房地產開發(fā)企業(yè)生產經營年度怎么確定

國稅函【2010】79號：企業(yè)自開始生產經營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產經營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務總局公告2012年第15號規(guī)定：“企業(yè)在籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動有關的業(yè)務招待費支出，可按實際發(fā)生額的60%計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除；發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費，可按實際發(fā)生額計入企業(yè)籌辦費，并按有關規(guī)定在稅前扣除。”

房地產開發(fā)企業(yè)生產周期一般較長，有的跨幾個年度才可以取得收入。

而這期間發(fā)生的業(yè)務招待費是按60%歸集在開辦費，還是按收入的0.5%與發(fā)生額的60%相比孰低數計算扣除限額？

期間發(fā)生的費用是在哪一年度計入損益，會影響前期形成虧損的實際可彌補年限。

所以，對房地產企業(yè)而言，開始生產經營的年度怎么確定是很重要的。

參考國家稅務總局回復：

2010年9月7日：

如何理解“企業(yè)自開始生產經營的年度'?

《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）規(guī)定：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經選定，不得改變。我公司是一家房地產開發(fā)企業(yè)，請問，房地產企業(yè)的開始經營之日如何確定，是營業(yè)執(zhí)照的日期還是取得第一筆收入的日期？

回復意見：

您好：

您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：

《企業(yè)會計準則—應用指南》的解釋：“開辦費，具體包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等內容。”

根據《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）規(guī)定:“新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關規(guī)定，自開始生產經營之日起，按照不低于3年的時間均勻攤銷。但攤銷方法一經選定，不得改變。”

根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）規(guī)定：

“七、企業(yè)籌辦期間不計算為虧損年度問題

企業(yè)自開始生產經營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產經營之前進行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規(guī)定執(zhí)行。”

房地產開發(fā)企業(yè)開始生產經營的年度為開始計算損益的年度，而不是營業(yè)執(zhí)照的日期也不是取得第一筆經營收入的日期。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務總局

2010/09/07

2010年4月27日

《關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）中關于第7條“企業(yè)自開始生產經營的年度，為開始計算企業(yè)損益的年度”的“自開始生產經營”是指取得第一筆收入的時候還是領取營業(yè)執(zhí)照之日起？或者有其他解釋？有相關文件依據嗎？

回復意見：

您好：

您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：

《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規(guī)定的“企業(yè)自開始生產經營的年度”，應是指企業(yè)的各項資產投入使用開始的年度，或者對外經營活動開始年度。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務總局

2010/04/27

總結總局回復，新辦的房地產開發(fā)企業(yè)生產經營年度是指企業(yè)各項資產投入使用的年度，或對外經營活動開始的年度，既不是營業(yè)執(zhí)照的日期，也不是取得第一筆生產經營收入的日期。而房地產企業(yè)一般是取得預售許可證后，才可以對外進行銷售，意味著開始對外進行經營活動了。所以，個人以為房地產企業(yè)應當自取和“預售許可證”之日（對外經營活動開始）為生產經營之日。具體需與主管稅務機關溝通確認。

另外，參考國稅發(fā)【2009】31號：企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

所以房地產企業(yè)在開始預售時，就開始所得稅收入實現的正常經營過程。這樣，業(yè)務招待費就有了可以計算的基數、發(fā)生費用也應當計算損益了。

| 作者：盛老師（正保會計網校答疑專家）