中小型房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理重點(diǎn)

導(dǎo)讀：中小型房地產(chǎn)企業(yè)建造樓盤的時(shí)間都較長、建造過程與稅收關(guān)聯(lián)的地方較復(fù)雜，在一些涉稅細(xì)節(jié)上，較容易被稅收管理員疏忽。小編整理了相關(guān)資料，希望這些對你有幫助。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)建造樓盤的時(shí)間都較長、建造過程與稅收關(guān)聯(lián)的地方較復(fù)雜，在一些涉稅細(xì)節(jié)上，較容易被稅收管理員疏忽。在日常管理中，只有嚴(yán)格按照文件規(guī)定，并抓住房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，收集相應(yīng)資料，對資料進(jìn)行比對，才能有針對性地實(shí)行所得稅管理，堵塞稅收漏洞，逐步降低稅收管理上的風(fēng)險(xiǎn)。

在日常管理中，應(yīng)注重基礎(chǔ)性資料的收集和整理。房地產(chǎn)企業(yè)與其他生產(chǎn)企業(yè)比較有些特別，就是在建設(shè)前和建設(shè)中，一些事項(xiàng)必須經(jīng)國家許可，并取得相應(yīng)的證件。而這些證件上反映的相關(guān)內(nèi)容，往往就是稅收管理員管理企業(yè)所得稅所要掌握的一些重要指標(biāo)。

應(yīng)注意收集《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》資料，掌握所開發(fā)房屋的大致建筑面積，其數(shù)據(jù)也可用來與以后實(shí)測的房屋面積相比對。

收集房產(chǎn)測繪中介機(jī)構(gòu)出具的《房屋面積報(bào)告書》資料，確定房屋實(shí)測面積。

收集《銷售(預(yù)售)許可證》資料，確定房屋預(yù)售的時(shí)間。這為稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入的預(yù)征率預(yù)征收企業(yè)所得稅提供了依據(jù)。

核查地稅機(jī)關(guān)發(fā)給企業(yè)的《發(fā)票準(zhǔn)購證》資料，具體登記企業(yè)所領(lǐng)用全部銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票存根的內(nèi)容。通過這一資料，可真實(shí)掌握所銷售房屋的位置、面積、金額，為核對企業(yè)銷售收入提供直接依據(jù)。

收集工程竣工驗(yàn)收備案材料，確定項(xiàng)目完工時(shí)間。這是稅務(wù)人員最易識(shí)別的外部材料之一，具有客觀實(shí)在性。只要取得這一資料，稅務(wù)人員完全有把握確定企業(yè)必須結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入了。

掌握土地購買和建筑安裝合同及發(fā)票，做好房屋成本估算。土地購買成本和建筑安裝成本，是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成內(nèi)容，抓好這兩個(gè)重點(diǎn)因素，結(jié)合房屋建筑面積，稅務(wù)人員就能大致測算出房屋建筑的單位成本。

收集土地購買發(fā)票(復(fù)印件)內(nèi)容和通過其他方式取得土地的資料，具體掌握企業(yè)取得土地的成本構(gòu)成。

收集建筑工程合同和發(fā)票。發(fā)票的金額要與建筑施工合同金額相比對。這些可確定房地產(chǎn)企業(yè)建筑的主體工程成本和公共服務(wù)設(shè)施的成本。

收集房屋拆遷補(bǔ)償資料，并核對資料真實(shí)性。開發(fā)房地產(chǎn)，常要拆遷開發(fā)范圍內(nèi)已有的舊房子或相類似的物品，也就涉及補(bǔ)償給持有這些舊房子或相類似物品的居民以資金或房屋，這也是構(gòu)成房屋開發(fā)成本的內(nèi)容。

建立房屋臺(tái)賬，詳細(xì)掌握房屋銷售動(dòng)態(tài)。稅務(wù)機(jī)關(guān)管理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅，在掌握好房屋建設(shè)的成本資料后，最重要的指標(biāo)就是房屋銷售情況。監(jiān)管的要求是建立一個(gè)房屋臺(tái)賬，及時(shí)登記房屋相關(guān)情況，詳細(xì)掌握房屋庫存、銷售動(dòng)態(tài)，核對企業(yè)申報(bào)房屋銷售的真實(shí)性。

做好主營業(yè)務(wù)以外的資料收集，完整掌握企業(yè)經(jīng)營過程中常發(fā)生的其他收入和費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)，除了正常規(guī)劃建筑和房屋銷售外，往往還會(huì)發(fā)生一些與地方政府及企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的事項(xiàng)，而這些事項(xiàng)也會(huì)影響企業(yè)收入和費(fèi)用的發(fā)生，有時(shí)其數(shù)額也不小，在稅收管理中必須引起重視。

收集政府補(bǔ)助收入資料。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的周圍，如果出現(xiàn)一些道路、濱江護(hù)欄等的建設(shè)，而這些建設(shè)往往與企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)又不同在一個(gè)規(guī)劃范圍，這些往往是政府花錢，企業(yè)施工建設(shè)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)項(xiàng)目，政府往往會(huì)以企業(yè)上繳國家的某項(xiàng)或幾項(xiàng)稅收收入的比例，在稅務(wù)機(jī)關(guān)將稅款征收入庫后，再以補(bǔ)助的方式，將財(cái)政收入撥款給企業(yè)使用，這也是稅務(wù)機(jī)關(guān)必須進(jìn)行稅收管理的范疇。

收集企業(yè)出租房產(chǎn)收入資料，收集企業(yè)購買名貴花木及奇石的相關(guān)資料。另外，還要收集企業(yè)自用房屋資料。

以真實(shí)、合法為原則，把握企業(yè)銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用列支。對房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用，稅收管理主要辦法是進(jìn)行核查，而核查的關(guān)鍵點(diǎn)就是其取得票據(jù)的真實(shí)、合法性。除了企業(yè)員工工資等一些自制憑證外，都要求取得正規(guī)的發(fā)票，而且這些開支必須符合經(jīng)營常規(guī)，否則不能稅前扣除。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)注意對企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策的情況進(jìn)行核查。嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)減免稅管理的通知，嚴(yán)格按照政策規(guī)定，對所有享受減免稅優(yōu)惠政策的納稅人，對其享受減免稅的范圍和程度進(jìn)行審核確認(rèn)。