廣西：二手房轉(zhuǎn)讓有機(jī)會(huì)減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅

　　《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的公告》實(shí)施半月，咨詢?nèi)舜谓В?月15日，自治區(qū)地稅局就納稅人關(guān)心的問(wèn)題，進(jìn)一步解讀《公告》

　　符合條件者仍可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅

　　廣西新聞網(wǎng)-南國(guó)早報(bào)記者 雷倩倩

　　1月1日起，自治區(qū)地稅局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）已正式施行。根據(jù)《公告》，全區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)納稅款采用核定征收的，不再享受各單項(xiàng)稅種的稅收優(yōu)惠政策。政策調(diào)整以來(lái)，廣西地稅12366納稅服務(wù)熱線已接到近千人次來(lái)電，對(duì)《公告》具體如何執(zhí)行的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行咨詢。1月15日，就納稅人關(guān)心的問(wèn)題，自治區(qū)地稅局對(duì)《公告》進(jìn)行進(jìn)一步解讀

　　案例

　　滿足條件仍可減免營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅

　　市民黃先生想出售一套家庭普通住房?！豆妗穼?shí)施后，原來(lái)滿足“購(gòu)房滿5年且為家庭唯一普通住房”條件，可減免營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的優(yōu)惠政策是否不再有效？

　　自治區(qū)地稅局解答：

　　根據(jù)納稅人提供的資料以及稅收征管資料、房屋登記信息查詢等情況，《公告》規(guī)定了兩種稅款征收方式：第一種，分稅種計(jì)算征收。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅房產(chǎn)，能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、資料，可以準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本費(fèi)用的，按稅法規(guī)定應(yīng)分別計(jì)征5%營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、交易差額20%的個(gè)人所得稅、0.05%的印花稅和土地增值稅（增值額的20~60%）等稅費(fèi)。若納稅人符合規(guī)定條件、資料齊全，仍可享受相關(guān)單項(xiàng)稅種優(yōu)惠，即對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的暫免征收印花稅和土地增值稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)滿5年的普通住房”免征營(yíng)業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)滿5年的非普通住房”差額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)滿5年且屬于家庭唯一生活用房”的，可以免征個(gè)人所得稅。

　　當(dāng)然，納稅人在享受這些優(yōu)惠政策時(shí)，必須能夠提供房產(chǎn)證、房產(chǎn)所有權(quán)人身份證或身份證明、售房合同（協(xié)議）、購(gòu)買(mǎi)住房的稅務(wù)發(fā)票或合法有效票據(jù)、契稅完稅憑證以及《個(gè)人住房交易納稅申報(bào)審批表》；屬于“家庭唯一生活用房”的還需提供住建（房管）部門(mén)出具的相關(guān)證明等材料。

　　若轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)稅房產(chǎn)時(shí)，納稅人不能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑據(jù)，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算房屋原值和其他合理成本費(fèi)用的，或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核定房屋原值的，則采取核定征收的方式，核定征收率為6.6%，且不再享受單項(xiàng)稅種減免優(yōu)惠。

　　案例

　　哪種征收方式更“便宜”？

　　市民張先生想將其名下一套90平方米的住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓收入預(yù)計(jì)50萬(wàn)元，房屋原值30萬(wàn)元。那么采取哪種征收方式實(shí)際稅負(fù)會(huì)低一些呢？

　　自治區(qū)地稅局解答：

　　這個(gè)問(wèn)題要視不同情況而定：

　　一、購(gòu)買(mǎi)滿5年但不是家庭唯一住房

　　若張先生這套房購(gòu)買(mǎi)滿5年但不是家庭唯一生活用房，房款以貸款方式支付，并能提供向銀行支付該套房產(chǎn)的貸款利息證明6萬(wàn)元、房屋的裝修金額5萬(wàn)元的發(fā)票，支付中介手續(xù)費(fèi)7500元的發(fā)票，且其他資料完整、齊全，那么按照分稅種計(jì)算方式繳納稅款，張某某轉(zhuǎn)讓的房子是購(gòu)買(mǎi)滿5年的普通住房，可以免征營(yíng)業(yè)稅，因此，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)=0元；應(yīng)納個(gè)人所得稅=（房屋轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-相關(guān)稅金-合理費(fèi)用）×20%=［50-30-6-（30×10%）-0.75）］ ×20%= 2.05萬(wàn)元。（注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費(fèi)，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%.）張先生轉(zhuǎn)讓該套住房應(yīng)繳納稅費(fèi)共計(jì)2.05萬(wàn)元。

　　如果張先生未能夠提供裝修費(fèi)、中介費(fèi)、貸款等合法憑證，但符合免征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，則轉(zhuǎn)讓該套住房應(yīng)繳的個(gè)人所得稅=（50-30）×20%=4萬(wàn)元。

　　假設(shè)張先生轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，但未能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值等憑證、資料，按照《公告》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對(duì)其采取核定征收方式征收稅款，按轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率6.6%計(jì)征，轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)為：50萬(wàn)×6.6%=3.3萬(wàn)元。

　　二、購(gòu)買(mǎi)不滿5年且非家庭唯一住房

　　若張先生欲轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不滿5年，能夠提供的資料完整、齊全，按分稅種計(jì)算方式繳納稅款，轉(zhuǎn)讓該套住房需要繳納全額征收營(yíng)業(yè)稅，因此，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)=50萬(wàn)×5.6%=2.8萬(wàn)元；應(yīng)納個(gè)人所得稅=（房屋轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-相關(guān)稅金-合理費(fèi)用）×20%= ［50-30-2.8-6-（30×10%）-0.75）×20%=1.49萬(wàn)元（注：（30×10%）是指可支付的住房裝修費(fèi)，商品房可扣除的最高限額為房屋原值的10%）。張先生轉(zhuǎn)讓該套住房應(yīng)繳納稅費(fèi)共計(jì)4.29萬(wàn)元。

　　假設(shè)張先生轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)，但未能夠提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值等憑證、資料，按轉(zhuǎn)讓住房的核定征收率6.6%計(jì)征，轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)為：50萬(wàn)×6.6%=3.3萬(wàn)元。若按《公告》前的政策規(guī)定，綜合征收率為6.5%，則轉(zhuǎn)讓該套房產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)為：50萬(wàn)×6.5%=3.25萬(wàn)元。

　　自治區(qū)地稅局工作人員表示，稅負(fù)的高低與房屋的性質(zhì)、持有房屋的時(shí)間長(zhǎng)短、交易價(jià)格的高低、買(mǎi)賣(mài)差價(jià)以及相關(guān)房屋資料、憑證保存完整與否等因素關(guān)系密切，不能簡(jiǎn)單的以分稅種計(jì)算或核定征收等方式一概而論。有的情形稅負(fù)高些，有的情形稅負(fù)低些，這也符合稅收量能負(fù)擔(dān)原則，多得多繳，少得少繳。

　　提醒

　　保留相關(guān)發(fā)票便于稅前扣除

　　據(jù)自治區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2013年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，要求各地認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，強(qiáng)調(diào)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)依法嚴(yán)格按二手房轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。對(duì)此，自治區(qū)地稅局結(jié)合廣西房地產(chǎn)發(fā)展的形勢(shì)和房地產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)情況，并借鑒外省、區(qū)、市的做法，按照比一、二線城市相對(duì)寬松靈活的原則，制定下發(fā)了《公告》?？紤]到不同房產(chǎn)類型、持有時(shí)間和增值額大小以及租金收入水平等因素，《公告》對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)有關(guān)稅收征收方式、減免稅優(yōu)惠等政策進(jìn)一步進(jìn)行了規(guī)范和細(xì)化，目的在于加強(qiáng)征管，堵塞漏洞，維護(hù)公平，調(diào)節(jié)收入分配，有效遏制投機(jī)性炒房行為。

　　自治區(qū)地稅局工作人員提醒：納稅人2014年1月1日以后到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)相關(guān)事宜的，均按《公告》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。此外，按照分稅種計(jì)算征收方式計(jì)算的個(gè)人所得稅，是以轉(zhuǎn)讓價(jià)款減去購(gòu)入價(jià)款、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金、合理費(fèi)用后的金額乘以20%的稅率計(jì)算而得；而核定征收方式中個(gè)人所得稅的核定征收率為1%，是按照全部轉(zhuǎn)讓價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)的。

　　因此，個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)應(yīng)注意保存好購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票、銀行貸款利息證明和轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)中涉及的各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)票等，這樣便于個(gè)人在轉(zhuǎn)讓該套住房時(shí)，可以在個(gè)人所得稅前進(jìn)行扣除。

　　符合規(guī)定條件、資料齊全的納稅人，仍可享受相關(guān)單項(xiàng)稅種優(yōu)惠：

　　●對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的暫免征收印花稅和土地增值稅；

　　●對(duì)轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)滿5年的普通住房”免征營(yíng)業(yè)稅；

　　●轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)滿5年的非普通住房”差額征收營(yíng)業(yè)稅；

　　●對(duì)轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)滿5年且屬于家庭唯一生活用房”的，可以免征個(gè)人所得稅。