湖南：開征個(gè)人出租住房稅 月租2000每月繳100元稅

　　有人曾預(yù)言，一項(xiàng)稅種的開征，將意味著一座城市和多方利益的持久博弈。

　　2014年初始，由湖南省財(cái)政廳和湖南省地方稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人房屋出租有關(guān)稅收征管問題的通知》（下稱《通知》）陸續(xù)進(jìn)入公眾視野。《通知》規(guī)定，從2014年1月1日起，將對(duì)湖南省個(gè)人出租住房取得的租金收入按一定的方式計(jì)征稅費(fèi)。

　　連日來，本報(bào)記者就《通知》的相關(guān)問題采訪了我市房屋中介、租房客、房產(chǎn)部門及相關(guān)專家。

　　《通知》：以20000元為分界線，執(zhí)行不同的稅率

　　《通知》規(guī)定，個(gè)人租房以月租金20000元為界，執(zhí)行下述稅收方案。

　　1、個(gè)人出租住房取得的月租金收入在20000元以下的，按5%的綜合征收率計(jì)征。其中，房產(chǎn)稅4%，個(gè)人所得稅1%.

　　2、個(gè)人出租住房取得的月租金收入在20000元（含）以上的，按7.65%的綜合征收率計(jì)征。其中，房產(chǎn)稅4%，營(yíng)業(yè)稅1.5%，城市維護(hù)建設(shè)稅0.075%，教育費(fèi)附加稅0.045%，地方教育附加0.03%，個(gè)人所得稅2%.

　　3、個(gè)人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。征收稅率按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的，按一元貼花。

　　4、個(gè)人出租住房，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　以《通知》規(guī)定為例，一套月租金為20000元的門面房，每月應(yīng)納的稅額為1530元；一套月租金2000元的住房，每月應(yīng)繳100元稅款。

　　中介公司：聞風(fēng)而動(dòng)，低端房源吃緊又吃香

　　細(xì)心的市民會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)從去年11月份開始，我市部分出租房的價(jià)格就有了上漲。只是那個(gè)階段的“漲”，尚在百元區(qū)間內(nèi)徘徊。

　　岳塘區(qū)建設(shè)路口和雨湖區(qū)韶山東路一帶，是我市房屋中介機(jī)構(gòu)較為集中的區(qū)域。

　　春節(jié)過后，隨著來潭務(wù)工人員陸續(xù)返城、新學(xué)期學(xué)校開學(xué)和畢業(yè)生開始找工作等多重因素的共同作用，這里迎來了馬年的第一個(gè)業(yè)務(wù)小高峰。

　　“房源足，來問的人多，但真正簽單確定的少。”2月26日，在與建設(shè)南路某房屋中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人溝通時(shí)，這位負(fù)責(zé)人向我們說出了他當(dāng)下面臨的困惑。

　　他說，自去年年底開始，無論是零散的房源戶主還是成規(guī)模的房屋中介公司，都依行情規(guī)律對(duì)房屋租金做了適當(dāng)調(diào)整。

　　對(duì)于個(gè)人出租房屋稅的實(shí)施是否會(huì)在一定程度上推動(dòng)房屋租金的上漲，這位資深置業(yè)顧問給出了自己的分析。

　　他直言，對(duì)于這項(xiàng)新政策的到來，作為第三方中介機(jī)構(gòu)，他們其實(shí)早有準(zhǔn)備。就拿最普通的看房費(fèi)而言，過去行業(yè)內(nèi)的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)一般為30到50元不等，而隨著各項(xiàng)主、客觀原因的變化，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也有了相應(yīng)的調(diào)整。

　　“50元，一分錢價(jià)也不講。”為何偏愛這種“一口價(jià)”買賣。他解釋，租房稅的實(shí)施將在一定程度上推動(dòng)租金的上漲。在此情形下，高端房源市場(chǎng)業(yè)務(wù)量下滑便成了鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)。

　　如何在收窄的利益區(qū)間獲得最大受益？開發(fā)低端房源市場(chǎng)就成了中介機(jī)構(gòu)的不二選擇。

　　這位資深置業(yè)顧問介紹，春節(jié)過后，他們連鎖機(jī)構(gòu)張貼的出租房源信息幾乎每隔兩天就要換一次。

　　“800-1000元的太搶手了。”他分析，個(gè)人出租房屋稅開征后，房東勢(shì)必會(huì)通過對(duì)房源增漲租金的方法將這一額外成本轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。因此，低端房源市場(chǎng)還有可能迎來一次小幅漲價(jià)潮。

　　采訪中，部分房東也坦言，征稅后他們將首先保證自己的所得收入不減少，因此把房租稅轉(zhuǎn)嫁給租戶也在情理之中。

　　租房客：租金水漲船高，擔(dān)待不起

　　在建設(shè)路口一帶走訪時(shí)，我們碰見了正著急租房的黃品。

　　23歲的黃品，來自湘潭縣花石鎮(zhèn)。從2011年開始，她就一直租住在建設(shè)路口附近。

　　黃品說，去年年底，距離房租合同到期還有兩個(gè)月時(shí)，房東老板就主動(dòng)找到了她，提出了漲租的想法。

　　之后，黃品決定不租了。因此，她不得不利用休息時(shí)間來回于各房屋中介機(jī)構(gòu)尋找新房。

　　“年前，我在同路段看到的房子，年后的月租金突然上漲了10%.”一切來得毫無征兆，讓身為打工妹的黃品一下失了方寸。

　　“我一個(gè)月工資不到2000元，現(xiàn)在僅房租就得用去一半多，我該怎么辦？”黃品無奈地說。

　　“向房東征稅，是不是意味著這方面增加的成本，會(huì)落到我們租房客頭上??？”黃品不無擔(dān)憂地說。

　　相關(guān)部門：備案率較低，租戶利益難保障

　　2009年，市政府頒布了《城市房屋租賃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）。

　　房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《辦法》中規(guī)定，對(duì)實(shí)行協(xié)議租金的住宅房屋出租人，應(yīng)當(dāng)自簽訂房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到所在社區(qū)（村）申請(qǐng)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。而《辦法》實(shí)施以來，主動(dòng)到房產(chǎn)局備案的戶主數(shù)量并不太多。

　　為提高備案率，相關(guān)部門還曾擬定規(guī)定，“出租人不履行登記備案義務(wù)的，由房管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦；逾期不辦理的，將視情況處以罰款。”盡管如此，我市出租房的備案率還是收效甚微。

　　走訪中我們還了解到，除了房東的不配合外，租房信息很難收集也是阻礙相關(guān)職能部門開展工作的主要原因。

　　“租房信息隱蔽、分散，主動(dòng)進(jìn)行出租房備案記錄的市民屈指可數(shù)，由此導(dǎo)致了房屋租賃市場(chǎng)存在較大的管理漏洞。”這位負(fù)責(zé)人介紹，私下租賃行為往往是房東起草合同，租戶的利益根本得不到保障。比如，若遇到房東在合同期內(nèi)擅自提高租金，或者提前終止合同，租戶就只能選擇被動(dòng)接受。

　　專家：完善規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)

　　如何有效防范租金“水漲船高”損及租客利益？對(duì)于這一疑問，湘潭大學(xué)商學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師李勇輝告訴我們，“房屋租賃稅”其實(shí)是一種民間說法，稅收法律法規(guī)中其實(shí)并沒有這樣一個(gè)名詞。

　　“房屋租賃行為所涉及的相關(guān)稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、地方教育費(fèi)附加和個(gè)人所得稅。”李勇輝表示，當(dāng)前，部分城市相對(duì)失衡的租房供需結(jié)構(gòu)給了租金上漲催生的土壤。但依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，不應(yīng)成為“漲租”的借口。

　　另外，隨著舊城改造步伐的加快，相對(duì)低廉成套的房子數(shù)量正在逐步減少，因而構(gòu)成了“低端房源少但需求量大，中高端房源供應(yīng)量大而需求少”的尷尬局面。

　　為此，他建議相關(guān)職能部門進(jìn)一步規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)秩序，減少安全隱患，用“鐵腕”治理租賃市場(chǎng)，讓租房者住得順心，讓房東收得安心。