此，對于購買第二套住房的家庭，如果面積是90平方米以下的，可以享受購買第一套住房同等的稅率優(yōu)惠；如果面積是90平方米以上的，可以享受2%的稅率優(yōu)惠。

問：享受契稅新優(yōu)惠政策的家庭住房套數(shù)的證明資料如何提供？

答：以往我省辦理契稅家庭唯一普通住房減免對房屋認(rèn)定的資料，除了要求提供購房當(dāng)?shù)胤抗懿块T出具家庭唯一住房查詢結(jié)果，還需提供戶籍所在地房管部門提供的家庭住房情況查詢以及個(gè)人購房承諾書。為了方便納稅人，做好納稅服務(wù)，納稅人申請新政優(yōu)惠減免的住房認(rèn)定材料只需提供購房當(dāng)?shù)胤抗懿块T出具家庭住房情況書面查詢結(jié)果；對于不能提供書面查詢結(jié)果的，納稅人提供所在地房管部門出具的不能查詢證明和家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證。

問：納稅人依法可以享受契稅稅收優(yōu)惠，但是未享受而多繳契稅的，可否申請退還多繳的契稅？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布稅收減免管理辦法的公告》（2015年第43號）第六條規(guī)定：納稅人依法可以享受減免稅待遇，但是未享受而多繳稅款的，納稅人可以在稅收征管法規(guī)定的期限內(nèi)申請減免稅，要求退還多繳的稅款。該公告自2015年8月1日起施行。同時(shí)，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第五十一條，申請減免稅退還多繳稅款規(guī)定的期限為三年。因此，納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)未享受減免稅待遇而多繳稅款的，若能提供納稅義務(wù)發(fā)生之日起至開具契稅完稅證明之前的唯一住房證明及相關(guān)退稅證明材料，可予以辦理退稅。

問：對土地、房屋繼承是否征收契稅？

答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函[2004]1036號）規(guī)定：“對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅”。